律师观点分析
上诉人白XX与被上诉人肖XX、第三人包XX申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服甘肃省庆阳市西峰区人民法院（2018）甘1002民初2373号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年7月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人白XX与被上诉人肖XX及其委托诉讼代理人左XX到庭参加了诉讼。第三人包XX下落不明，经公告传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
白XX上诉请求：撤销原判，判决依法继续查封登记在包XX名下的西峰区九龙南XX，并予以执行；判决被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：一、本案涉诉西峰区九龙南XX登记的唯一不动产权利人为包XX，被上诉人不可能对涉诉房产享有不动产权利。即便被上诉人和韩XX有房屋买卖合同关系，也仅仅对案外人韩XX享有债权，债权具有相对性对双方当事人有约束力，该债权不能对抗上诉人。二、被上诉人和房屋登记权利人以及被执行人包XX没有任何法律关系，更没有买卖关系，被上诉人和被执行人包XX也没有执行法律关系。不能适用民诉法第225条及最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条认定事实。三、上诉人对被上诉人与韩XX签订的《房屋买卖协议》真实性有异议，西峰区人民法院没有依法经过审理程序以及合同当事人质证，直接认定《房屋买卖协议》有效，认定该合同可以对抗第三人违法。四、被上诉人也没有提出有效证据证明涉诉房屋保全以前其实际占有使用。
肖XX辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。1、本案存在合法的买卖合同关系，答辩人是本案适格的当事人。2、答辩人和韩XX之间的房屋买卖合同具有法律效力，备案登记并不影响合同的效力。3、答辩人依法通过银行转账的方式付清了涉案房屋的价款，该交易进行是合法的。4、答辩人购房前在房管局查询案涉房屋情况正常，付款时并不知该房屋被法院查封。
白XX向一审法院起诉请求：1、依法继续对第三人包XX所有的位于“庆阳市西峰区九龙南XX房屋”采取查封措施，并予以执行；2、由肖XX承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2017年6月15日，一审法院受理了原告白XX与第三人包XX民间借贷纠纷一案。在案件审理过程中，白XX提出财产保全申请，要求对包XX位于庆阳市西峰区九龙路180号1栋3单XX3-101室楼房一套予以查封，并提供了相应的担保。2017年6月22日，一审法院作出了（2017）甘1002执保65号民事裁定书，裁定查封了包XX所有的位于庆阳市西峰区九龙路180号1栋3单XX3-101室楼房一套。同年6月23日执行该查封裁定。2017年7月28日，一审法院做出了（2017）甘1002民初3039号民事判决，判决由包XX归还白XX借款本金20万元及利息。该判决发生法律效力后，由审判庭移送到执行局强制执行。在强制执行中，案外人肖XX提出书面异议，执行局召开执行听证会。2018年3月19日，一审法院以（2018）甘1002执异17号执行裁定，中止对位于庆阳市西峰区九龙路180号1栋3单XX3-101室楼房（所有权证号为庆权证西房管字第XXX号）的执行。在法定期限内，白XX向一审法院提起申请执行人执行异议之诉。2017年5月22日，包XX与韩XX自愿达成离婚协议，约定将登记在包XX名下的夫妻共同财产即涉案房屋归韩XX所有，并于当日在庆阳市西峰区民政局办理离婚登记。2017年6月4日，韩XX（甲方）与肖XX（乙方）签订《房屋买卖协议》，约定韩XX将位于西峰区九龙南XX房权证号为“庆权证西房管字第XXX号”、建筑面积80.7平方米的楼房一套以45万元的价格转让给肖XX；当日交付房屋；三日内付清购房款。同日，韩XX给肖XX出具收到房屋定金20000元的收条一张。2017年6月5日，肖XX通过中国XX银行给韩XX汇款90000元，通过中国XX银行汇款190000元。2017年6月26日，肖XX通过中国XX银行给韩XX汇款150000元。2017年6月8日，不动产管理中心受理涉案房屋抵押权注销登记申请。2017年6月10日，韩XX将涉案房屋的房权证、水电、燃气卡等交付给肖XX，第三人包XX出具书面证明给肖XX，同意配合韩XX将房产转户给肖XX。2017年11月23日，甘肃省庆阳市西峰区国家税务局给一审法院出具函件，内容为因单位家属楼与办公楼属于划拨土地，共用一份土地使用证，家属楼住户无独立的土地使用证，无法进行房产过户。
