大连某物业管理有限公司唐山市XX司与苏X、许X等财产损害赔偿纠纷二审民事判决书

律师观点分析

上诉人大连某物业管理有限公司唐山市XX司（以下简称XX公司）与被上诉人苏X、许X、吴X财产损害赔偿纠纷一案，唐山市路南区人民法院于2017年6月28日作出（2017）冀0202民初388号民事判决，许X、吴X不服，向本院提起上诉。2017年11月10日，本院作出（2017）冀02民终7621号民事裁定，撤销原判，发回重审。2018年11月30日，唐山市路南区人民法院作出（2018）冀0202民初63号民事判决，XX公司不服，向本院提起上诉。本院于2019年2月28日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人XX公司委托诉讼代理人赵XX、秦XX、被上诉人苏X及委托诉讼代理人孟XX、被上诉人许X、吴X共同委托诉讼代理人石XX、杜XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

XX公司上诉请求：改判XX公司不承担赔偿责任及鉴定费、诉讼费。事实和理由：原审判决认定事实、适用法律错误。一、XX公司与许X、吴X之间系物业服务合同关系，许X、吴X将唐山市路南区万达广场商业楼F区H6号，上下110平米（以下简称涉案房屋）租赁给苏X，因房屋的屋顶漏水导致苏X财产受损。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第二百二十条规定，出租人应按约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，并且出租人应当履行租赁物的维修义务。许X、吴X作为出租人，应保证涉案房屋符合约定的经营用途。许X、吴X应承担涉案房屋在使用过程中因屋顶漏水造成的损失。XX公司与苏X之间不存在任何法律关系，且许X、吴X应承担房屋的维修义务，因此XX公司不应承担赔偿责任。二、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分:（一）具有构造上的独立性，能够明确区分;（二）具有利用上的独立性，可以排他使用;（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。”涉案房屋系独立的商业用房，能够明确区分也可以排他使用且登记在许X、吴X名下，已经成为被上诉人许X、吴X所有权的客体。故应将涉案租赁房屋认定为物权法第六章所称的专有部分，因此该独立商业用房不属于物业服务范围。因此XX公司不应承担赔偿责任。三、本案应先委托房屋检测机构鉴定出渗水是因防水工程有质量问题、房屋结构质量问题还是其它原因造成。举证责任应在许X、吴X一方。如防水工程质量有问题，开发商应在五年保修期内应承担保修责任，此时物业公司的职责只是帮助你们协调业主与开发商之间的关系。超过保修期的，如果屋顶属于部分共用部分的话，共用部分的维修养护业主报物业公司后，由物业公司协调业主委员会启动房屋专项维修基金来进行维修和相应补偿。物业公司也只是起到中间协调作用。结合本案来看，上诉人在接到原审原告保修电话，及时联系了XX产开发公司，后由地产公司工作人员对渗水的屋顶进行了维修。可见，XX公司已经做到了中间的协调工作，并且XX公司不是责任主体，没有赔偿义务。

苏X辩称：赔偿责任法院确定，同意原审判决。

许X、吴X辩称：一、苏X是基于涉案房屋屋顶漏雨提起的侵权之诉，应适用过错责任的一般归责原则。根据住房和城乡建设部下发的《房屋屋面工程基数规范》、XX公司与许X、吴X签订的《前期物业合同》的规定，漏雨的屋顶属于公共部位，许X、吴X对房屋漏雨没有过错。许X、吴X未违反《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第二百二十条规定的出租人的义务，本案不应适用上述法律规定。二、漏雨的屋顶不具有结构及利用的独立性，本案不应适用《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定。三、原审判令XX公司承担赔偿责任并无不当。

苏X向原审法起诉请求：判令XX公司、许X、吴X赔偿苏X损失87805元；

原审法院认定的事实：2015年4月26日，苏X与许X、吴X签订了《房屋租用合同》。苏X承租许X、吴X的涉案房屋。合同签订后，苏X对房屋进行了装修，并开始商业经营。2016年7月，因苏X所租该商业房漏雨，给苏X造成损失，苏X诉至本院。诉讼中，经苏X申请，本院委托河北XX公司对苏X损失数额进行评估，对漏水原因、财产损失与漏水因果关系进行鉴定。2018年11月8日，河北XX公司出具鉴定报告，鉴定意见为：1.苏X经营的汗蒸馆内使用的物品和房屋装修遭受损坏的损失价值数额51204.54元（详见工程预算书）；2.造成损失的漏水原因：屋顶漏水；3.苏X财产遭受损害与致害原因之间具有因果关系。

原审法院认为：关于苏X的损失问题。本案系侵权纠纷，苏X主张的租赁费系房屋租赁合同纠纷，不属于同一法律关系。原审法院对苏X主张的租赁费33300元不予支持。苏X可另行解决。苏X主张的损失51204.54元，有河北XX公司鉴定报告评估意见，原审法院予以支持。苏X主张的空气净化器和台式电脑的损失12780元仅有购物收据，没有物品损坏现状，原审对于该项损失不予支持。关于侵权主体问题。《商品房买卖合同》第六条保修责任约定“商品房所在楼宇的屋面使用权归全体产权人”。《前期物业服务协议》第二条物业管理服务内容约定“一、房屋建筑公用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等”。经鉴定机构鉴定，漏水原因为屋顶漏水。XX公司应对管理不善造成的原告损失承担赔偿责任。鉴定费系查明案件事实的费用，应由XX公司负担。判决：一、被告大连某物业管理有限公司唐山市XX司赔偿原告苏X71204，54元；二、驳回原告苏X其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民苹诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2646元，其中651元由原告苏X承担，1995元由被告大连某物业管理有限公司唐山市XX司负担。

本院认为：被上诉人苏X系因涉案房屋屋顶漏雨产生了损失，上诉人XX公司原审提交的《前期物业服务协议》第二条明确约定，物业公司负责包括屋顶在内的房屋建筑共有部位的维修、养护和管理，且涉案房屋于2011年交付，至2017年苏X起诉超过了XX公司主张的保修期限，故原审判令XX公司对苏X的损失承担赔偿责任并无不当。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。