房屋买卖纠纷案

律师观点分析

原告∶刘某某

被告∶陈某被告∶高某

原告刘某某诉被告陈某、高某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年12月14日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘某某及其委托诉讼代理人包律师、被告陈某到庭参加诉讼，被告高某经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理，本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求∶1.请求依法确认原告与二被告签订的《二手房买卖合同》合法有效；2.请求依法判令二被告继续履行合同并协助原告办理位于呼市某房屋的过户登记手续；3.请求依法判令二被告支付逾期办理房屋过户登记手续的违约金135000元，按房屋价款的15%计算；4.请求依法判令二被告承担原告支出的律师费损失15000元；5.请求依法判令二被告承担本案全部诉讼费用。诉讼中，原告将诉讼请求变更为∶1.请求依法解除原告与二被告签订的《二手房买卖合同》；2.请求依法判令二被告退还购房款800000元并支付资金占用期间的利息74756元（按中国人民银行发布的一年期贷款市场报价利率计算，暂计算至2019年9月11日至2022 年1月14日）；3.请求依法判令二被告支付违约金90000元，按房屋价款的 10%计算；4.请求依法判令二被告承担原告支出的律师损失15000元；5.请求依法判令二被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由∶2019年9月2日，原告与二被告签订了《二手房买卖合同》，约定∶二被告将共同所有的位于呼市某室，建筑面积为 129.14 平方米的房屋售予原告。双方约定房屋总价款为 90 万元，支付方式为∶签订合同当日支付定金 1 万元，三日内支付首付款 29 万元，被告房屋腾空后再支付被告50万元，剩余房款10万元在房屋过户当日结清。合同第四条约定“卖方应当在收到第一期房款之日起 10 日内将该房屋交付给买房”；合同第四条第 3 款约定“甲方（出卖人）因开发商手续问题，至今房产证没有办理，甲方在允许办理房产证时7日内及时办理房产证手续，甲方无理由配合乙方（买受人）办理过户手续”。合同第四条第3款约定“若一方原因在房本过户之前房屋权属无法转移登记至买受人名下，则一方有权解除合同，并有权要求对方按照房价款的10%支付违约金”。合同签订后，原告按约向二被告支付了购房款80万元，二被告收取房款后已将房屋交付给原告使用。于2021年7月，某）房地产开发有限公司发布《办理房本紧急通知》，明确告知案涉房屋可以办理房本过户手续。原告随即告知二被告，二被告却迟迟不予办理过户手续，导致原告未能如期取得案涉房屋不动产权属证书。二被告行为已构成违约。原告于2019年12月13日向贵院提起诉讼，贵院已经受理，案号为（2021）内0103民初9285 号。本案在审理过程中得知被告房屋存在按揭贷款，无法办理网签和过户手续，合同目的无法实现。故，原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条之规定，变更了诉讼请求。

被告陈某答辩称，违约金希望减少，利息不合理，金额过高。解除合同同意，房本是我们共同的名字，80万元中79万元都打在女方账户上了，我是配合原告方办手续的。女方说钱没了，我也没有钱还。律师费不认可。

被告高某未作答辩。本院经审理认定事实如下∶

1.2019年9月2日，原告刘某某（买方、乙方）与被告陈某、高某（甲方）签订《二手房买卖合同》，约定∶甲方将位于呼市某室，建筑面积为129.14平方米的房屋售予乙方.双方约定房屋总价款为90万元，支付方式为：签订合同当日支付定金1万元，三日内支付首付款29万元，甲方房屋腾空后再支付甲方50万元，剩余房款10万元在房屋过户当日结清。合同第四条约定：卖方应当在收到第一期房款之日起10日内将该房屋交付给买房；甲方因开发商手续问题，至今房产证没有办理，甲方在允许办理房产证时7日内及时办理房产证手续，甲方无理由配合乙方办理过户手续；合同若因一方原因在房本过户之前房屋权属无法转移登记至买受人名下，则另一方有权解除合同，并有权要求对方按照房价款的10%

支付违约金?合同签订后，原告于2019年8月31日向被告陈某支付定金2000元、于2019年9月1日向被告陈某支付定金8000元、于2019年9月3日向被告高某支付购房款10万元、于2019年9月4日向被吿高某支付购房款10万元、于2019年9月5日向被吿高某支付购房款9万元、于2019年9月9日向被告高某支付购房款20万元、于2019年9月10日向被告高某支付购房款20万元，于2019年于9月11日向被告高某支付购房款10万元，共计80万元.被告收到购房款后将房屋交付原告.

2.案涉房屋于2021年7月27日已具备办理房屋所有权证的条件，被告一直未予办理?本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，原、被告之间签订的《二手房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，为合法、有效，双方均应按约履行合同义务。《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款规定∶“当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。”本案中，二被告未按约定时间协助原告办理房屋过户手续，根据合同约定，原告有权解除合同，故对于原告请求解除《二手房买卖合同》的诉讼请求本院予以支持。《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款、第二款规定∶“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。”故合同解除后，被告陈某、高某应向原告返还购房款 80000 元并赔偿原告利息损失。对于原告主张的违约金，被告抗辩违约金标准过高，本院调整为按原告利息损失的30%计算，即对于原告主张的利息损失和违约金一并支持为以80000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.3倍，从2019年9月11日计算至实际付清之日。合同解除后，原告应向被告返还案涉房屋，原告亦在庭审中表示同意返还，本院予以支持。对于原告主张的律师费，双方并未明确约定，本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款、第五百六十六条第一款、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款规定，判决如下∶

一、解除原告刘某某与被告陈某、高某于2019年9月2 日签订的《二手房买卖合同》；

二、被告陈某、高某于本判决生效后十日内返还原告刘某某购房款800000元；

三、被告陈某、高某于本判决生效后十日内支付原告刘某某利息损失及违约金（以 800000 元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的 1.3 倍，从2019年9月11日计算至实际付清之日）；

四、原告刘某某于本判决生效后十日内向被告陈某、高某返还位于呼和浩特市回民区阿拉善南路香槟美景小区塔A1003室房屋；

五、驳回原告刘某某的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费已减半收取6799元，由原告刘某某负担469 元，由被告陈某、高某负担6330元；保全费5000元，由被告陈某、高某负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。