律师观点分析
上诉人西安XX公司（以下简称：XX公司）、渭南市XX公司（以下简称：XX公司）、杨X、张XX、谭XX因与被上诉人西安科技大学（以下简称：西XX）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市中级人民法院（2013）西民二初字第00027号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人XX公司法定代表人苏XX及委托诉讼代理人何XX、童XX，上诉人XX公司委托诉讼代理人景安，上诉人杨X、张XX、谭XX共同委托诉讼代理人闫XX，被上诉人西XX委托诉讼代理人陈XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
XX公司上诉称，其请求：1、依法撤销原判决第一、二、三、四项，改判驳回西XX的诉讼请求;确认XX公司与杨X、张XX、谭XX、XX公司签订的商品房买卖合同有效（总价值491XXXX0961.98元）；2、一、二审案件受理费由西XX负担。事实和理由：1、一审判决违法，西XX无权以房屋买受人的身份提起本案诉讼，也无权主张XX公司与杨X、张XX、谭XX、XX公司签订的商品房买卖合同无效；2、原审法院代行当事人权利，超出西XX诉讼范围。原审法院偏袒西XX，用长达四年的时间替代西XX穷尽一切手段调查取证不得，原审判决虚构案件事实，主观臆断。3、原判决适用法律错误，只用法条却没有事实证据支撑，查明的事实与所适用的法律明显不符。西XX的诉称，特别是商铺售价按每平方米15000元计算及住宅售价按每平方米6000元计算，没有事实和法律依据；西XX将部分一层商铺私自售价为6250元/㎡，而涉案商铺合同销售价格为6500元/㎡，明显高于西XX私售商铺的价格6250元/ｍ2，符合当时的市场价格和西XX的心理售价，不存在损害西XX利益的行为。
西XX辩称，原审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，应予维持。一、关于XX公司的上诉理由第一部分。1、西XX是涉及本案的房产的买受人。2、西XX有权对于本案提起诉讼。3、西XX与XX公司之间的关于交付房产违约的诉讼中，西XX从来都是以买受人身份进行诉讼、主张权利的。二、关于XX公司的上诉理由第二部分。1、关于西XX与XX公司在交付房产违约诉讼案中，XX公司的其他作为，西XX不知道。2、司法鉴定无法进行。3、对于XX公司与第三人XX公司、张XX、杨X、谭XX的《商品房买卖合同》，西XX根本不知道。4、本案涉及的《商品房买卖合同》没有经过合同备案程序。5、谭XX从来没有向西XX支付过任何款项等。三、关于XX公司上诉理由第三部分。XX公司与第三人XX公司、张XX、杨X、谭XX属于恶意串通。
XX公司、杨X、张XX、谭XX辩称，其同意XX公司的上诉意见。
XX公司上诉称，其请求：1、依法撤销原审判决；2、依法驳回西XX诉讼请求，确认其与XX公司签订的商品房买卖合同有效；3、本案一、二审全部诉讼费用由西XX承担。事实和理由：XX公司与XX公司2008年签订合同，已支付房款，取得房产证，原审认定买卖合同系恶意串通签订，没有事实依据。一、原审将XX公司与XX公司的商品房买卖合同错误认定为“恶意串通，损害第三人利益”的合同，法律逻辑混乱不清。二、原审认为XX公司一直未支付购房款，XX公司也没有交房，但XX公司却取得房产证的行为不符合交易常理。该认定纯属主观臆断，混淆是非。三、原审认定“恶意串通”的证据严重不足。主审法官先入为主，在长达近四年的庭审过程中不断为西XX“搜集”和“创设”证据，严重违反并干预司法确立的“谁主张，谁举证”的举证原则。四、XX公司与XX公司签订了商品房买卖合同，支付了房款478XXXX6885元及缴纳了房屋专项维修基金、契税等费用，并已经取得房产证，XX公司依法享有讼争房产的物权。XX公司和西XX因其内部原因产生纠纷与XX公司无关，故其至今不予交房已构成严重违约。XX公司保留追究其违约责任的权利。
西XX辩称，其认为西安市中级人民法院（2013）西民二初字第00027号民事判决书认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，是一份公平正义的判决，应当予以维持。一、关于XX公司的上诉理由第一、第二、第四部分。1、西XX与XX公司是房屋买卖关系，西XX是涉及本案的房产的买受人。2、西XX有权对于本案提起诉讼。3、西XX与XX公司之间的关于交付房产违约的诉讼中，无论是一审、二审或者重审程序中，还是关于管辖的二审程序中，西XX从来都是以买受人身份进行诉讼、主张权利的，XX公司也是以商品房出卖人身份参与诉讼的。西XX从来不承认XX公司所谓的“合作建房”之说。4、XX公司不是本案涉及的房产的善意买受人，属于恶意串通的买受人等。二、关于XX公司的上诉理由第三部分。关于司法鉴定无法进行。三、XX公司在上诉状中的其他说法，没有证据，不符合法律规定并且与本案争议的判决没有法律关系。
XX公司答辩认为其与西XX的关系不影响第三人,同意XX公司的上诉意见。
杨X、张XX、谭XX同意XX公司的上诉意见。
杨X上诉称，其上诉请求：1、判令撤销西安市中级人民法院（2013）西民二初字第00027号民事判决第一项，依法改判确认原审被告XX公司与上诉人杨X签订的合同编号为：天豪住宅1-10606的商品房买卖合同有效（价值505496.00元），驳回被上诉人西XX的诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院认定事实不清。1、涉案房屋已经登记在杨X名下，杨X系涉案房屋的合法权利人。（1）杨X和XX公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，应该作为认定本案事实的依据。该合同签订后，杨X多次要求交纳购房款，但西XX和XX公司因自身利益发生纠纷，一直未予解决。无奈，杨X只能按照XX公司的要求等待他们之间纠纷的处理结果，由此导致杨X无法按照双方约定及时支付购房款并按期收房，杨X对此并无过错。西XX和XX公司因其自身利益纠纷引发的后果亦不应由善意的杨X来承担。（2）原审审理过程中，法院已经依职权就涉案房屋的《商品房买卖合同》向西安市房屋管理部门调取了备案登记的合同原件，不存在无合同原件之说。（3）庭审中，原审法院已经对双方签订合同的过程进行了查明和核实，不存在上诉人拒绝到庭的事实。（4）杨X和XX公司至始至终都认可双方签订的《商品房买卖合同》的效力，本案无司法鉴定的必要。（5）西XX主体不适格。依据西XX和XX公司在庭审中提供的证据可以充分看出，双方之间是共同合作、共同销售的合作关系，既然西XX不是诉争房产的买受人，又不是涉案《商品房买卖合同》的一方当事人，提起确认无效之诉没有法律依据。二、原审法院审理程序严重违法。1、本案先后多次开庭，于2014年10月15日庭审程序结束。原审法院在法庭辩论终结后于2014年10月22日受理西XX的司法鉴定申请显然与法相悖。2、本案审理历经三年有余，严重违反了《民事诉讼法》关于一审审理期限的规定。三、原审法院适用法律错误。西XX并无证据证明杨X和XX公司之间恶意串通，原审法院违背本案事实，以所谓的重大存疑就草率的错误适用法律认定双方的合同无效，严重侵害了上诉人的合法利益。综上所述，杨X认为原审法院认定事实不清，导致适用法律错误，且审理程序严重违法。请求依法公正审理。
