二手房买卖合同中，就卖方的户口迁移逾期违约责任已有约定违约金，卖方提出下调违约金能得到法院支持吗？

律师观点分析

二手房买卖合同中，就卖方的户口迁移逾期违约责任已有约定违约金，卖方提出下调违约金能得到法院支持吗？

——郑州金水法院判决祖某某与党某某、第三人河南某某房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷案

【裁判要旨】

二手房房屋买卖合同中就出卖人的户口迁移逾期违约责任已有约定违约金，当出卖人于诉讼中提出下调违约金的抗辩后，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，结合举证责任，作出合理判断。

【案情简介】

2019年2月24日，原告祖某某与被告党某某、21世纪不动产签订房屋买卖合同，购买被告党某某所有的位于郑州市金水区国基路XX号房屋一套,原被告双方经协商一致同意该房屋及其配套设施的总价款为XXX万元,并且被告保证在立契过户之日起365日内将该房屋名下所有户口全部迁出。同时约定，任何一方违约致使《房屋买卖合同》不能履行的，支付房屋成交价10%的违约金。2019年6月15日，原告祖某某与被告党某某、21世纪不动产签订补充协议，协议约定房屋成交价为XXX万元，并且被告保证365天内将家人户口全部迁出，如到时户口没有迁出视为没有履行购房合同，等同违约。合同签订后，原告如约履行，而被告虽将此房屋交付原告，但被告至今未将该房屋名下所有户口全部迁出，原告多次催促被告履行合同未果。

本律师作为原告祖某某代理人诉至法院要求：1、判令被告党某某继续履行合同，将被告及其家属在郑州市金水区国基路XX号房屋名下的所有户口全部迁出；2、判令被告党某某因逾期未将户口迁出应支付原告祖某某违约金,以房屋成交价XXX万元为本金,按照房屋成交价 10%计算违约金为XX万元；3、判令被告承担本案律师费XXXXX元；4、本案诉讼费用由被告承担。

【被告答辩】

在签订合同时并没有原告和中介机构的明确说明，原告和中介提供的制式合同，没有特别指明合同的具体日期和相应的违约责任。原告在今年4月份才通知被告签订合同时要履行迁出的义务。被告也多次与原告沟通，要迁出全部户口。被告于 2023年5月18日已将约定的全部户籍迁出原告的房屋，原告并没有有效证据证明自己的损失。该合同中所约定的违约责任是房屋过户的，没有指明迁户口的违约责任。合同上并没有明确指明迁户口的内容。第二是原告在今年3月底4月初的时候才通知被告迁户口，由于4月初调解时双方言语过激才导致该纠纷，被告一直说要迁出户口。关于违约金，原告没有实际损失，违约金要求过高，请求法院依法予以调整。

【法院裁判】

本院认为，原、被告及第三人签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》，均系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告按约支付了房款，2019年8月12日，双方已将案涉房屋变更登记至原告名下。被告及家属户口迁出系双方房屋买卖合同的附随义务,被告党某某应当按约履行户口迁出的义务，被告未在约定的过户之日起365日内将案涉房屋名下本人及其家人的户口迁出，于2023年5月18日才将案涉房屋名下户口全部迁出，构成违约，应当承担违约责任。由于原告未提供因户口迁出给其造成损失的相关证据，按照合同约定违约责任条款计算违约金，显属过高，本院结合祖某某与党某某之间房屋买卖合同当时的签订背景、约定内容、履行情况、房屋价款、预期利益及当事人的过错程度，及对原告造成的损失等进行综合考量,酌定被告未迁出户口的经济损失为XXXXX元。关于原告要求被告承担本案律师费XXXXX元的诉讼请求，符合当事人合同约定，本院予以支持。

综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百六十五条之规定，判决如下：

一、被告党某某于本判决生效之日起十日内支付原告祖某某

违约金XXXXX元；

二、被告党某某于本判决生效之日起十日内支付原告祖某某

律师费XXXXX元；

三、驳回原告祖某某的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取XXXX元，由被告党某某负担。

本判决为终审判决。

【办案感悟】

1、关于签订合同的效力问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告及第三人签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》，均系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

2、关于违约责任承担问题。按照合同约定，被告党某某负有将涉案房屋的原有户口迁出的义务，党某某未依约迁出原有户口的行为已经构成违约，应当承担违约责任。

3、关于违约金的数额问题。考虑到该房屋上的户口为案外人户口，被告未及时迁出并非恶意违约，现产权人已申请将涉案房屋户口迁出，同时原告没有就其所受损失举证证明，故法院对合同的实际履行情况、被告的过错程度、房屋的实际损失及预期利益等因素，根据公平原则，酌情确定违约金数额。

4、关于诉讼时效问题。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案诉讼时效应当从今年3月份起算。户口登记信息并不属于无条件向社会公众公示的信息，所以原告王某在出售房屋时才知晓该房屋尚有案外人的户口信息不存在故意或重大过失。

5、关于律师代理费问题。原告要求被告承担本案律师费XXXXX元的诉讼请求，符合当事人合同约定，法院予以支持。

律师提醒：户口迁出、迁入等户籍管理问题属于行政管理范畴，不属于民事法律关系，如果向法院起诉要求卖家迁出户口，不会得到法院支持。但是，出卖人未及时迁出房屋原有户口，已构成违约，买方可以起诉出卖人承担违约责任。

【法律依据】

《中华人民共和国民法典》第五百八十五条　当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。