律师观点分析
一、案件描述 本案系农业承包合同纠纷昆明市呈贡区某街道办事处某社区居民委员会（下称某居委会）诉某农有限公司（代理人：李靓律师）。 2003年3月8日，某居委会与晨农公司签订《土地租用协议》，约定晨农公司租用某村鱼塘及周边空地（初始约定面积29.321亩，后经测绘案涉实际租赁面积21.326亩），用于绿化美化和水产养殖，租期40年（2003年3月8日至2043年3月7日）；租金每亩每年800元，每五年递增10%，另需支付租金5%作为管理协调费，租金每年3月8日前付清。协议还约定，国家征用时补偿款按已使用/未使用年限划分，租期届满后不动产归甲方、动产归乙方，晨农公司在同等条件下有优先续租权。 协议履行过程中，晨农公司依约支付租金至2024年3月7日，还将案涉鱼塘填平建成未取得规划许可的建材市场；2022年福宜高速建设征收案涉部分土地，双方就拆迁补偿款按协议约定的使用年限比例进行了分配。2023年5月，某居委会以《民法典》租赁合同期限不得超过20年为由，主张协议自2023年3月8日起无效，发函要求晨农公司返还土地并恢复原状，双方协商未果引发诉讼。 各方核心争议点：1.案涉《土地租用协议》的性质为土地租赁合同还是农业承包合同；2.协议约定40年期限是否因违反租赁合同20年法定上限而自2023年3月8日起无效；3.晨农公司是否应返还土地、恢复原状并支付2023年3月8日后的土地使用费；4.某居委会是否应返还晨农公司重复支付的8亩土地租金。 二、判决结果 本案经云南省昆明市呈贡区人民法院一审、云南省昆明市中级人民法院二审，二审为终审判决，核心判决结果如下：维持一审核心判项：晨农公司于判决生效之日起十日内向某居委会支付2024年3月8日起至2025年3月7日止的土地使用费23843元；驳回某居委会的其他本诉请求；驳回晨农公司的全部反诉请求。 三、办案过程 1.一审阶段 o某居委会向云南省昆明市呈贡区人民法院提起本诉，请求确认《土地租用协议》2023年3月8日起无效，判令晨农公司返还21.326亩土地并恢复原状，支付2023年3月8日起的土地使用费及诉讼费。 o晨农公司提起反诉，主张其重复支付8亩自有土地租金，要求某居委会返还租金148512元并承担反诉受理费。 o一审法院审理中，依法调取了案涉土地的性质、权属、规划等相关证据，查明土地为集体农用地、晨农公司已支付租金至2024年3月7日、双方已按协议分配拆迁补偿款等事实；认定案涉协议为农业承包合同，合法有效，晨农公司自愿重复支付租金无返还依据，判决晨农公司支付2024-2025年度土地使用费，驳回双方其他诉请，某居委会不服一审判决提起上诉。 2.二审阶段 o某居委会向云南省昆明市中级人民法院上诉，主张一审程序违法、法律关系认定错误，案涉协议为租赁合同，超过20年部分无效，要求改判支持其全部诉请或发回重审。 o二审法院对一审查明的事实予以确认，围绕协议性质、效力这一核心争议焦点进行审理，明确本案应适用协议签订时的法律规定，对一审法律适用的瑕疵予以纠正，但认定判决结果无误，最终作出驳回上诉、维持原判的终审判决。 四、律师观点 晨农公司代理律师观点 1.案涉协议性质为农业承包合同，合法有效：协议签订时约定土地用途为绿化美化和水产养殖，案涉土地为农村集体经济组织的集体农用地，符合农业承包合同的特征，并非土地租赁合同；协议是双方真实意思表示，内容未违反法律法规强制性规定，且已实际履行二十余年，合法有效对双方均有约束力。 2.40年租期约定合法，不应适用租赁合同20年上限规定：本案应适用协议签订时的《土地管理法（1998年版）》及相关司法解释，农业承包合同的承包期限由双方自行约定，并无法定上限，某居委会援引《民法典》租赁合同规定主张协议无效，属于法律适用错误。 3.晨农公司有权继续使用案涉土地，无需返还或恢复原状：协议仍处于正常履行过程中，晨农公司一直依约支付租金，无任何违约行为，某居委会无权单方主张协议无效并要求收回土地，且土地现状变更已履行多年，恢复原状无事实和法律依据。 晨农公司已依约支付租金，无需额外支付费用：晨农公司已支付租金至2024年3月7日，后续租金按协议约定的支付时间和标准履行即可，某居委会主张的2023年3月8日后的土地使用费无依据
李靓律师