西XX答辩称，其认为西安市中级人民法院（2013）西民二初字第00027号民事判决书认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，是一份公平正义的判决，应当予以维持。杨X的上诉请求没有事实根据，歪曲法律规定，应当予以驳回。一、关于杨X的上诉理由第一部分。1、杨X所谓的商品房买卖合同没有经过西安市住房XX障房屋管理局的商品房买卖合同备案程序；2、原审法院是否查明合同签订过程与被答辩人杨X是否拒绝到庭不是一回事。3、杨X和XX公司认可双方签定的《商品房买卖合同》的效力与对于《商品房买卖合同》签订时间的确定、当事人签字是否真实的司法鉴定不是一回事。恶意串通的双方肯定说法一致；4、杨X与XX公司之间的其他行为，在本案诉讼前，西XX不知道，现在也无法确认他们之间的行为的真实性。5、西XX主体资格符合法律规定。二、关于杨X的上诉理由第二部分。司法鉴定无法进行。三、关于杨X的上诉理由第三部分。杨X不是本案涉及的房产的善意买受人，属于恶意串通的买受人。
XX公司辩称，其认为天豪花园建成就是为了销售，同意杨X的上诉意见。
XX公司辩称，其认为西XX是接收XX公司委托，追求的是利益，而非房产本身，二审应查明双方之间的关系；同意杨X的上诉请求。
张XX、谭XX辩称，其同意杨X的上诉请求。
张XX上诉称，其上诉请求：1、判令撤销西安市中级人民法院（2013）西民二初字第00027号民事判决第二项，依法改判确认原审被告与上诉人签订的合同编号为：天豪住宅1-11006的商品房买卖合同有效（价值505496.00元），驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院认定事实不清。1、涉案房屋已经登记在张XX名下，张XX系涉案房屋的合法权利人。（1）张XX和XX公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，应该作为认定本案事实的依据。该合同签订后，张XX多次要求交纳购房款，但因西XX和XX公司因自身利益发生纠纷，一直未予解决。无奈，张XX只能按照XX公司的要求等待他们之间纠纷的处理结果，由此导致张XX无法按照双方约定及时支付购房款并按期收房，张XX对此并无过错。西XX和XX公司因其自身利益纠纷引发的后果亦不应由善意的张XX来承担。（2）原审审理过程中，法院已经依职权就涉案房屋的《商品房买卖合同》向西安市房屋管理部门调取了备案登记的合同原件，不存在无合同原件之说。庭审中，原审法院已经对双方签订合同的过程进行了查明和核实，不存在张XX拒绝到庭的事实。（3）张XX和XX公司至始至终都认可双方签订的《商品房买卖合同》的效力，本案无司法鉴定的必要。（4）西XX主体不适格。二、原审法院审理程序严重违法。三、原审法院适用法律错误。西XX并无证据证明张XX和XX公司之间恶意串通，原审法院违背本案事实，以所谓的重大存疑就草率的错误适用法律认定双方的合同无效，严重侵害了张XX的合法利益。综上所述，张XX认为原审法院认定事实不清，导致适用法律错误，且审理程序严重违法。请求依法公正审理。
西XX辩称，其认为原判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，应当予以维持。张XX的上诉请求没有事实根据，歪曲法律规定，应当予以驳回。一、关于张XX的上诉理由第一部分。1、张XX所谓的商品房买卖合同没有经过西安市住房XX障和房屋管理局的商品房买卖合同备案程序；2、原审法院是否查明合同签订过程与张XX是否拒绝到庭不是一回事。3、张XX和XX公司认可双方签定的《商品房买卖合同》的效力与对于《商品房买卖合同》签订时间、当事人签字是否真实的司法鉴定不是一回事。恶意串通的双方肯定说法一致；4、张XX与XX公司之间的其他行为，在本案诉讼前，西XX不知道，现在也无法确认他们之间的行为的真实性。5、西XX主体资格符合法律规定。二、关于张XX的上诉理由第二部分。司法鉴定不能进行。三、关于张XX的上诉理由第三部分。张XX不是本案涉及的房产的善意买受人，属于恶意串通的买受人。
XX公司、XX公司、杨X、谭XX辩称，其同意张XX的上诉意见。
谭XX上诉称，其上诉请求：1、判令撤销西安市中级人民法院（2013）西民二初字第00027号民事判决第三项，依法改判确认原审被告与上诉人签订的合同编号为：天豪住宅1-10803的商品房买卖合同有效（价值273085.00元），驳回被上诉人的诉讼请求，；2、本案一审、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：与杨X、张XX所述基本相同。2003年11月12日谭XX向西XX指定的销售代理公司深圳市XX公司支付了涉案房屋定金2万元，2004年12月21日又以借款形式向XX公司支付了房款29万元。此后，又向XX公司交纳了涉案房屋的面积补差款以及相关税、费，履行了买受人的全部义务。2005年11月21日双方签订书面的《商品房买卖合同》，再次以书面形式确认了双方的房屋买卖关系。谭XX亦办理了房屋入住手续。居住期间，西XX从未提出任何异议。原审法院一方面认可谭XX交纳了购房款的事实，一方面又对谭XX已经实际居住的事实置之不理，显属枉法裁判。西XX并无证据证明谭XX和XX公司之间恶意串通，原审法院违背本案事实，以所谓的重大存疑就草率的错误适用法律认定双方的合同无效，严重侵害了谭XX的合法利益。
西XX辩称，1、谭XX没有向西XX指定的销售代理公司深圳市XX公司支付过涉案房屋定金2万元。2、谭XX没有提供任何办理入住手续的证据。3、谭XX和XX公司之间的商品房买卖不符合交易习惯、交易常理，属于恶意串通。谭XX签订的所谓《商品房买卖合同》约定的价格为每平方米1850.42元。其他的事实与理由与杨X、张XX基本相同。综上，西XX认为，谭XX的上诉请求不符合事实，不符合法律规定，上诉理由不能成立，应当驳回上诉。一审判决完全正确，应当依法维持。
XX公司、XX公司、杨X、张XX辩称，其同意谭XX的上诉意见。
西XX向一审法院起诉请求：1.依法确认XX公司非法、违约将已出售给西XX的房产(XX公司出卖价款为485XXXX0980元)另行出卖给XX公司、杨X、张XX、谭XX的行为无效;2.本案诉讼费由XX公司承担。
一审法院经审理查明，西XX（合同乙方）与XX公司（合同甲方）于2001年12月28日签订《协议》，2003年5月29日签订《天豪小区建设项目补充协议》，2005年11月19日签订《补充协议二》，双方约定由XX公司开发建设天豪花园、西XX全部购买天豪花园相关事宜。《协议》约定西XX以2895元㎡的价格购入天豪花园，其规划面积为4.5万平方米，总价款为13027.5万元。《协议》第三条约定XX公司责任：“1、负责办理工程建设前期的所有手续并交纳所有费用；2、负责工程建设，确保工程质量为优良以上，并按期竣工；3、向乙方提交完整的竣工图和质量保证资料；4、办理所有商品房入住手续到户，并交纳相关费用；5、办理个人房产证，其费用按国家有关规定办理。”《协议》第四条约定了西XX的责任：“1、提供户型面积，参与户型设计，设计费由甲方支付；2、委派监理单位，监理费甲方支付；3、指定三材品牌（指钢材、木材、水泥）；4按约定按时付款。”《协议》第五条约定了费用：“乙方按商品楼单价2895元∕㎡价格（建筑面积），分期付给甲方购楼款，并根据规划设计面积约4.5万平方米预付，建成后按总实际建筑面积最终结算（建筑面积依据《陕西省99定额》计算）。”