【合同纠纷】因为疫情导致逾期户籍迁出登记如何处理

律师观点分析

审理法院：浙江省杭州市余杭区人民法院

案号：（2020）浙0110民初5395号

案情简介

原告：张某某

原告：刘某某

二原告共同委托代理人：孟某某，浙江某律师事务所律师。

被告：张某某

委托代理人：童心喆，浙江援手律师事务所律师

二原告（买方、乙方）与被告（卖方、甲方）签订《杭州市房屋转让合同》，约定被告将学区房转让给二原告，转让价款8400000元，被告应当于2020年2月28日前向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续，如被告未按期迁出的，应当向乙方支付100000元违约金，逾期超过10日未迁出的，自期限届满次日起，甲方应当按日计算向乙方支付全部已付款万分之十的违约金。合同还对双方的其他权利义务做出了约定。收到新冠肺炎疫情影响，2020年3月21日，被告才将其与母亲的户籍从案涉房屋迁出。后原告向法院起诉被告要求20万元的违约金。

法条索引

《中华人民共和国合同法》第六十条

当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

《中华人民共和国合同法》第一百零七条

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《中华人民共和国合同法》第一百一十四条

当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条

当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。

《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定

当事人因客观原因不能自行收集的证据，可申请人民法院调查收集。

承办结果

2020年受新冠肺炎疫情的影响，被告困于老家无法现场办理户籍迁出手续，又没有及时了解政策可以网上办理户籍迁出，遂迟延一个月将户籍迁出。此后又因为通知不到位导致原告诉至法院。双方签订的合同不违反法律规定，属于合法有效，对双方均有约束力，告未按约在2020年2月28日前迁出户口已构成违约，应当承担相应的民事责任。本律师从原告实际损失角度入手，结合被告积极采取补救措施得角度出发，通过违约金过高得角度进行抗辩，最终法院认可本律师的代理意见，认定原告诉请20万的违约金过高。

本案启迪

户籍迁出本是房屋买卖合同的附随义务，在买房人给卖房人留足足够长的时间的情况下一般不会违约。但因为疫情这一不可抗力的影响，导致了最终合同附随义务不能及时履行的情况出现。本案的启迪如下：一、买房人在签订购房合同时除了注意主要合同条款外，还需要对户籍迁出等附随义务条款予以注意。二、以疫情属于不可抗力作为抗辩理由才导致超过约定的时间导致违约，往往是针对签署合同与履行约定时间时间跨度比较短的情况。如果时间跨度很长，法院往往也会考虑已经留足足够的时间来履行合同，未履行的属于违约，不认为疫情是不可抗力。