原告刘某诉被告王某、陈某、天津市某房地产经纪有限公司郑州分公司房屋买卖合同纠纷一案

律师观点分析

【案情介绍】

原告刘某与被告王某、陈某及第三人天津市某房地产经纪有限公司郑州分公司三方于2016年8月15日签订《房屋买卖居间合同》，由原告购买被告所有的坐落于金水区农业路东某房屋一套，房屋价款为人民币48万元。原告于签订合同的当日交付被告定金人民币9.6万元，同时交付第三人信息服务费与银行费用共计人民币1.7万元。在《房屋买卖居间合同》中明确规定：“双方约定在签署本合同后60个工作日内，持相关证件到相关部门办理该房屋过户及银行贷款的相关手续”。

然而就在原告按照合同约定支付定金之后，被告却迟迟不履行合同义务。经原告多次催告，被告均以各种理由推脱。被告的行为是严重的违约行为，损害了原告的合法权益，应承担违约责任。

原告为维护自己的合法权益，特全权委托河南贞实律师事务所张尽安律师作为一审代理律师诉至郑州市金水区人民法院。

【案情分析】

河南贞实律师事务所张尽安律师接受原告刘某的委托后，先梳理证据，然后及时与被告王某、陈某联系协商，但王某、陈某迟迟不履行合同约定的义务，协商不成随即向法院提起诉讼。

开庭前，本律师对原告方提供的证据进行了再次整理，并列举了在庭上要对被告及第三人进行发问的内容提纲，尽可能将法官需要问及但因案件太多无法顾及的问题罗列详尽，这样有利于开庭后法官最客观、公正的裁判。

【法院认为】

本院认为，当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。依法成立的合同，自成立时生效。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的；或者当事人一方延迟履行主要债务，经催告在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。本案中，原告与被告均具有完全民事行为能力，对自己的行为及其所产生的法律后果能够认知。上述房屋买卖合同虽非被告王某本人签署。但是，被告王某作为系争房屋的所有权人，将房屋产权交由其丈夫陈某持有，且在中介公司第三人处登记出售，足以使相对人相信被告王某有出售系争房屋的真实意思表示。上述房屋买卖合同，明确记载了出售系争房屋位置、面积、价格、按揭付款方式、违约责任等内容。原告支付购房定金后，陈某出具收条。原被告之间形成房屋买卖合同关系。原被告之间的房屋买卖合同依法成立并生效，对双方当事人具有法律约束力。被告应当依约履行房屋买卖合同的各项义务。原告支付定金、信息服务费后，被告一直未继续履行该合同，经原告催告后被告仍未履行，且被告明确表示不出售系争房屋的行为，显属违约。现原告据此主张解除该房屋买卖合同，本院予以确认。合同解除后，被告应承担违约责任。现原告要求被告王某、陈某双倍返还定金19.2万元，并赔偿佣金损失9600元的诉讼请求，符合相关法律规定，本院予以支持。

关于原告主张的信息服务费和银行费用，第三人作为居间费，其具备房地产代理咨询的专业知识，在订立合同过程中，其对合同签署方的资格，未尽到谨慎审查的义务，存在过失行为，因合同中明确约定佣金是9600元，且产权代理费与银行费用没有实际发生，故第三人收取的该部分费用应当返还原告7400元。对于原告的其他诉讼请求，没有依据，本院不予支持。

关于被告王某、陈某主张房屋买卖合同无效的辩驳意见，缺乏事实根据或法律依据。

【案情结果】

依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条之规定，判决如下：

一、确认解除原告刘某与被告王某、第三人天津市某房地产经纪有限公司郑州分公司于2016年8月15日签订的《房屋买卖居间合同》；

二、被告王某、陈某于本判决生效后十日内双倍返还原告刘某定金19.2万元，并赔偿原告刘某损失9600元，以上共计20.16万元；

三、第三人天津市某房地产经纪有限公司郑州分公司于本判决生效后十日内返还原告刘某7400元。

四、驳回原告的其他诉讼请求。

案件受理费4454元，由原告刘某负担19元，由被告王某、陈某负担4435元。