律师观点分析
购买地质灾害区域房屋，并居住12年，房屋买卖合同能否被认定为无效，已付购房款能否要求返还？——王莉芬律师一二审诉讼全程代理追诉到底
一、案件经过
2011年，李四（化名）与五户村民签订合作建房合同，由村民提供土地，李四全额出资修建商住楼。2011年12月，李四取得建设工程规划许可证；2012年3月，又取得国有土地使用证。2012年8月11日，张三（化名）与李四签订《购房协议》，购买某小区二单元某房屋，总价16万元，约定签约时付7万元，合同约定2014年再付9万元，由李四办理房产手续。签约当日，张三交纳7万元，李四之妻给张三出具了《收据》。此后，张三接收并入住该房屋。2014年，因房屋所在区域属于地质灾害区域并发生泥石流自然灾害，严重威胁到了张三的居住安全，当地政府与张三签订搬迁协议，要求临时搬迁进行抢险救灾。故张三没有继续向李四支付剩余购房款9万元，李四也多次口头承诺会给张三调换房屋，但一直没有落实。直到2023年年底，李四突然找到张三，向张三索要剩余9万元购房款，双方发生纠纷。
后张三委托王莉芬律师起诉至法院，请求法院确认《购房协议》无效，并要求李四及李四妻子返还已付购房款7万元及利息38437.39元，赔偿装修费折价损失5万元。一审法院经审理虽判决确认合同无效，但认为房屋已交付12年之久，由张三实际管理、使用、收益，且张三仍欠9万元购房款未付，驳回其返还购房款及装修损失的请求。张三、李四、李四妻子均不服一审判决，提起上诉。王莉芬律师继续作为张三的代理律师，二审围绕合同是否无效、合同无效后的法律后果、合同相对性及返还责任等问题发表代理意见。
二、判决结果
争议焦点为：案涉《购房协议》是否有效；张三是否有权要求返还7万元购房款及利息，并赔偿装修费折价损失5万元。
二审法院采纳了王莉芬律师的辩论意见，认为李四虽取得了国有土地使用证和建设工程规划许可证，但未取得建设用地规划许可证，也未取得房屋产权证，且建筑面积远超个人自住规模，在无商品房销售资格的情况下，将个人自建房屋分户以商品房形式销售，严重违反了法律、行政法规的强制性规定，故认定《购房协议》无效。合同无效后，李四应当返还张三已付购房款7万元，张三则应返还案涉房屋给李四。但李四的妻子系代李四签字并收取房款，但其与张三之间并无合同关系，根据合同相对性原则，不承担共同返还责任。关于利息和装修损失，二审认为张三已经实际使用房屋12年有余，尚有9万元购房款未支付，并未因合同无效遭受实际损失；装修价值也已贬值消耗，故不予支持。
最终判决：维持一审确认《购房协议》无效；撤销一审驳回其他诉讼请求的判项；改判李四于判决生效后三十日内退还张三购房款70000元；张三于判决生效后三十日内返还案涉房屋。
三、案件心得
本案的关键，首先需要确认合同的效力，然后需要确定合同无效后的法律后果。一审虽确认合同无效，却驳回张三要求返还已付购房款的诉讼请求，实际上使无效合同产生了继续履行的法律效果。王莉芬律师抓住这一矛盾，依据《民法典》关于合同无效后返还财产的规定，主张李四应退还购房款。这一核心意见最终被二审判决采纳，成为改判的关键。
当然，利息、装修损失及李四的妻子共同返还等请求未获支持，说明法院在合同无效后的处理中，仍会综合考量实际使用利益、诚信原则和公平原则。对购房者而言，购买无证、无销售资格房屋风险极大；对律师而言，合同效力、法律适用时间效力、返还与赔偿边界，都是办案中必须精准把握的要点。王莉芬律师在本案中的价值，正在于将“合同无效”推进到“返还财产”，最大程度保护了购房人张三的核心权益。