《协议》第六条约定了付款方式：“1、协议签订后，由甲方将土地使用证（验证）、建设用地规划许可证等项目有关权利文件移交乙方。乙方向甲方付购楼款总额的15%作为协议订金（3日内先付700万元，15日内付300万，其余在50天内完成）。2、工程完成到正负零时，乙方再付总购楼款的10%。3、两栋楼工程主体到8层时乙方再付总购楼款的15%。4、两栋楼封顶时，甲方将土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、房屋销（预）售许可证交付乙方，乙方再付总购楼款的20%。5、两栋楼全部工程（含配套工程）验收质量为优良以上交钥匙后，乙方再付总购楼款的27%。6、甲方交清入户手续及住户房产证后，乙方再付总购楼款的5%。7、乙方留总购楼款的8%作为质保金，从交钥匙之日起一年内全部付清。保修责任按建筑规范合同执行责任不变。8、资金周转有困难时，由乙方贷款，甲方担保。”《协议》第八条第2项规定：“甲方造成的建设工期拖后，每日按购楼款总额的万分之二赔偿给乙方逾期违约金（不可抗拒的因素除外）。”第3项规定：“因乙方不能按期付款，每日按每次应付款数的万分之二赔偿给甲方逾期违约金（不可抗拒的因素除外）。”第5项规定：“若工程质量达不到优良以上，除按国家规定相应降低价格外，甲方还应向乙方赔偿违约金（本协议最终价格额的10%）。”《天豪小区建设项目补充协议》第二条对原合同的付款周期、处罚、监控等部分内容进行了调整：“1、学校（西XX）可以延期1个月付款，XX公司可延长至2003年12月30日交房，在此期限内双方相互免于处罚。交钥匙后的付款（不指保修金）在学校（西XX）资金有困难时可适当延长付款时间3个月。……5、西XX对XX公司承担按原协议支付购楼款责任并进行结算，协议价款以内的税费由XX公司负担，超出合同价款的收益和税费由学校（西XX）处置。6、XX公司在6月30日前将土地规划许可证、建设规划工程许可证、建筑工程施工许可证、销（预）售房许可证、售房委托书手续交给学校（西XX），否则视为XX公司违约。”《补充协议二》第三条、第四条对建筑面积进行了约定：“三、双方同意‘天豪小区’1#、2#楼建筑面积结算暂按2003年12月陕西方圆测绘工程有限公司《房屋面积分丘测量报告》提供的建筑面积58790.15㎡计算。对于在总建筑面积存在的争议问题，从本《补充协议二》签订之日起30日内协商解决并以双方确认结论为准，30日之内若无具体的法律及合同依据提出则视为认可。四、“天豪花园”1#、2#楼总建筑面积目前暂按上述第三条面积计算，结算面积暂为58153.30㎡，总价168XXXX3803.5元。截止2005年10月25日乙方给甲方已支付购房款112XXXX2612.9元，乙方还欠甲方购楼房款563XXXX1190.6元。”第八条对配电室管理、看房用钥匙等问题进行了约定：“‘天豪花园’总配电室由甲乙双方协商共管问题。关于未出售房屋的出售，看房用钥匙问题，甲方承诺安排专人全力配合乙方工作。在乙方按时付款的情况下，甲方承诺采取必要措施以保证‘天豪花园’不受原施工单位人员干扰而发生停电、停水、堵门等严重事件。”第十条对违反该协议约定义务违约金规定：“双方应严格履行本补充协议约定的义务，任何一方不得随意更改，否则以违约责任追究，违约金按本协议总欠款的5%计算。但乙方在本《补充协议二》框架内支付甲方（XX公司）购楼款拖后所应承担的违约责任，其违约金按该次支付进度所欠款的每天万分之三点七计算。”2003年3月17日，XX公司向西XX发出《天豪花园购楼款支付申请》，请求西XX支付工程达到正负零的购楼款，该申请由西XX院办赵XX签收。西XX于2003年7月7日付清该款。2003年7月28日，XX公司向西XX发出《天豪花园购楼款支付申请》，2003年8月6日再次向西XX发出《天豪花园购楼款八层支付款敦促》，请求西XX支付工程至八层的应付款项，均由西XX“周”签收。2003年9月25日，双方签订《售房委托书》，约定XX公司委托西XX将天豪花园1#、2#楼的住宅房及商业用房的全部，向学校内部或社会出售。2003年10月1日，西XX打给XX公司收条一张，载明收到建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证和国有土地使用证。2003年11月2日，XX公司向西XX发出《天豪花园购楼款支付申请》，请求西XX支付工程至封顶的应付款项，该申请由西XX“周”签收。2004年7月27日，西XX天豪物业管理部签发《发钥匙通知》，要求XX公司发给业主吴XX住房钥匙。2004年7月28日，双方约定商品住宅房移交程序移交手续，对外销售商品房先由售楼公司通知西XX物业公司，业主于物业公司办理物业手续后凭物业手续单去XX公司领钥匙。XX公司带业主看房，业主查验房屋，无异议后领取钥匙。2005年1月8日，XX公司向西XX发《函》，内容为：“天豪花园工程已完工，钥匙已按贵方约定程序交付科大职工及外来购房者使用，鉴于年关渐近，拖欠工程款急需支付，特请贵方由所欠数仟万元款中急支付我公司壹仟万元为盼。”该函由西XX“周”签收。2005年4月30日，双方签订《关于“天豪小区”水电系统管理现状移交的备忘》，售水系统有西XX后勤服务有限公司负责管理和对用户及自来水公司费用的结算，由“西XX后勤服务有限责任公司”负责电费的收支结算及维修管理，高压配电室钥匙暂由XX公司掌管。2005年5月10日，XX公司对部分进行整改后，双方签字备案，天豪花园售电系统完成移交。2005年6月11日，天豪花园验收。2005年9月9日，西XX与XX公司的会谈备忘载明：1、西XX于本备忘签字生效后即支付XX公司人民币600万元整，纳入本阶段学校向XX公司支付的购楼费用，主要用于办理住户房产证等事宜；2、西XX从支付款之日起，10日内将“天豪花园”已售出房屋的全部合同（每户两份）移交XX公司，用于办理住户房产证并处理“天豪花园”1#、2#楼在银行抵押贷款的相关手续；3、XX公司自业主交清相关资料和税费后，立即分批开始办理住户房产证，45天内办理完住户房产证的全部手续；4、双方同意，西XX承担办理房产证契税约50%新增额计20万元整。2005年10月26日，双方签订《西安科技大学购“天豪花园”1#、2#楼结算清单》，认可西XX已付112XXXX9562.90元，尚欠XX公司563XXXX1190.6元。
