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商业承租中，承租人拖欠租金擅自离场并留下遗留物的情形常有发生。此时，出租人如何处置遗留物，对于继续出租、减少利益损失至关重要。本文针对该类遗留物处置问题，根据既有之法律规定并结合部分实践司法案例，进行分析归纳，以供实务参考。
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文｜李研博 高文慧 北京市炜衡 (西安) 律师事务所
实践中，我们经常会遇到房屋租赁合同已到期或已解除，承租人仍拖欠租金擅自离场的情形，此情形下承租人之物品未被清理，房屋装修亦未被恢复到出租前原状。作为商业出租，该情形势必影响到出租人的重新出租。面对这种窘状，当出租人咨询到律师时，最关心的问题便是“出租人能否直接处置屋内这些遗留物，出租人能不能用这些东西抵扣租金？到底应该如何写一份能够全面保障自身合法权益的房屋租赁合同”，针对这些问题，笔者根据既有之法律规定并结合部分实践司法案例，作以下浅析。01
在合同中有明确处置约定的情形下，出租方是否可直接处置遗留物?一般而言，大多数出租方在面临上述情况时，都企图把这些东西变卖后用以抵扣租金，这样操作最为便利。但是即使作为出租人，是否真的有权予以处置？在四川成都中院作出(2019)川01民终1553号判决书中，成都中院认为 “虽然《租赁合同》第二十条第8、9款约定上诉人前锋公司在被上诉人郑氏公司在未按合同约定交还租赁场地时，可以处理租赁场地内的郑氏公司财物，并以财物所得变现充抵相关费用，但留置权是法定担保物权，只能直接依据法律规定形成，当事人不能以约定形式设立留置权，故上述约定不能视为前锋公司具有留置权。” 根据（2019)川01民终1553号判决书的裁判思路，即因出租方不享有对遗留物的法定留置权，更无权处置屋内遗留物。持此观点的法院，其裁判核心在于留置权属于法定担保物权，与拖欠租金的房屋租赁关系属于两个不同的法律关系。在宁波海曙法院作出的(2022)浙0203民初9048号判决书中，法院认为“双方合同解除后，被告购买而尚未使用的食材、耗材仍应属于被告所有。原告向被告主张房屋租金，可以通过其他方式，而不应直接扣押被告的冰柜、食材。用扣押对方物品保障自身债权的行为在法律上为留置权，该权利系法定权利，只有在法定情形下才可行使，本案不属于法定留置权的情形。”那么，是否出租人一定不能处置屋内遗留物呢？在山东淄博中院作出的(2023)鲁03民终293号判决书中，淄博中院认为“租赁合同中，上诉人拖欠租赁费，构成违约导致合同解除，依法应当承担因此产生的经济损失。依照《中华人民共和国民法典》第四百四十七条第一款“债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿”的规定，被上诉人有权留置上诉人在租赁场所的动产。”同样持此观点的还有西安鄠邑法院，在鄠邑法院作出的(2022)陕0118民初4508号判决书中，法院认为“原告在《房屋租赁合同》解除后，仅于2019年12月13日腾出租赁厂房，而未按照合同约定清空其在涉案厂房内的滞留物。且在被告通过通知函的形式催告原告限期清空其在案涉厂房内的滞留物，并告知其逾期未清空的后果后，原告仍怠于履行清空其在案涉厂房内滞留物的合同义务，由此给其造成的经济损失，应自行承担责任。”从上述两种不同类型的判决可看出，司法实践中对于该类处置条款的认定存在争议，其观点均具有一定的合理性。笔者较为支持第二种观点，即出租人有留置权。虽然说根据物权法定原则，留置权作为担保物权的一种，在我国仅对承揽合同、承运合同、保管合同、行纪合同中的留置权做了明确规定，并未规定房屋租赁合同也能够适用留置权。但是，《民法典》第四百四十八条在明确“留置的动产与债权属于同一法律关系”的大原则下，又留有例外“企业之间留置的除外”。这实际上是商事留置权的体现，在债权人和债务人都是企业的情况下，只要债务人不履行到期债务，债权人就可以对其所占有的债务人的动产行使留置权，而无论债权人是基于何种法律关系占有的这些动产。在商事留置权制度中，之所以不要求留置财产和债权之间属于同一法律关系，是因为交易双方当事人的债权债务因持续性的经营关系而形成一定的牵连性，这种牵连性可以保障债权人和债务人的整体利益平衡。在承认出租人享有留置权的情况下，出租人是否有权直接处置遗留物呢？答案是否定的，所谓留置权，是指债权人合法占有债务人的动产，债务人不清偿债务时，债权人有权留置该财产，以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。可以看出，留置权的核心在于优先受偿，作为一种纯粹的担保物权，其最大的作用为担保债务实现，不能够通过私下变卖直接抵扣债务。另一方面，学界普遍认为，为了减少债权人的诉讼成本和实现留置权的根本目的，留置权的实现无需通过诉讼加以确认。但在司法实践中，大多数法院认为在未出判决前，诉前救济程序中不得直接变卖债务人的财产，以防止出现“以救代审”。02
