开发商“一房二卖”，购房者如何维权？

开发商“一房二卖”，购房者如何维权？

答：“一房二卖”的维权方式需根据另一购房者的属于“善意”或者“恶意”以及“产权登记的情况”分场景处理。

情况一：当另一购房者已办理产权登记且为“善意”时，购房者无法主张房屋所有权，仅能通过“要钱”维护权益。“善意”指另一购房者并不知晓房屋已出售，且以正常市场价格完成交易，此时其已基于合法登记取得房屋物权，而购房者此前签订的购房合同仅形成债权关系，根据“物权优先于债权”原则，无法要求获得房屋。购房者可依据自身购房合同，向开发商主张返还已付购房款及相应利息，同时要求其承担合同约定的违约责任，若因“一房二卖”产生额外损失，如房屋市场价上涨带来的差价损失、维权过程中产生的合理费用等，也可一并主张赔偿，依据相关规定，还可要求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

情况二：若另一购房者已办理产权登记但为“恶意”，购房者有权主张“要房”，并向开发商追究责任。“恶意”的认定需结合实际情况，比如另一购房者明知房屋已出售仍执意购买，或通过交易细节可推断其知晓房屋已被卖出，甚至存在与开发商合谋的情形。这种情况下，购房者可向法院提起诉讼，请求确认开发商与另一购房者签订的房屋买卖合同无效，并申请撤销对方的产权登记；待法院判定合同无效、产权登记被撤销后，再要求开发商继续履行与自己签订的购房合同，协助办理房屋产权登记手续，同时要求开发商承担违约责任，赔偿因“一房二卖”给自己造成的各项损失。

情况三：要是两名购房者均未办理产权登记，且双方均为“善意”，那么两人都未取得房屋所有权，购房者可根据自身需求二选一主张权利。若购房者希望获得房屋所有权，需收集并提交相关证据，比如能证明自身购房合同签订时间更早的材料、房屋已实际交付给自己的凭证，法院通常会综合考量合同签订时间先后、房屋是否已被合法占有、购房款是否已支付等因素，将房屋优先判归符合上述条件的一方；若购房者不打算主张房屋所有权，或最终未被法院判定获得房屋，可要求开发商返还已支付的购房款及利息，同时要求开发商承担违约责任，并对自身因“一房二卖”遭受的损失进行赔偿。

情况四：当两名购房者均未办理产权登记，且另一购房者为“恶意”，购房者可先主张对方与开发商的合同无效，再要求开发商履行合同并承担责任。由于另一购房者存在“恶意”，比如明知房屋已出售仍与开发商签订合同，其与开发商之间的房屋买卖合同效力存在瑕疵，购房者可向法院提起诉讼，主张该合同无效，以此排除该交易对自身权益的影响；在确认合同无效后，购房者可进一步要求开发商继续履行与自己签订的购房合同，同时要求开发商承担合同约定的违约责任。

经典案例

2013年9月27日，原告马某开始向被告某公司开发的铭某国际项目缴纳诚意金。2018年4月20日，原告与被告某公司签订《商品房买卖合同》，约定某公司将其开发建设的铭某国际第3幢商铺107室以总价3254565元的价款售予原告。2015年8月5日至2018年4月20日，某公司向原告出具收据，以诚意金转定金、诚意金利息、房款等方式收取原告3254565元，其中标明“诚意金利息”的收据两张，各计利息65894元、14580元。2018年1月26日经原告申请，被告于2018年4月20日向原告交付房屋，并与物业公司签订前期物业管理服务协议，交付被告维修基金6381.5元，交付物业公司物业费2986.5元，装修保证金3000元，装修出入证、装修垃圾清运处理费530.5元2018年7月6日，原告与案外人宋某签订《商铺租赁合同》，原告将房屋租赁于宋某，年租金16万元，期限为5年，即自2018年7月15日起至2023年7月15日止。2016年12月1日，被告与第三人肖某签订《铭某国际内部认购协议》将原告购买的房屋以总价3652264元的价格售予肖某。2018年7月25日，肖某提起诉讼，要求限期办理不动产所有权证、承担利息损失10000元、支付违约金182610元。2018年9月27日，法院作出民事调解书，确认了双方达成的协议并办理不动产权证。

原告马某购买多年并已出租的房屋被开发商“一房二卖”，法院通过调解的方式确认被告与第三人肖某达成的协议有效并办理了不动产权证。

原告只能提起诉讼，要求解除商品房预售合同，赔偿损失，并要求双倍赔偿购房款。法院认为，原告马某与被告某公司之间的商品房预售合同合有效，受法律保护。原告认购被告预售的商铺后，被告在明知商铺预售予原告，又于2016年12月1日与第三人肖某签订认购协议，将商铺销售予肖某在此情况下，被告又与原告于2018年4月20日订立《商品房买卖合同》，向原告交付了房屋，致使原告缴纳了相关费用。后房屋又被肖某占有，造成原告既不能得到合同约定的标的，又形成费用损失。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，于是判决支持了原告退房款、赔偿装修损失物业费等损失的诉讼请求，同时，判令被告赔偿一倍购房款的惩罚性赔偿。

律师分析：

从“一房二卖”的产权登记与第三人主观状态来看，本案中第三人肖某已通过法院民事调解书确认协议效力并办理不动产权证，但需注意被告某公司在与肖某签订《内部认购协议》时，明知案涉商铺已预售给马某，肖某若知晓该情况则可能构成“恶意”。不过，法院未对肖某的“善意”与否作出认定，而是直接通过调解书确认其产权登记，此时马某因未办理产权登记，即便已实际占有房屋并出租，仍无法主张房屋所有权，符合“另一购房者已办产权登记时，未登记方通常无法‘要房’”的维权逻辑，只能通过主张“要钱”维护权益。

从合同效力与开发商责任来看，马某与某公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，某公司在明知商铺已售予马某的情况下，仍先后与肖某签订认购协议、与马某签订正式合同并交付房屋，后续又导致房屋被肖某占有，明显构成违约且存在主观恶意。马某已全额支付购房款3254565元，还缴纳了维修基金、物业费、装修保证金等费用，甚至通过出租房屋获得收益，某公司的“一房二卖”行为导致马某既无法取得房屋，又产生直接费用损失与预期收益损失，完全符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条中“出卖人故意隐瞒所售房屋已出卖给第三人”的情形，为马某主张返还房款、赔偿损失及惩罚性赔偿提供了法律依据。

从法院裁判与维权结果来看，马某虽未实现“要房”目的，但通过法律诉讼最大限度弥补了损失，不仅收回了已支付的全部款项，还获得了惩罚性赔偿，有效遏制了开发商的恶意违约行为。

案号：甘肃省定西市中级人民法院(2019)甘11民终403号民事判决书