西XX向XX公司分批付款的日期及金额如下：2002年1月1日，700万元；2002年1月16日，300万元；2002年3月4日，950万元；2003年4月22日，300万元；2003年5月16日，300万元；2003年6月5日，300万元；2003年6月12日，300万元；2003年7月7日，150万元；2003年8月20日，500万元；2003年9月4日，500万元；2003年9月24日，1000万元；2003年9月27日，1000万元；2003年11月5日，1200万元；2003年12月24日，200万元；2004年1月8日，200万元；2004年1月14日，500万元；2004年3月23日，200万元；2004年4月14日，100万元；2004年4月26日，50万元；2004年5月19日，100万元；2004年6月3日，150万元；2004年6月21日，300万元；2004年7月5日，100万元；2007年7月14日，100万元；2004年7月20日，150万元；2007年7月27日，100万元；2004年8月24日，200万元；2004年9月14日，100万元；2004年9月27日，70万元；2004年11月2日，90万元；2005年1月24日，80万元；2005年2月2日，49万元；2005年2月8日，50万元；2005年4月29日，20万元；2005年5月31日，90万元；2005年7月21日，50万元；2005年9月13日，580万元；2005年9月27日，27.80029万元；2005年9月30日，30万元；2005年4月27日，18.156万元；至此西XX付款总计11204.95629万元，尚欠购楼款563XXXX1190.6元。双方认可2005年11月后西XX支付款项符合《补充协议二》达成的剩余购楼款支付进度的约定。2007年7月14日，XX公司、西XX与丁XX（买受人）签订三方协议《补充协议》，约定：根据XX公司与西XX双方合同规定应由XX公司承担的责任由XX公司与西XX协商解决，XX公司不直接对买受人承担义务，只对买受人办理相关的房屋产权法定手续，有关商品房买卖合同内容规定的相关民事的法律义务由买受人和西XX各自承担并履行。2003年10月，中国XX与西XX签订了陕中银长贷字XXX-科技大学001号《借款合同》，贷款金额为4000万元，期限为60个月。XX公司根据合同约定作为担保人与中国XX签订了陕中银长贷字XXX-科技大学001号《抵押合同》。2007年6月4日，西XX贷款付清，中国XX解除《借款合同》与《抵押合同》。XX公司缴纳税款总计978.0468万元。2005年5月1日以前，陕西省没有土地预交增值税。土地使用税实行谁占有谁缴纳原则。
2005年10月20日，杨X与XX公司签订商品房买卖合同，约定杨X购买XX公司的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的第一【幢】【座】1单元6层10606号房。该商品房的用途为住宅，属框剪结构，层高为2.9m，建筑层数地上15层，地下1层。该商品房阳台是【封闭式】。该商品房【合同约定】建筑面积共174.61平方米，其中，套内建筑面积138.65平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积35.96平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。该合同第四条计价方式与价款约定，按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米2895元，总金额人民币505496元整。该合同第六条付款方式及期限双方约定，合同签订之日起30日内一次性付清。该合同第七条买受人逾期付款的违约责任双方约定，按逾期时间，分别处理：（1）逾期在45日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期在45日之后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。该合同第八条交付期限双方约定，出卖人应当在2005年11月21日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的，并符合本合同约定的该商品房交付买受人使用。该合同第九条出卖人逾期交房的违约责任双方约定，按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过45日，自本合同第八条规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过45日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起7天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2012年5月29日，杨X交纳西安市房屋专项维修资金15164.88元、办证费80元。2012年7月2日，杨X交纳相关契税15165元。西安市住房XX障和房屋管理局为登记时间为2012年6月11日的西安市雁塔区西XX1幢1单XX10606号房屋产权人为杨X的涉讼房屋办理了西安市房权证雁塔区字第112XXXX1448-1-10606-1号房屋所有权证。
2005年10月20日，张XX与XX公司签订商品房买卖合同，约定张XX购买XX公司的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的第一【幢】【座】1单元10层11006号房。该商品房的用途为住宅，属框剪结构，层高为2.9m，建筑层数地上15层，地下1层。该商品房阳台是【封闭式】。该商品房【合同约定】建筑面积共174.61平方米，其中，套内建筑面积138.65平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积35.96平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。该合同第四条计价方式与价款约定，按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米2895元，总金额人民币505496元整。该合同第六条付款方式及期限双方约定，合同签订之日起30日内一次性付清。该合同第七条买受人逾期付款的违约责任双方约定，按逾期时间，分别处理：（1）逾期在45日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期在45日之后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。该合同第八条交付期限双方约定，出卖人应当在2005年11月21日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的，并符合本合同约定的该商品房交付买受人使用。该合同第九条出卖人逾期交房的违约责任双方约定，按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过45日，自本合同第八条规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过45日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起7天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2012年5月29日，张XX交纳西安市房屋专项维修资金15164.88元、办证费80元。2012年7月2日，张XX交纳相关契税15165元。西安市住房XX障和房屋管理局为登记时间为2012年6月11日的西安市雁塔区西XX1幢1单XX11006号房屋产权人为张XX的涉讼房屋办理了西安市房权证雁塔区字第112XXXX1448-1-11006-1号房屋所有权证。