在合同中没有明确处置约定的情形下，出租方是否可直接处置遗留物?根据《民法典》第二百四十条，所有权人对自己的不动产和动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。抛弃和变卖作为处分的一种表现形式，必须为物品的所有权人或者经所有权人授权，在无明确授权或者其他约定的情形下，出租人无权直接将遗留物抛弃。在北京一中院作出的(2018)京01民终7175号判决书中，法院认为“虽然合同因被告黄某某的违约行为导致解除，但黄某某对在租赁场地遗留的相关物品仍享有所有权。从原告施向东于2018年2月26日向黄某某发送的通知内容来看，其要求黄某某支付欠款，否则将变卖黄某某遗留的物品以抵偿欠款。二审中，施向东主张其多次要求黄某某将物品取走，在黄某某不取的情况下，其将物品丢弃。本院认为，施向东在黄某某违约后搬走黄某某的遗留物品，亦应当予以妥善保管，可以向黄某某主张保管费用，但其在通知未果的情况下，擅自丢弃上述物品，侵犯了黄某某的财产权利，应当予以赔偿。”实践中绝大多数出租人意图对遗留物进行处置，均是因遗留物占用房屋给自身带来的租金损失或因保管产生的仓储费用损失，但是此类经济利益，实质上可基于合同相对性或无因管理之债请求承租方支付，而但不能通过擅自处置遗留物的方式，增加己方的法律风险。03
出租人是否可以根据合同约定对遗留物进行占有、抛弃?根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》（即九民会议纪要）第三十六、四十九条之规定，在双务合同中，合同解除、相互返还的义务构成对待给付，原则上应当同时进行。在房屋租赁合同到期或者被解除后，承租人应当缴清所有费用，并恢复房屋原状或者根据约定的标准返还房屋。如果在租房合同有明确约定，“房屋租赁合同解除后，承租人应当及时（或者有限定日期）搬离屋内所有物品。在承租人失联或者拒绝搬离的情形下，出租人可以拒绝返还屋内所有财产”诸如此类的条款。此时若出租人拒绝返还屋内财产，那么承租人欠付租金的合同之债和出租人的返还遗留物之义务具有牵连性，应当同时履行。一方若不履行，另一方有权行使同时履行的抗辩权。因此，在当下大多数法院否认出租人享有对遗留物享有留置权的情形下，我们可借用同时履行抗辩权去反击。值得注意的是，意定的留置权“无效”不等于合同约定的拒绝返还权利条款本身无效，若原房屋租赁合同中的条款经当事人意思表示达成一致，则各方均具有遵守合同的约定的义务。另外一种情形是，若当事人在合同或者授权委托书中明确，“在承租方欠付租金构成根本违约的情形下，出租方有权解除房屋租赁合同。在合同解除后，若承租方未及时（或者限定日期）清空屋内物品，视为对屋内物品的抛弃”。这种合同条款效力如何？存在明确约定或者预授权的情形下，出租人能否将遗留物抛弃？笔者认为，抛弃属于单方民事法律行为，该条款为承租人真实意思的表示，应属有效条款。但是，为了防止该条款被认定为格式条款而导致无效，应当在原租房合同中详细写明并对承租人予以特别提示，并尽可能地对屋内物品范围进行明确，避免因为概括授权而无效。另外，比较关键的是，即使出租人想要处置这些被承租人抛弃的遗留物，但实践中很难明确遗留物所有权归属。若部分遗留物其后被认定为第三人财产，一旦发生纠纷，第三人将向出租人索赔。根据前文所述，出租人处置承租人的遗留物必须本着合法审慎、透明公开的原则。一方面，既要明确自己是否有权处理遗留物。另一方面，在处置遗留物时务必保持谨慎小心、过程留痕。笔者建议，可以通过如下方式减少出租人处置遗留物的法律风险：1. 坚持非必要不处置原则。为了最大限度保证出租方不因随意处置遗留物而被索赔，建议尽量保持屋内物品的原状，并可通过在屋内安装摄像头、安排专门的管理人员来确保物品不会丢失和损毁。2. 若急于收回房屋不得不腾离，建议向原承租人提前发出书面通知。同时在通知中应当载明最晚的搬离期限、迟延搬离的可能后果等。3. 处置过程中秉持透明、审慎的原则。可以第三方见证下开展搬运、封存物品的全过程（实践中公证强制腾退较难实现）。同时，上述处置过程应当全程录音录像，必要时可以找专业的搬运人员进行打包搬运。另外，应当对所有物品进行清点。对于易腐易坏的物品，更应找寻合适的保管环境，尽最大可能地防止物品发生贬值或者损坏。4. 如果案件已经进入司法争议程序，可以向执行法院申请拍卖、变卖。除此之外，应当及时提起诉讼或者仲裁，防止因处置不当或者时间周期过长出现其他侵权风险。回归到合同条款约定本身，当房屋租赁合同中明文约定：“在承租方存在到期欠付租金或者存在其他违约情形下，出租方就承租方的遗留物享有留置权。”将“留置权”明确约定在合同中可能会因为违反物权法定原则而被法院认定无效。因此为了避免争议，笔者建议，勿在租房合同中直接约定出租人享有留置权。可做如下约定，“在租房合同解除后，承租人应当在合同解除后XX个工作日内清空房屋内物品。此处所述物品包含已形成附和的装饰装修部分，承租人未在上述期限内清空屋内物品的，视为对屋内所有物品的抛弃。出租人有权以任何形式处置该财产，承租人对此事项及其不利后果已明确知晓并理解，不再就此提出任何权利主张”，同时签署授权委托时，明确在合同解除后，出租人可处置屋内物品之范围，以此尽可能降低法律风险。另外，需要注意的是，遗留物的处置原则上应当以房屋租赁合同的解除为前提，因此应提前向承租人发送解除函或者律师函将原租房合同予以解除。同时应当在解除函或者律师函中告知承租方负有限期清空房屋的义务和逾期清空的法律后果。
