商品房销售合同纠纷---开发商延迟交房惠支付违约金吗？

律师观点分析

案情简介：

原告:王XX,男，1987年9月8日出生,汉族，住安徽省宿州市灵璧县。

原告:王XX,女,1991年1月2日出生,汉族，住安徽省宿州市灵璧县。

两原告共同委托诉讼代理人：朱X，安徽XX律师。

被告:宿州XX公司,住所地安徽省灵璧县灵城镇迎宾大道中XX,统一社会信用代码9134XXXX2474172P。

法定代表人:杨XX,该公司总经理。

委托诉讼代理人：夏XX，该公司工程部员工。

原告王XX、王XX因与被告宿州XX公司（以下至判决主文前均简称XX公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年9月7日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王XX及两原告共同委托诉讼代理人朱X、被告XX公司的委托诉讼代理人夏XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告王XX、王XX向本院提出下列诉讼请求：

1、依法判令被告立即为原告办理涉案房屋所有权转移登记手续（办理房产证）；

2、依法判令被告立即向原告支付迟延办证违约金54144元（由于约定违约金过低请求增加，迟延期间从2017年9月29日起计算至实际完成房屋所有权转移登记为止，参照中国人民银行公布的逾期贷款利率，按照日万分之一计算，暂计算为54144元）；

3、依法判令被告立即支付原告虚假承诺违约金50000元；

4、本案的诉讼费由被告承担。

事实与理由：

原被告于2016年7月12日签订了一份商品房买卖合同，合同约定了双方之间的权利、义务。其中合同条款约定，被告应于2017年9月28日前为原告办理涉案房屋所有权登记手续（具体见合同约定），否则承担违约责任。合同签订后，原告按照合同约定履行了自己的义务，而被告却未在约定的日期前为原告办理房屋产权证。另外，被告还给原告承诺购买涉案商品房，原告的直系子女可以上灵璧县实验小学（本部）。因此，被告的这种承诺也构成违约，应当承担违约责任。综上所述，为维护原告的合法权益，特具状起诉，请求依法判决支持原告的诉讼请求。

被告XX公司辩称：

原告所述不是事实，被告没有违约行为。迟延办证是因为政府拆迁不能及时完成导致的，非被告原因。原告的子女可以上实验小学本部，云XX本身就是实小本部，原告不愿意把孩子带到自己工作的地方就读，不能认为被告违约。

本院经审理查明以下事实：

2016年7月12日，原被告签订“商品房买卖合同”，约定：两原告以按揭贷款方式购买被告开发建设的灵璧县中XX，房屋总价384000元，首付104000元，贷款280000元，被告应于2017年6月28日向原告交付房屋。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,买受人选择不退房的,出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。原告按合同约定支付全部购房款后，被告于2018年6月4日向原告交付案涉房屋并赔付了逾期交房违约金。案涉房屋至今被告未办理出不动产权登记证书。

另查明，

2016年6月24日，被告向原告出具“承诺书”，载明：尊敬的6栋201号住宅的业主，首先，非常感谢您成为中央名府项目的尊贵业主，您所购买的中央名府是灵璧县，地段位置优越，生活配套齐全方便，为了让入住本小区业主子女能享受到更优质的教育，经与灵璧县教育主管部门协商，中央名府项目有关灵璧县实验小学学区的事宜，特向各业主做出承诺：凡购买中央名府项目的业主，其直系子女可以就近入学，承诺符合入学条件的学龄儿童，可以入读灵璧县实验小学（本部），以上作为我公司对各位业主购买中央名府承诺之用并严格遵守执行。

2021年原告子女达到入学年龄，因学区划分双方对涉及的学区为实验小学本部理解产生分歧以致成讼。

本院认为：

依法成立的合同,受法律保护。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示,合法、有效，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。原告按约定履行了付款义务,被告交付了房屋,但未按照合同约定为原告办理房屋所有权转移登记，构成违约。对原告请求判令被告为其办理涉案房屋不动产登记证书并支付违约金本院予以支持。双方约定，因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。涉案房屋总价384000元，被告应支付原告逾期办证违约金3840元。原告请求调整为按房屋总价的日万分之一计算无事实及法律依据，本院不予采信。

被告XX公司在双方签订商品房买卖合同之前向原告出具承诺表明其开发的小区所属学区为灵璧县实验小学本部，结合现在家庭对子女教育大都比较重视，学区的选择往往是购房的优先选项，该承诺对原告购买涉案房屋具有重大影响，结合合同签订时灵璧县城区学区分布情况，被告应承担相应违约责任。鉴于划分学区是政府行为，企业无权自主决定，加之影响居民购房的因素很多，原告购房时案涉房屋所属学区、周边交通、环境、房价、户型、个人喜好等等，学区房只是购房因素之一。综合以上原因，本院酌定被告承担的违约金以10000元为宜，原告主张50000元超出部分不予支持。

案件判决：

一、被告宿州XX公司应于本判决生效后二十日内为原告王XX、王XX办理中央名府小区6栋201室房屋不动产权登记证书；

二、被告宿州XX公司应于本判决生效后二十日内向原告王XX、王XX支付逾期办证违约金3840元；

三、被告宿州XX公司应于本判决生效后二十日内支付原告王XX、王XX损失10000元；

四、驳回原告王XX、王XX的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取1191元，原告王XX、王XX负担1033元，被告宿州XX公司负担158元。