2003年11月12日，谭XX向XX公司交纳定金2万元；2004年12月21日借给XX公司29万元。2005年7月4日谭XX交纳面积补差款2164元；2005年7月4日谭XX交纳契税和交易费4619.01元；2005年7月6日谭XX交纳天然气费2800元。2005年11月21日，谭XX与XX公司签订商品房买卖合同，约定谭XX购买XX公司的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的第一【幢】【座】1单元8层10803号房。该商品房的用途为住宅，属框剪结构，层高为2.9m，建筑层数地上15层，地下1层。该商品房阳台是【封闭式】。该商品房【合同约定】建筑面积共147.58平方米，其中，套内建筑面积117.19平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积30.39平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。该合同第四条计价方式与价款约定，按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米1850.42元，总金额人民币273085元整。该合同第六条付款方式及期限双方约定，合同签订之日起30日内一次性付清。该合同第七条买受人逾期付款的违约责任双方约定，按逾期时间，分别处理：（1）逾期在45日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期在45日之后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。该合同第八条交付期限双方约定，出卖人应当在2005年12月21日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的，并符合本合同约定的该商品房交付买受人使用。该合同第九条出卖人逾期交房的违约责任双方约定，按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过45日，自本合同第八条规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过45日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起7天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2012年5月29日，谭XX交纳西安市房屋专项维修资金8192.55元、办证费80元。2012年7月2日，张XX交纳相关契税8193元。西安市住房XX障和房屋管理局为登记时间为2012年6月11日的西安市雁塔区西XX1幢1单XX房屋产权人为谭XX的涉讼房屋办理了西安市房权证雁塔区字第112XXXX1448-1-10803-1号房屋所有权证。
2008年9月30日，XX公司与XX公司签订合同编号分别为：天豪商业1-10102、1-10104、1-10201、1-10301、1-10401和2-10101六份商品房买卖合同，约定XX公司购买XX公司的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的第1【幢】【座】1层10102号、1层10104号、2层10201号房、3层10301号房、4层10401号房和第2【幢】【座】1层10101号房。该商品房的用途为商业，属框剪结构，建筑层数地上15层，地下1层。该商品房【合同约定】【产权登记】建筑面积分别为1109.19平方米、22.14平方米、1641.03平方米、1660.98平方米、1662.61平方米和2966.55平方米，其中，套内建筑面积分别为900.65平方米、17.98平方米、1332.50平方米、1348.70平方米、1350.03平方米和2774.62平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积分别为208.54平方米、4.16平方米、308.53平方米、312.28平方米、312.58平方米和191.93平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。按建筑面积计算，该商品房单价分别为人民币每平方米6500元、6500元、5000元、4000元、4000元和5000元，总金额人民币分别为XXX元、143910元、XXX元、XXX元、XXX元和148XXXX2750元。2008年9月30日，XX公司还与XX公司签订合同编号分别为：天豪住宅1-11501、1-11502、1-11401、1-11403、1-11505、1-10401和1-10802六份商品房买卖合同，约定XX公司购买XX公司的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的第1【幢】【座】1单元15层11501号房、1单元15层11502号房、1单元14层11401号房、1单元14层11403号房、1单元15层11505号房和1单元8层10802号房。该商品房的用途为住宅，属框剪结构，建筑层数地上15层，地下1层。该商品房【合同约定】【产权登记】建筑面积分别为348.91平方米、291.94平方米、174.46平方米、147.58平方米、该栏空白（应为291.94平方米）和138.83平方米，其中，套内建筑面积分别为277.06平方米、231.82平方米、138.53平方米、117.19平方米、该栏空白（应为231.82平方米）和110.24平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积分别为71.85平方米、60.12平方米、35.93平方米、30.39平方米、该栏空白（应为60.12平方米）和28.59平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米3000元，总金额人民币分别为XXX元、875820元、523380元、XXX元、875820元和416490元。双方约定分期付款，该商品房交付使用时，交付总价款70%；办理完产权证书后交付总价款30%。该合同第七条买受人逾期付款的违约责任双方约定，按逾期时间，分别处理：（1）逾期在45日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期在45日之后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。该合同第八条交付期限双方约定，出卖人应当在2008年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的，并符合本合同约定的该商品房交付买受人使用。该合同第九条出卖人逾期交房的违约责任双方约定，按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过45日，自本合同第八条规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过45日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起7天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2012年5月29日，XX公司分别交纳西安市雁塔区西XX第1【幢】【座】1层10102号、1层10104号、2层10201号房、3层10301号房、4层10401号房和第2【幢】【座】1层10101号房屋西安市房屋专项维修资金216292.05元、4317.3元、246154.5元、199317.6元、199513.2元和444982.5元，办证费各550元，共计3300元。