一审法院认为，本案争议的焦点：肖XX与韩XX签订书面房屋买卖合同是否合法有效。经审查，第三人包XX与韩XX离婚时对涉案房屋所有权确定为韩XX所有，韩XX对该套房屋具有处分权。一审法院在查封涉案房屋前，肖XX与韩XX签订《房屋买卖协议》，次日支付给韩XX大部分购房款，随后在不动产管理中心受理了注销抵押权登记，且该不动产登记所有人包XX出具书面证明表示同意配合办理过户手续，韩XX将该房屋交付给肖XX，此时肖XX基于买卖合同占有该房屋符合法律规定。肖XX与韩XX签订的书面合同并无合同无效的情形，因此可以确认在查封涉案房屋前，肖XX与韩XX签订《房屋买卖协议》合法有效。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”据上规定，一审法院在查封涉案房屋前，肖XX与韩XX签订了合法有效的书面合同；肖XX已按照合同约定支付了全部购房款；韩XX将涉案房屋实际交付肖XX，但因土地性质导致未办理过户登记手续。在白XX与包XX的民间借贷纠纷案件执行查封房屋时，涉案房屋虽然登记在包XX名下，但肖XX已经实际占有涉案房屋，故买受人肖XX对登记在被执行人包XX名下的不动产提出异议，符合法定情形且其权利能够排除执行。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”肖XX提交的证据《房屋买卖协议》、付款凭证、韩XX收款收据、第三人包XX的证明、不动产登记中心的受理凭证和庆阳市政府文件、国税局的证明等，经质证，白XX对以上证据的真实性均无异议，且以上证据能够相互印证，证明肖XX对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条规定：“被执行人将其财产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款并实际占有该财产，但根据合同约定被执行人保留所有权的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人要求继续履行合同的，应当由第三人在合理期限内向人民法院交付全部余款后，裁定解除查封、扣押、冻结。”本院于2017年6月22日以（2017）甘1002执保65号民事裁定书，查封位于庆阳市西峰区九龙南XX国税局家属院1号楼311室房屋时，该房屋登记在包XX名下，故人民法院对该房屋的查封、扣押符合法律规定。现肖XX要求继续履行《房屋买卖协议》，应当由肖XX请求法院裁定解除财产查封。综上所述，白XX要求恢复对包XX所有的位于庆阳市西峰区九龙南XX国税局家属院1号楼311室房屋查封措施并予以执行的诉讼请求不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第（二）项之规定，判决：驳回原告白XX的诉讼请求。案件受理费5200元，公告费600元，共计5800元由原告白XX负担。
二审期间双方当事人没有提交新的证据。
本院认为，本案的争议焦点是，买受人肖XX对于登记在被执行人名下的不动产提出的异议是否成立。
根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，不动产买受人符合上述条件且其权利能够排除执行，人民法院不能执行该不动产。本案中：1、包XX与韩XX离婚协议约定将案涉房屋分割给韩XX。肖XX与韩XX签订房屋买卖合同在一审法院裁定查封该房屋之前，而且虽然该房屋所占用土地系划拨取得，目前不能办理产权变更，但法律法规并未禁止该类房屋买卖，现有证据不能证明该房屋买卖合同具有无效情形。2、对于肖XX占有案涉房屋的时间，双方当事人存在异议。一审判决认定2017年6月10日，韩XX将涉案房屋的房权证、水电、燃气卡等交付给肖XX，该时间为合同上韩XX的交付时间备注时间，装修材料销售清单出具的最早日期为2017年6月14日，上述时间可以相互印证，上诉人认为该时间点错误，但对其主张没提交证据证实。3、肖XX已经支付全部房屋价款。4、肖XX未办理产权变更是因为该房屋土地证没有分割，并非肖XX自身原因。故一审判决认定买受人肖XX对登记在被执行人包XX名下的不动产提出异议符合法定情形且其权利能够排除执行并无不当。
综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，上诉请求不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5200元，公告费600元，共计5800元，由上诉人白XX负担。
本判决为终审判决。
左文盼兼职律师