律师观点分析
本院在执行王XX与王X合同纠纷一案[执行依据：（2018）京02民初147号民事判决；执行案号：(2019)京02执988号]过程中，案外人唐山XX公司（以下简称凤凰XX公司）对执行北京市朝阳区×××房屋（以下简称涉案房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
凤凰XX公司称，我公司于2017年9月19日与王X签订《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》，约定王X以2000万元价格将涉案房屋出售给我公司。我公司于次日以现金方式向王X支付定金400万元，后又以银行转账方式向王X支付购房款1090万元，王X于2017年12月13日将涉案房屋交付给我公司占有使用。因王X未依约办理产权过户登记，我公司未支付剩余房款，过错不在我公司。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，请求解除对涉案房屋的查封措施，并停止对涉案房屋的执行。
王XX称，法院保全查封在前，王X转让房屋在后，凤凰XX公司亦明知涉案房屋被法院查封的事实，双方之间的房屋买卖合同无效。凤凰XX公司以现金方式支付大额款项不符合交易习惯，房屋买卖合同没有约定单价，没有法定代表人签字和日期，且房款支付凭证与凤凰XX公司无关，上述情况可以认定房屋买卖是虚假交易。综上，请求法院驳回凤凰XX公司的异议请求。
王X称，凤凰XX公司所述属实，同意凤凰XX公司的异议请求。
本院查明，王XX于2018年5月9日向北京市东城区人民法院（以下简称东城法院）申请诉前财产保全，请求冻结王X、周X在其银行账户内存款共计3000万元。东城法院于2018年5月10日作出（2018）京0101财保43号民事裁定，冻结王X、周X在其开户银行内的存款共计3000万元，如存款不足，查封、扣押其相应财产。2018年6月4日，东城法院查封王X名下涉案房屋，查封期限自2018年6月4日起至2021年6月3日止。
2018年6月1日，王XX向本院起诉王X、周X合同纠纷一案，本院受理后于2018年12月10日作出（2018）京02民初147号民事判决：“一、王X于本判决生效之日起十日内向王XX支付逾期未还款项3000万元。二、王X于本判决生效之日起十日内赔偿王XX逾期未还款项的利息损失（其中，自2011年8月24日起至2011年8月28日止，以1200万元为基数；自2011年8月29日起至2011年12月22日止，以1700万元为基数；2011年12月23日，以2250万元为基数；自2011年12月24日起至2012年1月3日止，以2350万元为基数；自2012年1月4日起至全部还清之日止，以3000万元为基数，均按照年利率24％计算）。三、王X于本判决生效之日起十日内赔偿王XX律师费60万元、财产保全的保险费6万元。四、驳回王XX的其他诉讼请求。”王X提出上诉，北京市高级人民法院于2019年7月19日作出（2019）京民终107号民事判决，驳回上诉，维持原判。判决生效后，王XX向本院申请强制执行，本案于2019年8月1日立案执行，案号为（2019）京02执988号。
审查过程中，凤凰XX公司提交如下证据：1、凤凰XX公司与王X签订的房屋买卖合同、补充协议、存量房签约查询打印件，证明双方于2017年9月19日买卖涉案房屋，成交价2000万元。2、收条、银行转账凭证，证明凤凰XX公司向王X支付购房款1490万元。3、物业查验交接单、证明、涉案房屋水费、电费、物业费交费凭证等证据，证明该公司于2017年12月13日占有涉案房屋。4、凤凰XX公司工商登记信息、结婚证，证明该公司委托原法定代表人董XX的配偶徐X负责购买涉案房屋。王X认可上述证据。王XX对上述证据的证明目的均不予认可。
本院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，同时符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院方予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同：（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，凤凰XX公司未支付涉案房屋全部价款，其主张支付的400万元现金仅有收条无银行取款凭证，1090万元银行转款凭证的付款方为徐X，故该公司所提异议请求不符合法律及司法解释规定的情形，本院对此不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：
驳回案外人唐山XX公司的执行异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