2012年7月2日，XX公司分别交纳西安市雁塔区西XX第1【幢】【座】1层10102号、1层10104号、2层10201号房、3层10301号房、4层10401号房和第2【幢】【座】1层10101号房屋相关契税216292元、4317元、246154.5元、199318元、199513元和444983元。西安市住房XX障和房屋管理局分别为西安市雁塔区西XX第1【幢】【座】1层10102号、1层10104号、2层10201号房、3层10301号房、4层10401号房和第2【幢】【座】1层10101号房屋产权人为XX公司的涉讼房屋办理了西安市房权证雁塔区字第112XXXX1448-1-1-10102号、112XXXX1448-1-1-10104号、112XXXX1448-1-1-10201号、112XXXX1448-1-1-10301号、112XXXX1448-1-1-10401号和112XXXX1448-1-2-10101号房屋所有权证。2012年5月29日，XX公司还分别交纳西安市雁塔区西XX第1【幢】【座】1单元15层11501号房、1单元15层11502号房、1单元14层11401号房、1单元14层11403号房、1单元15层11505号房和1单元8层10802号房西安市房屋专项维修资金31401.9元、26274.6元、15701.4元、13282.2元、26274.6元和12494.7元，办证费各80元，共计480元。2012年7月2日，XX公司分别交纳西安市雁塔区西XX第1【幢】【座】1单元15层11501号房、1单元15层11502号房、1单元14层11401号房、1单元14层11403号房、1单元15层11505号房和1单元8层10802号相关契税31402元、26275元、15701元、13282元、26275元和6247元。西安市住房XX障和房屋管理局分别为西安市雁塔区西XX第1【幢】【座】1单元15层11501号房、1单元15层11502号房、1单元14层11401号房、1单元14层11403号房、1单元15层11505号房和1单元8层10802号房屋产权人为XX公司的涉讼房屋办理了西安市房权证雁塔区字第112XXXX1448-1-1-11501号、112XXXX1448-1-1-11502号、112XXXX1448-1-1-11401号、112XXXX1448-1-1-11403号、112XXXX1448-1-1-11505号和112XXXX1448-1-1-11802号房屋所有权证。
后来，XX公司向西XX交付大部分房屋，但未交付其中27套房屋，双方发生纠纷。2009年3月，西XX向该院起诉，要求XX公司交付房屋，在本案的审理中，XX公司已将地下车库、人防部分交于西XX。2011年11月18日，该院作出（2009）西民二初字第00009号民事判决，宣判后西XX与XX公司均表示不服，均上诉于陕西省高级人民法院。陕西省高级人民法院于20l2年3月21日作出(2012)陕民二终字第00028号民事裁定书，认为原判决认定事实不清，且对部分证据未经质证，对增加的诉讼请求漏审漏判，程序违法，撤销了西安市中级人民法院（2009）西民二初字第00009号民事判决，将案件发回西安市中级人民法院重审。
在案件重审期间，西XX称其发现XX公司已经将上述12套房屋（产权证号分别为112XXXX1448-1-1-11401、112XXXX1448-1-1-11403、112XXXX1448-1-1-10802、112XXXX1448-1-1-11505、112XXXX1448-1-1-11501、112XXXX1448-1-1-11502、112XXXX1448-1-1-10102、112XXXX1448-1-1-10104、112XXXX1448-1-1-10201、112XXXX1448-1-1-10301、112XXXX1448-1-1-10401、112XXXX1448-1-2-10101）出售给XX公司，将1套住宅房屋（产权证号112XXXX1448-1-1-10606）出售给杨X、将1套住宅房屋（产权证号112XXXX1448-1-1-11006）出售给张XX、将1套住宅房屋（产权证号112XXXX1448-1-1-10803）出售给谭XX。并于2013年7月29日向该院提起诉讼，要求确认XX公司与XX公司、杨X、张XX、谭XX签订的15份商品房买卖合同无效。2014年10月22日，西XX向该院提出司法鉴定申请，请求对XX公司与XX公司、杨X、张XX、谭XX所签订的《商品房买卖合同》的形成时间、所提交证据及授权委托书上的签名与西安市房管局存档合同上的签名是否一致进行鉴定。至今，西XX、XX公司、XX公司、杨X、张XX、谭XX均无法提供涉讼《商品房买卖合同》原件，由于涉讼的15份合同原件一直未在法庭出现过，就该问题，该院多次前往西安市住房XX障和房屋管理局，并传唤过第三人XX公司法定代表人闫XX及其委托代理人景安XX，就签订涉讼商品房买卖合同基本的事实（何时何地与谁签订）做调查，两人均拒绝正面回答。杨X、张XX、谭XX亦在法院多次通知其到庭就签订涉讼商品房买卖合同基本的事实（何时何地与谁签订）做调查，拒绝到庭。法院后来通知其代理律师闫XX劝说其到庭说明签订涉讼商品房买卖合同基本的事实（何时何地与谁签订），亦均未到庭。致使司法鉴定陷入僵局。
另查明，除谭XX2003年11月12日向XX公司交纳定金2万元；2004年12月21日借给XX公司29万元；2005年7月4日；交纳面积补差款2164元；2005年7月4日；交纳契税和交易费4619.01元；2005年7月6日；交纳天然气费2800元以外，XX公司、杨X、张XX仅交纳过办证的西安市房屋专项维修资金、办证费手续费和契税，没有支付涉讼购房款，XX公司亦没有按照合同约定向XX公司、杨X、张XX、谭XX交房。对此，XX公司解释涉讼合同签订后，其因与西XX就付款方式有争议，后来双方打官司，承办法官让暂缓支付购房款，所以XX公司、杨X、张XX一直没有支付购房款，XX公司也没有交房。
2015年9月10日，XX公司法定代表人苏XX向该院交来三张陕西省农村信用合作社进账单复印件，出票人为第三人渭南市XX公司，收款人为西安XX公司，分别为：2014年10月22日1500万元，2014年10月23日1500万元，2014年10月24日300万元。
2016年5月17，在该院询问XX公司本案涉诉的十五份合同是否是XX公司与XX公司、杨X、张XX以及谭XX所签订？XX公司法定代表人苏XX回答西XX以XX公司的名义卖的房子，从法律形式上，每份合同都是XX公司签订，但实际上是西XX以XX公司名义销售，XX公司只是配合签字、盖章、办理房产证。
一审法院认为，我国法律明确规定，合法的民事权益受法律保护。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。合同为双方当事人设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，应当出于真实的意思表示。合同签订后当事人均应按照协议约定履行各自的义务，一方不能或者不能完全履行约定义务，应当承担相应的责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
