胡某某与郭某某、昆山某某房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷

律师观点分析

一、【律师观点】无法律特别规定或当事人特别约定，合同于成立时即生效。双方当事人于2015年4月11日签订的《商品房买卖合同》系永乐居公司向双方提供的格式文本，其中，包括了房屋位置、门牌号码、单价、总价、过户日、违约责任等主要条款，具备了房屋买卖合同的主要条款。该合同成立并生效，其各条款均对双方当事人产生法律上的拘束力。商品房（存量房）销售备案制度系根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和住建部《商品房销售管理办法》等相关规定的要求制订。双方当事人在房地产交易管理中心签订《存量房屋买卖合同》并同时进行网签备案系住建部门的行政备案行为，而非民事行为。网签备案本身并不直接影响本案所涉《商品房买卖合同》作为民事合同的效力。

二、【律师观点】未履行合同义务并一定违约，履行分先后，可以正确行使抗辩权。在《商品房买卖合同》文本中，“甲方之前贷款由甲方自行还清”系手写于补充条款之中，该条并未载明甲方应于何时还清。结合买受人《商品房买卖合同》中亦需办理贷款的相关条款来看，鉴于我国商业银行通常不会在房屋原有贷款清偿之前即重新发放新的贷款，故可以推定出卖人郭承宏清偿该房屋原有贷款的义务应当在买受人向银行申办按揭贷款手续之前。另外，未清偿原有贷款的房屋也无法办理网签、过户手续。由此可见，出卖人应当于双方办理网签、过户手续之前即清偿其欲出卖的房屋上的贷款，去除他项权登记。同时，《商品房买卖合同》的手写补充条款中还明确载明“过户当天首付”，在出卖人郭承宏并未履行清偿贷款义务的前提下，过户无法进行，胡君心未支付首付款系行使先履行抗辩权的行为，不是违约行为。

三、【律师观点】借款合同成立并不一定生效，民间借贷需要款项交付后才生效；对合同理解，不应简单局限于条文自身，还应结合前后文。郭承宏未能提供充分证据证实胡君心已同意向其提供借款用于偿还房屋原有贷款，《商品房买卖合同》也并未约定胡君心有此义务。《商品房买卖合同》“提供房屋相关证件问题、造成无法出售，无息退还定金，无任何赔偿”不适用于本案的情形。因为房产证上的他项权（贷款银行抵押权）登记尚未涤除是因为房屋现有贷款尚未还清，这一登记记载是本身真实的，并非房产证的瑕疵或“问题”。