河北正一律师事务所
律师观点分析
上诉人张X、魏X因与被上诉人张X房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省唐山市路北区人民法院（2019）冀0203民初1433号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院查明：原告魏X与原告张X系母子关系，路北区XX5-11号房屋系魏X所有，房屋性质为住宅。2018年3月9日，张X作为甲方、张X作为乙方，签订了《房屋租赁合同》1份，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，租赁期限为5年，自2018年3月20日起至2023年3月19日止，年租金58888元，按年一次预付。承租方经营项目为服务类行业。同日，双方签订《房屋租赁合同补充协议》1份，约定乙方须缴纳两个月预付2000元作为合同执行的担保，合同期满双方结清费用后多退少补。原告主张被告仅在2018年3月支付了首笔租金30000元，剩余租金至今未予缴纳，因此根据合同约定，应向原告支付第一年度剩余租金28000元及第二年度租金58000元并支付逾期给付利息；自2018年8月20日起按年租金58000元支付每日4‰支付违约金并支付诉讼相关支出15000元。被告张X对于租金给付情况无异议，但主张该房屋系魏X所有，上述合同未经魏X追认，属无效合同；被告提供唐山市XX具用品商行工商登记信息1份，主张原告曾与案外人腾XX签订租赁合同，所以腾XX才得以办理营业执照，故原告存在“一房二租”的违约行为；该房屋房产证记载面积为127平米，而实际面积增加了122平米，属于违法建筑；并另提供通话录音1份主张被告与原告协商解除合同未果后，于2018年11月将钥匙放在了房门隐蔽处，原告张X于2019年1月5日找被告索要房屋钥匙，称其要带人看房，将房屋转租给他人。原告张X对此不予认可，主张其并未拿到房屋钥匙，且上述事实也不能证实原告同意解除合同关系。因原被告各执己见，故本案未能协议
被上诉人张X辩称：一、上诉人张X、魏X提出的《房屋租赁合同》合法有效的上诉理由，理据不足，不能成立。第一、上诉人张X非出租房屋产权人，依法不具有出租该房屋的民事权利。《合同法》第九条规定当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。本案争议房产的产权人系上诉人魏X，而非上诉人张X，张X依法不具有处分该房产的民事权利能力。第二、上诉人张X在与答辩人签订《房屋租赁合同》时未取得实际产权人魏X授权委托，事后亦未经实际产权人魏X追认。《民法总则》第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。第一百七十一条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。上诉人张X在与答辩人签订《房屋租货合同》时未向答辩人出示魏X签署的授权委托书，也未以魏X的名义与答辩人签订《房屋租赁合同》，事后亦未得到魏X的追认。故该《房屋租赁合同》对魏X不发生效力。第三、上诉人张X在与答辩人签订《房屋租赁合同》时，隐瞒事实真相，欺诈答辩人。张X在与答辩人签订《房屋租赁合同》时谎称该房产系其个人所有，且未向答辩人出示房产证书，故意隐瞒事实真相，欺诈答辩人。上诉人张X的行为明显违背《合同法》第52条规定。第四、上诉人张X在与答辩人签订的《房屋租赁合同》违反法律强制性规定。《物权法》第七十七条业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。本案争议房产系民用住宅，上诉人张X将非本人所有的民用住宅擅自出租给答辩人用于商业经营，该房屋二层明显与房产证不符，属未取得建设工程规划许可证的临时违法建筑，明显违背法律强制性规定。综上，一审判决综合案件证据、事实，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定、《合同法》第五十二条、第五十八条之规定，认定《房屋租赁合同》无效，认定双方在签订合同过程中均有过错，应各自承担相应责任，并作出判决，认定事实清楚、适用法律正确。上诉人张X、魏X提出的《房屋租赁合同》合法有效的上诉理由，明显理据不足，不能成立。二、上诉人提出的“租赁合同依法应当继续履行”的上诉理由，理据不足不能成立。上诉人要求继续履行合同的前提必须是合同合法有效。本案大量证据、事实和法律规定足以证实，上诉人张X与答辩人签订的《房屋租赁合同》依法无效。一审判决依据事实和法律规定，判决驳回上诉人要求继续履行无效合同的诉讼请求，完全正确。上诉人诉请法院判决双方继续履行无效合同，明显违背法律规定。三、上诉人提出的“被上诉人应当承担违约责任”的上诉理由，理据不足，不能成立。上诉人张X与答辩人签订的《房屋租赁合同》依法无效。依据《合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约東力”。因此，合同中约定的违约责任当然也无效，应当按照《合同法》第58条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定进行裁决。一审判決依据《合同法》第五十二条、第五十八条认定《房屋租赁合同》无效，并作出判决，适用法律正确。故上诉人提出的“被上诉人应当承担违约责任”的上诉理由，明显理据不足，不应得到支持。综上，上诉人认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人提出的上诉请求及其理由理据不足，不能成立。请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
经审理查明，案件事实与原审一致。
本院认为:在原审被上诉人向原审法院提交的录音材料能够证实张X于2019年1月5日有向被上诉人张X索要房屋钥匙、带人看房的行为，应视为收回了房屋使用权。由于被上诉人已经搬离该房屋，也无继续履行合同的可能，其原审法院对上诉人要求继续履行合同的诉请未予支持并无不妥。其他事实同原审法院分析与认定。上诉人其上诉理据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。