杨X与XX公司签订商品房买卖合同的时间为2005年10月20日，而且合同约定，出卖人应当在2005年11月21日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的，并符合本合同约定的该商品房交付买受人使用；张XX与XX公司签订商品房买卖合同的时间为2005年10月20日，而且合同约定，出卖人应当在2005年11月21日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的，并符合本合同约定的该商品房交付买受人使用；XX公司与XX公司签订商品房买卖合同的时间为2008年9月30日，而且合同约定，出卖人应当在2008年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的，并符合本合同约定的该商品房交付买受人使用。虽然杨X、张XX、谭XX和XX公司均与XX公司签订商品房买卖合同，但杨X、张XX、XX公司仅交纳过办证需要的西安市房屋专项维修资金、办证费手续费和契税，并没有支付对价涉讼购房款，却竟然办理了涉讼房屋所有权证。XX公司对此解释涉讼合同签订后，其因与西XX就付款方式有争议，再后来双方打官司，承办法官让暂缓支付购房款，所以XX公司、杨X、张XX一直没有支付购房款，XX公司也没有交房。该解释不符合交易常理，故难以置信。无论从合同签订的时间、合同约定付款的时间、交房的时间，均不符合正常交易。
谭XX虽然于2003年11月12日向XX公司交纳定金2万元；2004年12月21日借给XX公司29万元；2005年7月4日；交纳面积补差款2164元；2005年7月4日；交纳契税和交易费4619.01元；2005年7月6日；交纳天然气费2800元；但谭XX与XX公司签订商品房买卖合同的时间为2005年11月21日。而且合同约定，出卖人应当在2005年12月21日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的，并符合本合同约定的该商品房交付买受人使用。该商品房合同约定的单价为人民币每平方米1850.42元，总金额人民币273085元整。其他商品房合同约定的商品房单价为人民币每平方米2895元。XX公司已经为谭XX办理了涉讼房屋所有权证，却也没有向谭XX交房。无论从合同约定付款的时间、交房的时间，合同签订的时间以及交易价格，均不符合正常交易。
涉讼《商品房买卖合同》是记载合同当事人权利义务的重要的法律文件，在本案审理过程中，西XX、XX公司、XX公司、杨X、张XX以及谭XX均无法提供涉讼《商品房买卖合同》原件。XX公司、杨X、张XX以及谭XX作为购房人，对保障其权利的重要法律文件《商品房买卖合同》没有原件，多年来也不主张，不符合常理。西XX称其在2009年3月起诉XX公司，在2012年11月以前，XX公司始终承认西XX起诉的诉讼请求中的27套房产没有变化。XX公司从未告知西XX其与XX公司、杨X、张XX、谭XX签订过《商品房买卖合同》；在双方另一案（2012）西民二初字第00013号案件原一审、二审过程中和发回重审中，XX公司亦未告知人民法院。
在本案审理过程中，该院传唤第三人XX公司法定代表人闫XX及其委托代理人景安XX，就签订涉讼商品房买卖合同基本的事实（何时何地与谁签订）做调查，两人均拒绝正面回答。杨X、张XX、谭XX亦在法院多次通知其到庭就签订涉讼商品房买卖合同基本的事实（何时何地与谁签订）做调查，拒绝到庭配合。该院后来通过其代理律师闫XX劝说其到庭说明签订涉讼商品房买卖合同基本的事实（何时何地与谁签订），亦均未到庭。故本案所涉及的杨X、张XX、谭XX和XX公司与XX公司所签订的15份商品房买卖合同，有重大存疑，对其真实性，该院依法不予采信。
西XX诉讼请求确认XX公司与XX公司、杨X、张XX、谭XX签订涉讼商品房买卖合同无效，该院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第五十八条第一款第四项、第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第二项之规定，判决：一、被告西安XX公司与第三人杨X签订的合同编号为：天豪住宅1-10606的商品房买卖合同无效；二、被告西安XX公司与第三人张XX签订的合同编号为：天豪住宅1-11006的商品房买卖合同无效；三、被告西安XX公司与第三人谭XX签订的合同编号为：天豪住宅1-10606的商品房买卖合同无效；四、被告西安XX公司与第三人渭南市XX公司签订的合同编号为：天豪商业1-10102、1-10104、1-10201、1-10301、1-10401、2-10101和合同编号为：天豪住宅1-11501、1-11502、1-11401、1-11403、1-11505、1-10401和1-10802的商品房买卖合同无效。案件受理费XXX元（西安科技大学已经预交），由西安XX公司、渭南市XX公司、杨X、张XX、谭XX承担。
本院经审理查明：2003年5月29日，XX公司与西XX签订《天豪小区建设项目补充协议》第二条第4项约定：XX公司同意以XX公司的名义由学校负责将天豪小区房产对校内以及对社会自行出售，XX公司正式出具售房委托书，剩余房产与XX公司无关。由学习独立设立售房账号及财务、负责售房事宜及策划方式，XX公司有知情权。售房过程中，质量责任及产权证（房产证、土地证）的办理由XX公司负责办理过户，其余工作由学校负责。第5项约定：西XX对XX公司承担按原协议支付购楼款责任并进行结算，协议价款以内的税费由XX公司负担，超出合同价款的收益和税费由学校处置。2003年9月25日XX公司给西XX出具《售房委托书》载明：兹委托西安科技大学将天豪花园1#、2#楼的住宅及商业用房的全部，向学校内部或社会出售。2005年11月19日双方又签订《补充协议二》第一条约定：双方均认为应该进一步加强合作，加快“天豪花园”房屋销售工作，顺利实现双方的合同目的。
2003年9月8日西XX（甲方）与深圳市XX公司（乙方）签订《委托策划销售代理合同》。约定：西XX委托深圳市XX公司为西XX开发天豪花园项目提供策划销售代理服务事项。
2007年6月12日西XX（甲方）与西安XX公司（乙方）签订《商铺买卖协议》。约定：一甲方同意将天豪花园1号楼一层商铺约1000平米，以每平米6250元价格出售给乙方，总计：XXX元（陆佰贰拾伍万元），具体平米数以权威测量单位实测面积为准，测量结果出来后多退少补。二、付款方式：一次性付款，分阶段到账等。2008年1月28日双方又签订《补充协议》。约定：四、签订正式购房合同时，如果合同价按3000元/㎡签写，甲方给于90万元购房款优惠，超出3000元/㎡部分乙方须以赞助款的名义给付学校；如果合同价按原协议价（6250元/㎡）签写则无此优惠等。2009年1月22日双方再次签订《补充协议2》。约定：2007年6月12日所签订的“商铺买卖协议”继续履行。甲方将交房时间最迟不超过2010年4月31日等。
西安中院（2012）西民二初字第00013号案卷2012年12月10日谈话笔录载明：XX公司向法院递交请示，就已经出售的15套购房剩余房款是否收取，请示法院，一审法院以笔录形式告知XX公司自行与西XX协商，如协商不成，可待本案纠纷处理后再行解决，同时做好业主的工作。
