盛峰、A与B、昆山市XX公司所有权确认纠纷一审民事判决书

律师观点分析

盛峰、范秀芬与周恩凤、昆山市开发区新城拆迁有限公司所有权确认纠纷一审民事判决书 江苏省昆山市人民法院 民事判决书 （2014）昆花民初字第1036号 原告盛峰， 委托代理人谢飞，上海四维乐马（昆山）律师事务所律师， 原告范秀芬， 委托代理人谢飞，上海四维乐马（昆山）律师事务所律师， 被告周恩凤， 委托代理人徐刘伟，江苏众冠律师事务所律师， 委托代理人禹业航，江苏众冠律师事务所律师， 被告昆山市开发区新城拆迁有限公司，住所地江苏省昆山市开发区前进东路1111号，组织机构代码73533866-X， 法定代表人徐振华，该公司总经理， 委托代理人邓惠明，江苏丰田律师事务所律师， 委托代理人季昆妍，江苏丰田律师事务所实习律师， 原告盛峰、范秀芬与被告周恩凤、被告昆山开发区新城拆迁有限公司所有权确认纠纷一案，本院于2014年9月26日立案受理后，依法由代理审判员杨荣丰适用简易程序于2014年11月4日、2014年12月16日公开开庭进行了审理，原告盛峰及其委托代理人谢飞、原告范秀芬的委托代理人谢飞、被告周恩凤的委托代理人禹业航、徐刘伟，被告昆山市开发区新城拆迁有限公司的委托代理人邓惠明、季昆妍到庭参加了诉讼，2014年12月23日，本案因案情复杂转为普通程序审理，并于2015年1月26日依法组成合议庭对本案公开开庭进行了审理，原告盛峰及其委托代理人谢飞、原告范秀芬的委托代理人谢飞、被告周恩凤的委托代理人徐刘伟，被告昆山市开发区新城拆迁有限公司的委托代理人邓惠明、到庭参加了诉讼，本院现已审理终结， 原告盛峰、范秀芬诉称：原告诉请的平房为二原告家老宅，二原告关系母子，原告家户主盛建平于1986年经批准在老宅旁建造一幢六间二层砖混楼房，2001年8月20日，原告家户主盛建平与被告周恩凤签订《购房协议书》一份，将154.78平方米的二层楼房出卖给被告周恩凤，并将房产证及集体土地证交于被告周恩凤，原告盛峰父亲盛建平于2014年2月份去世，原告奶奶一直居住在老宅平房中至2014年5月份去世，原告申请拆迁时得知二被告间已达成《拆迁安置补偿协议》，其中拆迁面积中包含原告所有的老宅平房一间，为此，原告向昆山市人民法院提起诉讼，请求贵院依法判决：1、两原告对房产证号码15××03号的房产证所登记的2幢12平方米平房拥有所有权；2、被告之间签订的《拆迁补偿安置协议书》中涉及原告上述平房的拆迁补偿约定无效；3、本案诉讼费由被告承担， 被告周恩凤辩称：原告并非适格的个体；本案涉诉房屋所有权已于2001年8月通过购房协议的形式转让给被告周恩凤，被告周恩凤已经取了房屋及房屋所在土地的产权，原告的请求没有法律和事实依据，请求法院驳回原告的诉讼请求， 被告昆山市开发区新城拆迁有限公司辩称：请求判决驳回原告诉讼请求，理由有：1、拆迁时宅基地证名字是被告周恩凤，房屋基于房屋买卖协议也是被告周恩凤的，当时也只有被告周恩凤及其家人在房屋内居住生产；2、2012年2月2日，二被告经过协商，签订房屋拆迁补偿安置协议是二被告真实意思的表示，同时于2012年4月份被告周恩凤将被拆迁房屋交付给我公司拆除；3、作为房屋买卖协议为债权的法律关系已经超过诉讼时效，综上原告诉讼没有事实根据，也没有法律依据，请求法院驳回原告诉请， 经审理查明：范秀芬与盛建平系夫妻关系，盛峰系盛建平、范秀芬的儿子，盛建平于2014年2月17日因患病死亡，盛建平生前在昆山开发区蓬朗镇建南村X组建造了一幢六间二层砖混楼房和一间平房，上述房屋在房屋产权登记部门登记的房屋产权证号为15××03，幢号分别为X、X，规划用途均为住宅，建筑面积分别为154.78平方米和12平方米， 2001年8月20日，盛建平与被告周恩凤签订购房协议书，约定由盛建平将其坐落于昆山开发区蓬朗镇建南村X组的一幢六间二层砖混楼房（房屋所有权证：昆房字××号；集体土地使用证编号：XXXX简）出卖给周恩凤，总价款为人民币三万元，购房协议书约定：一、周恩凤一次性付款给甲方人民币三万元房款（房款于2001年8月16日已付清）；二、盛建平将房屋所有权证、集体土地使用证交给周恩凤；三、房屋所有权证、集体土地使用证过户由盛建平、周恩凤共同进行（费用由周恩凤承担）；四、盛建平于2001年10月2日之前将房屋交给周恩凤，盛建平在交房前不得将房屋内设施及一切物品损坏，如出现非人为或自然因素应由盛建平承担；五、如果房屋所有权证、集体土地使用证无法过户，买卖关系解除，盛建平须在解除买卖关系即日退还人民币三万元房款给周恩凤， 盛建平与周恩凤签订《购房协议书》当日，到昆山市人民政府将坐落于昆山开发区蓬朗镇建南村X组的房产所在的集体土地使用证进行了过户，将该房产所在的集体土地使用证过户至周恩凤名下，被告周恩凤持有上述房产的集体土地使用权证，集体土地使用权证编号为昆集用（98）字第XXX，该集体土地使用权证中的宗地图显示被告周恩凤拥有涉诉平房所在地的集体土地使用权， 