律师观点分析
原告孟X与被告张X房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月23日立案，2018年4月2日，被告张X提出管辖权异议申请，认为本案应由泰安市仲裁委员会仲裁，2018年5月22日，本院依法作出（2018）鲁0911民初1332号民事裁定书，认定原被告双方对仲裁委员会没有明确约定，属无效约定，且本案应按照不动产纠纷确定管辖，依法驳回被告张X的异议。2018年7月12日，本案依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告孟X、委托诉讼代理人查XX、被告委托诉讼代理人高XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孟X向本院提出诉讼请求：一、判令原被告解除双方签订的《房屋转让协议》，被告退还原告房屋转让费48000元、房租20000元。二、判令被告支付违约金13600元；三、本案诉讼费用、保全费由被告承担。事实和理由：原被告于2017年12月29日经人介绍签订《房屋转让协议》，被告将其租赁的位于泰安市某某培训中心的门头房一处转租给原告，后原告将转让费48000元、租金20000元支付给被告。但原告要使用该房屋经营时，遭到泰安市某某培训中心的制止，其负责人告知原告该房屋不允许转租，原告至今都未能营业。原告与被告多次协商要求其退还转让费及房租，但被告拒不退还，为维护原告合法权益，诉至法院，请求判如所诉。
被告张X辨称：被告不同意解除《房屋转让协议》。在原被告签订《房屋转让协议》之前，原告即在涉案房屋旁经营，原告知道涉案房屋允许转租，签订协议当日原告向被告支付转让费30000元，约定剩余20000元15日内付清，如果涉案房屋不允许转租，原告不会再向被告支付剩余20000元。双方约定的转让费时50000元，原告仅支付48000元，原告违约。
原告孟X为支持其诉讼请求向本院提交如下证据及陈述：
1、《房屋转让协议》原件一份，证明原被告依法签订协议，并对房屋情况、转让费用、违约金等进行明确约定。
2、转让汇款回单，证明原告已将转让费48000元及代缴房租20000元支付费被告。
3、原被告谈话录音（2018年3月20日）。证明被告收到告转让费48000元及代缴房租20000元及被告承认涉案房屋所有人不允许被告转租。
4、证人证言（马X），证明涉案房屋所有人不允许转租，原告至今未能使用涉案房屋。
本院经审查认为，原告提交的证据1-3真实有效、且与本案存在关联性，被告无异议，对上述证据本院予以确认。对证据4，经质证，被告认为证人与原告合伙经营，与本案具有利害关系，没有证明效力。本院认为，证人马X证言与原告提交的其他证据能相互印证，本院依法予以确认。
被告张X向本院提交被告给原告代缴房租的发票一份，证明被告已经按照协议约定代缴房租20000元。经质证，原告无异议，本院依法予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2017年12月29日，原告孟X与被告张X经签订《房屋转让协议》，协议约定：被告将其租赁的位于泰安市某某培训中心的门头房（建筑面积30平方米）一处转租给原告，房屋转让价格为50000元，原告先付30000元，剩余20000元15日内付清，被告应于合同生效之日起，将房屋交付给原告，如被告未能在约定时间交付房屋，每逾期一日，被告应按原告已付房款的万分之二承担违约责任；逾期超过三个月时，原告有权单方解除合同，甲方应承担全部购房款20%的违约金，并约定每年房租由被告张X代缴。经协商，被告张X同意减少2000块钱。当日，原告向被告支付转让费现金30000元。2018年1月3日，泰安市某某培训中心为被告张X出具发票(20000元)一张。2018年1月13日原告通过转账汇款向被告支付剩余转让费18000元及代缴房租20000元共计38000元，但被告一直未向原告交付房屋钥匙，后被告让原告撬开涉案房屋门锁。2018年3月5日，泰安市某某培训中心负责人告知原告该房屋所有权属于警官培训中心，不允许转租。被告张X在签订协议时并未告知原告该房屋不允许转租，也未将房屋转租情况告知泰安市某某培训中心。原告与被告多次协商要求其退还转让费及房租，但被告拒不退还，原告一直未能使用该房屋营业。
本院认为，原、被告签订的《房屋转让协议》，主体适格，双方意思表示真实，内容不违反法律规定，系有效的协议。双方应按协议约定全面履行合同义务。原被告约定原告支付转让费后，被告应履行交付房屋的义务，但被告并未告知原告该房屋不允许转租，导致原告至今未能使用涉案房屋，故原告要求解除双方签订的《房屋转让协议》及被告退还原告房屋转让费48000元、房租20000元的诉讼请求，本院予以支持。被告行为已构成违约，应承担违约责任。双方签订《房屋转让协议》时约定的违约金过高，依法应予适当调整，应按照中国人民银行规定的同期贷款利率上浮50%计算为宜。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十六条，判决如下：
一、解除原告孟X与被告张X于2017年12月29日签订的《房屋转让协议》；
二、限被告张X于本判决生效后十日内返还原告孟X房屋转让费48000元及房租20000元；
三、限被告张X于本判决生效后十日内向原告孟X支付违约金（违约金依68000元为基数、自2018年01月14日起按照中国人民银行规定的同期贷款利率上浮50％计算至判决确定的给付之日止）；
四、驳回原告的其它诉讼请求；
案件受理费1840元（含保全费870元），由被告张X承担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。
查才钰律师