关于司法鉴定问题。一审时，西XX在几次开庭后提出申请对案涉相关的合同的文本时间、当事人的签字的真实性和同一性进行司法鉴定。后因西安市住房XX障和房屋管理局存档的合同不允许调出档案室而导致司法鉴定无法进行。
2013年11月12日谭XX给西XX聘用的深圳市XX公司交纳2万元定金。之后，XX公司、杨X、张XX、谭XX分别已交纳购房款3351万元、50.5496万元、50.5496万元、27.3085万元，且均已办理了涉案房屋所有权证，其中杨X、张XX、谭XX案涉房屋已交付使用。
一审判决第30页将六份商品房买卖合同编号误写成7个合同编号；第31页XXX元计算有误；第39页将谭XX签订的合同编号写成天豪住宅1-10606有误。西XX称本案案涉住宅6000元/㎡，XX公司确擅自以极低价格与本案第三人签订的商品房买卖合同，价格是市场价的31.2%-48.2%，西XX对此未能提供证据证明。除此之外，一审判决查明的事实本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点是：西XX的诉讼主体是否适格，XX公司与杨X、张XX、谭XX、XX公司签订的商品房买卖合同的效力问题。
一、关于西XX的诉讼主体是否适格的问题
民事诉讼法第四十八条规定：公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。法人由其法定代表人进行诉讼。其他组织由其主要负责人进行诉讼。第一百一十九条规定：起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。本案中，西XX起诉XX公司、XX公司、杨X、张XX、谭XX，请求依法确认XX公司非法、违约将已出售给西XX的房产另行出卖给XX公司、杨X、张XX、谭XX的行为无效。西XX提供了其与XX公司签订的《协议》、《天豪小区建设项目补充协议》、《补充协议二》等证据，欲证明其与XX公司是商品房买卖合同关系，XX公司则认为其与西XX是联建合同关系。从查明的事实来看，无论西XX与XX公司是商品房买卖合同关系，还是联建合同关系，都能证明西XX是与本案有直接利害关系的法人。西XX的起诉符合上述法律规定。西XX是本案的适格诉讼主体。XX公司上诉认为西XX不是本案适格诉讼主体的理由不能成立。
二、关于XX公司与杨X、张XX、谭XX、XX公司签订的商品房买卖合同效力问题
《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定：代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。从查明的事实来看，2005年10月20日杨X与XX公司签订了商品房买卖合同，约定杨X购买XX公司开发的天豪花园第一幢1单元6层10606号房，每平方米2895元，杨X交纳了购房款、房屋专项维修资金、办证费、契税，该房屋登记时间2012年6月11日，房屋所有权证载明房屋所有权人为杨X，且房屋已交付杨X使用；2005年10月20日张XX与XX公司签订的商品房买卖合同约定：张XX购买XX公司开发的天豪花园第1幢1单元10层11006号房，单价每平方米2895元，张XX已交纳了购房款、房屋专项维修资金、办证费、契税，该房屋登记时间2012年6月11日，房屋所有权证载明房屋所有权人为张XX，且房屋已交付张XX使用；2005年11月21日谭XX与XX公司签订的商品房买卖合同约定：谭XX购买XX公司开发的天豪花园第1幢1单元8层10803号房，每平方米1850.42元，谭XX交纳了购房款、房屋专项维修资金、办证费、契税，房屋登记时间2012年6月11日，房屋所有权证载明房屋所有权人为谭XX，且该房屋已交付谭XX使用多年；2008年9月30日XX公司与XX公司签订六份商品房买卖合同约定：XX公司购买XX公司开发的天豪花园商业房第1幢10102号房、10104号房、10201号房、10301号房、10401号房和第2幢10101号房,每平方米分别为6500元、6500元、5000元、4000元、4000元和5000元；同日XX公司还与XX公司签订合同编号分别为：天豪住宅1-11501、1-11502、1-11401、1-11403、1-11505、1-10401和1-10802六份商品房买卖合同，约定XX公司购买XX公司的住宅第1幢1单元15层11501号房、1单元15层11502号房、1单元14层11401号房、1单元14层11403号房、1单元15层11505号房和1单元8层10802号房，每平方米3000元。XX公司分别交纳部分购房款、房屋专项维修资金、办证费、契税，上述十二套房屋所有权证载明房屋所有权人为XX公司。本案争讼之房屋部分商铺西XX曾与案外人西安XX公司签订过商铺买卖协议，将本案涉诉商铺部分以6250元/ｍ2出售，其与XX公司商铺购买价6500元/㎡基本在同一范围，符合当时的实际情况。基于以上事实和相关法律规定分析判断，XX公司作为房地产开发商，五证齐全，对外销售房屋符合法律规定，杨X、张XX、谭XX、XX公司作为买受人，其与XX公司签订的商品房买卖合同意思表示真实，内容合法，并不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应确认为有效；况且西XX受XX公司委托将天豪花园住宅和商业用房向学校内部或社会销售，对XX公司发生效力。西XX称XX公司擅自与杨X、张XX、谭XX、XX公司以极低价恶意串通签订房屋销售合同，侵害了西XX的权利，缺乏事实依据。需要说明的是XX公司与西XX签订的协议，仅在XX公司与西XX之间产生合同拘束力，对不特定的购房者而言，只需考量XX公司的售房资质合法，五证齐全，难于知晓XX公司与西XX之间的约定。本案中，杨X、张XX、谭XX、XX公司已缴纳了相应房款，且均已办理了房屋所有权证，其中谭XX已入住多年。因此，无论从商品房买卖合同买卖主体还是双方合同履行情况，均不能否定XX公司与杨X、张XX、谭XX、XX公司之间签订的商品房买卖合同的效力。
一审判决以杨X、张XX、谭XX、XX公司与XX公司所签订的15份商品房买卖合同，有重大存疑，对其真实性，不予采信，进而认定杨X、张XX、谭XX、XX公司与XX公司所签商品房买卖合同无效，显然不能成立。因为人民法院分配举证责任时，一般应按照谁主张、谁举证的原则；认定事实应当是在审查当事人提供证据的基础上进行判定，而非进行主观推断。西XX本案主张XX公司与杨X、张XX、谭XX、XX公司将其已经出卖给西XX的房产实施买卖的行为，显属恶意串通，损害西XX利益，应由西XX承担举证责任；XX公司作为房地产开发商，五证齐全，与他人签订合同，符合法律规定；一审判决仅凭合同存疑即否定合同效力，明显依据不足。
综上所述，XX公司、杨X、张XX、谭XX、XX公司上诉认为本案争讼的商品房买卖合同有效的请求成立，本院予以支持；西XX认为XX公司非法、违约将已出售给西XX的房产另行出卖给XX公司、杨X、张XX、谭XX的行为无效，缺乏事实依据，其请求确认违约行为无效，更缺乏法律依据，本院不予支持;一审判决认定事实及适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）之规定，判决如下：
一、撤销西安市中级人民法院（2013）西民二初字第00027号民事判决；
二、驳回西安科技大学的诉讼请求。
一审案件受理费XXX元，二审案件受理费622801元，均由西安科技大学承担。
本判决为终审判决。