2011年12月25日，昆山中房房地产评估有限公司对坐落于昆山开发区蓬朗镇建南村X组的一幢六间二层砖混楼房及涉诉平房进行了价值评估，经评估楼房的评估价格为62580.55元，涉诉平房的评估价格为3200.15元，2012年2月2日被告开发区新城拆迁有限公司与被告周恩凤签订《昆山市房屋拆迁补偿安置协议书》，该协议书约定：一、周恩凤房屋坐落蓬朗园，房屋建筑面积169.67平方米（其中主房建筑面积154.73平方米），土地使用证面积114.20平方米；二、甲方应补乙方被拆除房屋补偿金额及住宅区位补偿金，1、房屋补偿金：房屋基本重置价结合成新65781元，房屋装修评估值7816元，部分附着物残余价值6022元；2、住宅区位补偿金：乙方住宅主房建筑面积154.73平方米，区位价800元每平方米，合计区位金人民币123784元，三、安置形式：采用产权置换安置形式，2012年2月2日，周恩凤与开发区新城拆迁公司签订昆山市房屋拆迁安置协议书，该协议书对被告周恩凤所安置的房屋区域，安置房屋套型、房号、建筑面积，安置房基本价、超面积差价均进行了约定， 2012年1月4日，开发区新城拆迁有限公司对包括周恩凤家拆迁房屋的认定进行了公示，并制作了开发区蓬朗村2012年拆迁房主辅房认定公示表在昆山市蓬朗村村民委员会的公示栏中进行了公示，该拆迁房主辅房认定公示表记载周恩凤家拆迁的主房面积为154.73，辅房面积为14.94平方米，盛建平生前与原告盛峰、原告范秀芬居住生活在一处，且居住生活处就在的昆山市蓬朗村村民委员会的公示栏附近，且盛建平生前、原告盛峰、原告范秀芬每天出入都须经过该公示栏，盛建平生前、原告盛峰、原告范秀芬对于昆山市花桥镇蓬朗村村民委员会关于开发区蓬朗村2012年拆迁房主辅房认定公示没有提出过异议， 被告周恩凤与被告开发区新城拆迁有限公司的《昆山市房屋拆迁补偿安置协议书》、《昆山市房屋拆迁安置协议书》，现两被告已经实际履行，被告已经实际获得开发区新城拆迁有限公司的安置房屋，并办理了房屋产权证，涉诉平房的实补偿款被告周恩凤也已经领取， 上述事实有盛建平的火化证明书、户口注销证明、宅基地登记表、拆迁补偿协议书、购房协议书、房屋产权登记信息查询结果证明、昆山市蓬朗法律服务所见证书、昆山市房屋拆迁安置协议书、昆山市房屋拆迁评估单、昆集用（98）字第XXX号集体土地使用证、昆山市房屋拆迁补偿安置协议书、开发区蓬朗村2012年拆迁房主辅房认定公示，原、被告庭审陈述笔录等证据在案佐证，本院予以采信， 本院认为：根据以下事实：1、盛建平于2001年8月20日与被告周恩凤签订购房协议书约定由盛建平将其坐落于昆山市蓬朗镇建南村二组一幢六间二层砖的私房（房屋所有权证：昆房字NO：XXX号，集体土地使用证NO：XXX简）卖给周恩凤，并约定房屋所有权证、集体土地使用证过户到被告周恩凤名下；2、被告周恩凤又将上述私房范围内的集体土地的集体土地使用权证过户到被告周恩凤名下，根据周恩凤提交的集体土地使用权证中记载的宗地图显示，本案诉争平房的集体土地使用权人为被告周恩凤；3、被告周恩凤与被告昆山开发区新城拆迁有限公司签订的拆迁安置协议中有关拆迁房主辅房认定由昆山市花桥镇蓬朗村村民委员会于2012年在村民委员会的公示栏中进行了公示，原告盛峰、范秀芬及盛建平当时居住处离村民委员会不远，原告盛峰、范秀芬及盛建平每天起居生活必须经过村民委员会权示栏旁的马路，原告盛峰及其父亲盛建平对于昆山市花桥镇蓬朗村村民委员会关于开发区蓬朗村2012年拆迁房主辅房认定公示没有提出过异议，综上三点事实和理由可以认定原告诉请的房产证号码O1××03号的房产证中所登记的2幢12平方米平房已于2001年8月20日出卖给了被告周恩凤， 公民对其合法拥有的财产具有处分权，2012年被告周恩凤与被告昆山开发区新城拆迁有限公司签订的《昆山市房屋拆迁补偿安置协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性法律规定，是合法有效的，应当受法律师保护，现被告周恩凤与被告昆山开发区新城拆迁有限公司签订的《昆山市房屋拆迁补偿安置协议书》已经实际履行，原告诉请要求本院判决确认两被告之间签订的《昆山市房屋拆迁补偿安置协议书》涉及原告诉请平房的拆迁补偿约定无效，本院不予支持，据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第三十三条、第六十四条、第六十五条之规定，判决如下： 驳回原告盛峰、原告范秀芬的全部诉讼请求， 案件受理费160元，由原告盛峰、原告范秀芬负担， 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费，苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州分行园区支行；账号：55×××99， 审判长杨荣丰 人民陪审员郭静芳 人民陪审员陆芳 二〇一五年一月二十八日 书记员张景伦 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定， 《中华人民共和国物权法》 第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利， 第六十四条私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权， 第六十五条私人合法的储蓄、投资及其收益受法律保护， 国家依照法律规定保护私人的继承权及其他合法权益