律师观点分析

（ 案外人）执行异议之诉艰难胜诉，为离异母亲及一双子女守住唯一房产，排除前夫欠款的强制执行

原告代理律师：哈尔滨于水莲律师 审理法院：哈尔滨市平房区人民法院（一审）、哈尔滨市中级人民法院（再审）

案件结果：一审、再审均胜诉，不得执行房产，季某提出的执行异议请求获两级法院支持

一、案件基本情况

原告（案外人）：季女士，离异，独自抚养两名未成年子女，身患重疾（结肠癌）。

被告（申请执行人）：朱某，因民间借贷纠纷已取得生效判决，申请执行登记在张某名下的案涉房屋。

第三人（被执行人）：张某，季女士前夫，因资金周转欠朱某大额款项，被强制执行。

案情：案涉被执行房屋为季女士与前夫离婚后共同出资购买，各占50%份额，属家庭唯一住房，长期由季女士居住并独自偿还银行贷款。双方曾在2016年签订《房屋份额转让协议书》，约定张某将其 50% 房屋份额转让给季女士。因房屋存在银行抵押客观上无法办理过户登记。同年也是在2016年，因前夫张某个人欠债被朱某起诉后，在执行阶段，法院查封并拍卖该房屋，季女士提起案外人执行异议之诉。

二、案件所面临的法律困境

1. 不动产物权是以登记为准，母子三人房屋登记在被执行人张某名下，形式上属于可执行财产。

2. 我方想排除强制执行房屋，必需要满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条中的四项严格的条件，而其中第四条“非因买受人自身原因未办理过户“，在司法实践中认定标准极高。也就是说，季女士必须证明并非自己原因导致没有及时过户到自己名下，但是家庭困难无法提前还贷款，进而没有消除银行抵押权，所以没有办理过户手续的说法，很难满足第四项。

3. 张某房屋份额转让与其债务发生时间接近，易被推定恶意串通、转移财产。

4. 我方的普通债权与朱某的金钱债权通常处于平等地位，难以优先对抗执行。

本案在律师团队内部进行多轮研讨，均认为胜诉概率仅达10%，不能满足《执行异议和复议》第28条第四项。

三、代理思路与诉讼策略

1. 构建完整证据链，排除恶意串通通过离婚协议、购房合同、长期还贷流水、份额转让协议、时间线证据等，完整还原房屋来源、出资情况、居住事实及份额转让背景，证明转让行为属于离异家庭内部财产安排，早于债权人诉讼多年，不存在针对执行的恶意转移财产。

2.论证未过户系客观障碍，非自身原因提出未过户的直接原因是房屋上存在银行抵押权，属于个人无法单方消除的法定障碍。季女士已积极尝试办理过户被拒，对未过户无过错、无懈怠，完全符合司法解释规定的排除执行条件。

3.以生存权优先为核心，进行法益衡量重点论述：申请执行人享有的是普通金钱债权，而季女士及其子女享有的是生存权、居住权、稳定生活保障权。在权利冲突时，生存权优先于普通金钱债权，是司法政策与裁判规则的明确导向。结合最高人民法院类案裁判观点，主张对季女士的房屋权利予以优先保护。

四、法院裁判结果

一审法院最终判决：不得执行该套房屋，成功守住房产

再审法院最终裁定：驳回朱某再审申请

完全采纳了我方的核心法律意见。判决书明确指出：“借贷债权的权利保护...在对相关民事主体的利害影响上，不及于季女士受让案涉房屋份额。综合考虑...对季女士对于案涉房屋享有的权利予以优先保护，符合法律保障生存权、居住权的精神，更具有正当性和合理性。”这不仅是事实的胜利，更是我方所主张的“在特定情形下，生存居住权益优先于普通金钱债权”这一法律原则的胜利。

五、典型意义

在登记权利与实际权益不一致时，生存权、居住权、未成年人权益优先于普通金钱债权。离婚后财产分割、共有房屋未过户、唯一住房被强制执行、因抵押权在无法办理过户等情形，符合法定条件的，均可通过执行异议、执行异议之诉排除强制执行。于水莲律师提示，遇到唯一住房被强制执行、离婚房产未过户、共有房屋被一方债权人执行等问题，应及时固定居住、出资、还贷、占有使用等证据，尽早委托专业律师启动执行异议程序。

结语

在律师执业中，最具挑战性与成就感的案件，往往不是那些证据确凿的顺风局，而是那些在法律和事实层面看似“山穷水尽”，却需要我们凭借精准的法律研判、锋利的诉讼策略，在绝境中为客户开辟出“柳暗花明”的硬仗。本案即是这样一起在律所内部评估胜诉概率不足10%的“极端困难案件”，而最终取得的结果，不仅守护了一个家庭的基本生存空间，更是一次对执行异议之诉法律边界与司法价值衡量的成功探索。

来源：于水莲律师