蒋佳盛律师蒋佳盛律师
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案 情 概 要
本案系商业广场与商户就租赁合同商业排他条款实际履行过程中产生的争议而引发的退租纠纷。 商户以商业广场单方面违反商业排他条款并对其经营造成重大影响为由，提出解除租赁合同。商业广场方则认为并未违反商业排他条款，商户方无权行使解除权，且因商户方存在欠付租金、物业费等重大违约行为，商业广场反诉要求解除租赁合同并由商户方承担违约责任。 最终，本案经宁波市江北区人民法院一审、宁波市中级人民法院二审后作出生效判决，认定商业广场方存在违反商业排他条款的行为，构成合同违约，但该违约行为不足以致使合同目的不能实现，商户方无权单方面解除租赁合同；商户方因存在欠付租金、物业费等重大违约行为，商业广场有权依据租赁合同的约定行使解除权，并由商户方承担相应违约责任。 本案中，本律师接受商业广场方的特别授权委托代为参加诉讼活动。 关于合同解除权的思考 本案审理当时，适用的是《中华人民共和国合同法》及其相关司法解释。 根据合同法第九十三条、第九十四条、第九十六条之规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，在解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。在发生第九十四条规定的情形时，当事人也可以行使法定解除权达到合同解除的目的。但出于维护意思自治、鼓励市场交易、稳定市场秩序等合同法立法宗旨和价值取向之考虑，该法定解除权的适用条件应当是严苛的。 在本案中，商户主张合同解除的主要理由在于商业广场的违约行为致使合同目的不能实现。事实上，虽然商业广场没有提供证据证明引入案涉儿童游乐设施已经取得商户同意，其行为构成了合同违约，但结合商户的经营面积和经营项目等实际情况，商业广场所引入的案涉儿童游乐设施不但未与商户实际经营的项目发生冲突，相反还能够和商户的经营项目形成良性的商业聚集效应。 即便该引入行为减损了商户的一部分经营利润或期待利益，该减损也完全得以通过商业广场停止违约行为、进行赔偿或补偿等措施进行补救，而不应达到致使合同目的不能实现的程度。 正如最高人民法院在公报2018年第2期的案例中所提到的，要判断是否可以依据合同法第九十四条第四项之规定解除合同，应当从三个方面予以分析：一是当事人是否违反合同约定，二是合同目的是否不能实现，三是若当事人确属构成违约，合同目的亦确已不能实现，则二者是否具有因果关系。 总而言之，虽然个案对于如何判断合同目的不能实现具有不同的标准，但共同的宗旨应当是至少不使“契约必须严守”的规则被打破。