李靓律师
律师观点分析
一、案件描述
本案系土地租赁合同纠纷昆明某委员会（下称某委会）诉昆明某公司（代理人：李靓律师）。
2003 年 3 月 8 日，某委会与某公司签订《土地租用协议》，约定某公司租用用小新册村鱼塘及周边空地（初始约定面积 29.321 亩，后经测绘案涉实际租赁面积 21.326 亩），用于绿化美化和水产养殖，租期 40 年（2003 年 3 月 8 日至 2043 年 3 月 7 日）；租金每亩每年 800 元，每五年递增 10%，另需支付租金 5% 作为管理协调费，租金每年 3 月 8 日前付清。协议还约定，国家征用时补偿款按已使用 / 未使用年限划分，租期届满后不动产归甲方、动产归乙方，某公司在同等条件下有优先续租权。
协议履行过程中，用某公司依约支付租金至 2024 年 3 月 7 日，还将案涉鱼塘填平建成未取得规划许可的建材市场；2022 年福宜高速建设征收案涉部分土地，双方就拆迁补偿款按协议约定的使用年限比例进行了分配。2023 年 5 月，某居委会以《民法典》租赁合同期限不得超过 20 年为由，主张协议自 2023 年 3 月 8 日起无效，发函要求XX公司返还土地并恢复原状，双方协商未果引发诉讼。
各方核心争议点：1. 案涉《土地租用协议》的性质为土地租赁合同还是农业承包合同；2. 协议约定 40 年期限是否因违反租赁合同 20 年法定上限而自 2023 年 3 月 8 日起无效；3. 某公司是否应返还土地、恢复原状并支付 2023 年 3 月 8 日后的土地使用费；4. 某委会是否应返还某公司重复支付的 8 亩土地租金。
二、判决结果
本案经云南省昆明市呈贡区人民法院一审、云南省昆明市中级人民法院二审，二审为终审判决，核心判决结果如下：
维持一审核心判项：某公司于判决生效之日起十日内向某委会支付 2024 年 3 月 8 日起至 2025 年 3 月 7 日止的土地使用费 23843 元；驳回某居委会的其他本诉请求；驳回某公司的全部反诉请求。
三、办案过程
1. 一审阶段
小新册居委会向云南省昆明市呈贡区人民法院提起本诉，请求确认《土地租用协议》2023 年 3 月 8 日起无效，判令XX公司返还 21.326 亩土地并恢复原状，支付 2023 年 3 月 8 日起的土地使用费及诉讼费。某公司提起反诉，主张其重复支付 8 亩自有土地租金，要求某居委会返还租金 148512 元并承担反诉受理费。
一审法院审理中，依法调取了案涉土地的性质、权属、规划等相关证据，查明土地为集体农用地、某公司已支付租金至 2024 年 3 月 7 日、双方已按协议分配拆迁补偿款等事实；认定案涉协议为农业承包合同，合法有效，某公司自愿重复支付租金无返还依据，判决某公司支付 2024-2025 年度土地使用费，驳回双方其他诉请，某居委会不服一审判决提起上诉。
2. 二审阶段
某委会向云南省昆明市中级人民法院上诉，主张一审程序违法、法律关系认定错误，案涉协议为租赁合同，超过 20 年部分无效，要求改判支持其全部诉请或发回重审。
二审法院对一审查明的事实予以确认，围绕协议性质、效力这一核心争议焦点进行审理，明确本案应适用协议签订时的法律规定，对一审法律适用的瑕疵予以纠正，但认定判决结果无误，最终作出驳回上诉、维持原判的终审判决。
四、律师观点
某公司代理律师观点
1. 案涉协议性质为农业承包合同，合法有效：协议签订时约定土地用途为绿化美化和水产养殖，案涉土地为农村集体经济组织的集体农用地，符合农业承包合同的特征，并非土地租赁合同；协议是双方真实意思表示，内容未违反法律法规强制性规定，且已实际履行二十余年，合法有效对双方均有约束力。
2. 40 年租期约定合法，不应适用租赁合同 20 年上限规定：本案应适用协议签订时的《土地管理法（1998 年版）》及相关司法解释，农业承包合同的承包期限由双方自行约定，并无法定上限，某居委会援引《民法典》租赁合同规定主张协议无效，属于法律适用错误。
3. 某公司有权继续使用案涉土地，无需返还或恢复原状：协议仍处于正常履行过程中，XX公司一直依约支付租金，无任何违约行为，某居委会无权单方主张协议无效并要求收回土地，且土地现状变更已履行多年，恢复原状无事实和法律依据。某公司已依约支付租金，无需额外支付费用：某公司已支付租金至 2024 年 3 月 7 日，后续租金按协议约定的支付时间和标准履行即可，某委会主张的 2023 年 3 月 8 日后的土地使用费无依据。