解读《陕西省物业服务收费管理办法》

2019年8月8日，陕西省发改委联合陕西省住建厅、陕西省市场监督管理局一同发布了《陕西省物业服务收费管理办法》（以下称办法），该办法自2019年9月1日生效，有效期5年，对于未来5年内陕西省内物业服务收费将启动基础性约束，影响深远。本律师研读该办法后，特对该办法作以简单解读，方便公众在实践中予以借鉴和参考。

亮点一：扩大了权利人的范围，业主的概念从原来的房屋所有权人扩大至租户。办法第一条即开宗明义，业主或者使用人统称为业主。在《物业管理条例》第六条规定，业主是指房屋所有权人。在实践当中，大量租户是物业费的实际承担者，但其却因为身份原因导致不能平等地享受业主权益。

亮点二：定制化服务。此次办法中明确物业服务收费将由基础物业费、停车服务费、其他服务费组成，前两者为常规，其他服务费是指物业服务企业根据业主委托或者个性化需求提供《前期物业服务合同》或者《物业服务合同》内容以外且由业主自愿选择的服务项目所收取的相应费用。此规定则可能引导物业公司可能提供更多的增值服务，比如家政服务。

亮点三：住宅改经营，按市场调节价收费。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意，其物业服务收费实行市场调节价。此规定则会驱使物业公司摸排住宅改经营用房情况，便于后期监督管理。

亮点四：物业收费要涨价，需先成立业主大会。前期物业实行政府指导价，要想实行市场价，则需成立业主委员会，一定程度上会促进业主大会的成立。

亮点五：明确物业服务成本。明确了物业公司的成本为人员工资、办公费用、办公家具损耗等，此意义在于物业公司在成本清晰可算的情况下，只能通过提高服务等级，进而获得较高定价权的方式提高经营利润。

亮点六：电梯、景观灯公共设施的维保不得单独收费，以往有很部分物业公司对此均是单独收费。

亮点七：停车服务费。本次用了三四条专门对停车服务费进行明确，包括收费方式、临停车辆优惠、未登记车辆的停放，极大方便了人民群众。

亮点八：缩短了空置房之标准，从六个月降至一个月，意味着业主一个月未正常居住，即可以按照空置房的优惠标准缴纳物业费。

亮点九：委托物业服务企业清运装修垃圾的收费标准由双方自行约定。此规定实际上废除了西安市原来的物业公司代为清运垃圾不能超3元/平方米的规定。对此规定，本律师亦是代理某物业公司进行了行政复议，并取得胜诉，对新规定的诞生产生一定影响。

亮点十：公示查验报告，方便明晰权益与责任。物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示承接本小区物业的承接查验报告，以及共用部位、共用设施设备分布图，明确车位权属，便于业主查询。一定程度上有利于防止开发商与物业公司之间相互推诿，保障业主知情权。

本次办法还有其他亮点可圈可点，在此不足以全论。另外需指出的是，本次对于监督制约措施之规定过少，不利于解决办法在落地过程所产生之矛盾。

重点还需强调的是，若想小区获得稳定长久的优质物业服务，还是需要尽早成立业主委员会，并筛选出品质物业公司。