梁旭钊律师
律师观点分析
原告江X向本院提出诉讼请求：1、依法判令二被告继续履行原告与被告王X于2018年12月15日签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》，将涉案房屋过户至原告名下；2、依法判令由原告代被告王X向第三人中国XX偿还银行贷款，并将原告代为清偿的款项同原告欠付二被告的购房款予以抵扣，第三人中国XX在原告还清全部贷款后配合办理解除抵押权登记手续；3、依法判令二被告向原告赔付逾期履行违约金（已付房款430000元为基数，并以每日万分之五标准计算至完成过户登记之日止，截止2020年4月19日暂计43000元）；4、依法判令被告承担本案诉讼费、保全费、保函保险费等诉讼费用。事实与理由：二被告系夫妻关系。2018年12月15日，经三河市XX公司居间，二被告将其夫妻共有的登记在被告王X名下的位于燕郊高新XX第5幢1单元15层1503号房屋（合同填写地址为：三河市燕郊开XX）出卖给原告，建筑面积76.62平方米，房屋总价款XXX元，其中首付款430000元，拟向银行贷款750000元。合同签订时，被告尚未取得涉案房屋产权证书，且尚有银行按揭贷款未还清。合同签订后，原告已按合同约定向二被告支付首付款430000元（含定金100000元）。根据双方约定，被告应配合满两年过户，在开发商通知下房本时，被告应配合中介把房本取出并交中介监管，并应于2019年10月1日前向该房屋原贷款机构一次性还清剩余贷款并办理完毕解除抵押登记手续，在未撤押前，每月月供由被告自行承担，如果未还月供视为被告违约。截至起诉之日，被告并未配合原告将涉案房屋产权证书取出，未按照合同约定正常还月供，也并未按照合同约定在2019年10月1日前向该房屋贷款机构一次性还清剩余贷款并办理完毕解除抵押登记手续，为保证顺利取得房屋，原告经与第三人协商，原告已经代为清偿了被告欠付的自2019年3月份至2019年10月份的银行贷款计34856.09元。被告拒不配合领取房本，且在未撤押之前未按约定自行承担每月月供，已构成违约，同时被告未在2019年10月1日前向第三人一次性还清剩余贷款并办理完毕解除抵押登记手续超过15日，构成根本违约。因此，原告为维护其合法权益，依据相关法律规定，提起诉讼，望判如所请。
被告王X、于XX未做答辩。
第三人XXX述称，同意原告代为清偿剩余房屋贷款，请求法院依法判决。
原告围绕诉讼请求依法提交了《商品房买卖合同》、《存量房买卖合同》、《补充协议》、定金收条、首付款收条、转账记录、转账回单、二被告身份证复印件、结婚证复印件、还款凭证、原告户口本、三河市房屋信息查询证明、保单保函及增值税普通发票等证据。对原告提交的上述证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。
本院经审理认定事实如下：二被告系夫妻关系。2018年12月15日，经三河市XX公司（丙方、居间方）居间，原告（乙方、买受方）与被告（甲方、出卖方）王X签订《存量房买卖合同》及《补充协议》，约定被告王X将其名下位于燕郊高新XX5＃楼1单元1503室房屋（合同填写地址为：三河市燕郊开XX）售与原告，房屋建筑面积78.13平方米，房屋总价款XXX元，其中首付款430000元，拟向银行贷款750000元。定金、首付款的支付方式及期限见《补充协议》。《补充协议》第二条第2款约定，甲方承诺在2019年10月1日前取得该房屋所有权证，且必须在取得房屋所有权证后五日内通知乙丙双方，并积极配合办理房屋所有权转移登记手续。第3款约定，甲方应在2019年10月1日前向该房屋的原贷款机构一次性还清剩余贷款并办理完毕解除抵押登记手续。第四条第1款第（1）项约定，出卖人未按本补充协议第二条履行约定义务的，每逾期一日，出卖人向买受人付已付房屋价款万分之五的违约金。第四条第2款第（3）项约定，甲方逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，按该房屋总价款的20%向乙方支付违约金。第五条第3款其他第①项约定，甲方配合满两年过户。第④项约定，如开发商通知领取房本时，甲方配合中介把房本取出并交中介监管。第⑤项约定，甲方在未撤押之前每月月供由甲方自行承担，如果未偿还月供视为甲方违约。上述合同签订后，原告于签订合同当日向被告支付定金100000元，被告王X向原告出具了收条。2018年12月20日，原告通过银行转账方式向被告支付首付款330000元，被告于XX于当日向原告出具了首付款收条。合同签订后，被告向原告交付了涉案房屋，原告对涉案房屋进行了装修。后被告未能按照合同约定偿还涉案房屋在第三人处抵押贷款及办理解除抵押登记手续。截止2020年6月19日，涉案房屋在第三人处尚余贷款本息合计749937.32元。原告于2019年8月20日和2019年11月6日两次共计偿还涉案房屋贷款34856.09元。庭审中，原告表示愿意代被告清偿涉案房屋在第三人处的抵押贷款，将抵押权涤除，原告代为清偿的款项与所欠被告房款折抵后，余款由被告支付给原告。
另查明，涉案房屋已于2019年3月19日办理了产权登记手续，不动产权证号为：冀（2019）三河市不动产权第××号。
再查明，原告户籍地为河北省三河市，婚姻状况为离异，在本市燕郊开发区有住房一套。
诉讼过程中，为防止被告转移涉案房产，原告申请对涉案房屋进行保全，花费保全保险费1800元。
本院认为，原告江X与被告王X于2018年12月15日签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》系当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告王X、于XX经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利。合同签订后，原告向被告支付购房款430000元，且原告已实际占有房屋并装修入住，原告身份亦符合在本市购买住房的条件，故对原告要求继续履行涉案合同及要求被告配合原告办理涉案房屋过户手续之诉请，本院予以支持。依涉案合同约定，被告未能按照涉案合同约定偿还涉案房屋月供，亦未能依约涤除涉案房屋抵押，已构成违约。原告主张被告应自2019年10月1日起至完成过户之日止，以已付房款430000元为基数，按照日万分之五标准向原告支付违约金。本院根据合同履行情况、当事人过错程度兼顾公平原则对原告诉请违约金予以调整，酌定被告向原告支付违约金50000元。原告主张诉讼保全保险费1800元，系原告主张权利，防止被告转移财产，进行诉讼的合理支出，被告理应予以支付。庭审中，原告明确表示可以代替被告清偿在第三人处的银行抵押贷款，不违反相关法律规定，亦未损害被告权益，且有利于交易顺利进行和实现双方的合同目的，本院予以准许。扣除被告应向原告支付的违约金50000元、诉讼保全保险费1800元及原告代被告偿还的月供34856.09元，原告尚欠被告购房尾款663343.91元，与原告代被告清偿的涉案房屋贷款折抵后，余款由被告王X支付给原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：
一、被告王X继续履行与原告江X于2018年12月15日签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》；
二、原告江X于本判决生效后七日内代被告王X向第三人中国XX偿还涉案房屋全部贷款本息；贷款还清后七日内，被告王X协助原告江X办理位于燕郊高新XX5＃楼1单元1503室房屋【不动产权证号为：冀（2019）三河市不动产权第××号】的过户手续；
三、原告江X代替被告王X清偿的涉案房屋贷款（具体数额以银行出具的凭证为准）抵作支付给被告王X的房款，与原告江X所欠被告王X的房款663343.91元折抵后，余款由被告王X在涉案房屋过户当日支付给原告江X；
四、驳回原告江X其他诉讼请求。