双方只签订了《订购合同》，开发商不签订正式合同，就无法取得所购房吗?

双方只签订了《订购合同》，开发商不签订正式合同，就无法取得所购房吗?

答：在房地产市场行情火爆的阶段，房价波动较为频繁。一旦房价出现上涨，部分开发商可能会寻找各类借口，拒绝与前期已签订《订购合同》的购房者进一步签署正式的《商品房买卖合同》。此时不少人会担心：自己尚未签订正式《商品房买卖合同》，是不是就无法顺利购房，只能要求开发商双倍返还定金或进行赔偿？实际上，这个问题的关键要看《订购合同》中的具体条款约定。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条有明确规定：“若商品房的认购、订购、预订等协议，包含了《商品房销售管理办法》第十六条所规定的商品房买卖合同主要内容，且出卖人已按约定收取购房款，那么该协议应被认定为商品房买卖合同。”

而《商品房销售管理办法》第十六条第二款则详细列出了商品房买卖合同需明确的主要内容，具体包括：（一）当事人的名称、姓名及住所；（二）商品房的基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式、总价款，以及付款方式、付款时间；（五）房屋交付使用的条件及日期；（六）关于装饰、设备标准的承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施与公共设施的交付承诺，及相关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记的相关事宜；（十一）争议的解决方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。

在购置全新商品房的流程中，通常会先签署《订购合同》或《预购合同》，购房者需要向开发商支付一部分定金或首付款项；之后再签订正式的《商品房买卖合同》。这种模式一方面是开发商锁定意向客户的常用手段，另一方面也能给购房者更充裕的时间筹备购房资金。

在这个问题上，只要签订的《订购合同》或《预购合同》中，对房号、房屋面积、房屋价格、交付时间等房屋买卖的核心条款作出了明确约定，这份协议就可以被视作《商品房买卖合同》。在此情况下，购房者有权要求开发商继续履行买卖合同，而非只能要求开发商与其签订正式《商品房买卖合同》。

经典案例

2013年5月14日，原告罗某与被告某房地产有限公司，签订一份《商品房认购书》，约定原告购买被告开发建设的涉案房屋，合同约定内部认购价480000元，原告一次性支付购房款460000元，剩余20000元在被告交房办证后支付。

   法院认为，原告与被告签订的《商品房认购书》虽然约定在将来一定期限内签订《商品房订购合同》，但双方签订的《商品房认购书》已经具备房屋买卖合同的主要条款，且原告按协议支付了相应的房款，被告向原告交付了涉案房屋，原告已入住该商品房至今。该商品房认购书是双方的真实意思表示，且未违反法律法规的规定，应认定涉案的《商品房认购书》为房屋买卖合同，该《商品房认购书》真实有效，原、被告应按合同约定全面适当地履行合同。

  律师分析

   结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及《商品房销售管理办法》相关规定，对本案可从核心法律要点展开分析。

首先，判断《商品房认购书》性质是关键。根据法律，若认购协议具备商品房买卖合同主要内容且出卖人收受购房款，应认定为商品房买卖合同。本案中，《商品房认购书》明确约定涉案房屋的认购价480000元、付款方式为一次性付460000元，剩余20000元交房办证后付，涵盖《商品房销售管理办法》第十六条要求的当事人信息、房屋价款、付款方式等核心条款，满足合同主要内容要件。

其次，实际履行情况进一步佐证。原告按约支付460000元购房款，被告交付房屋且原告已入住多年，符合“出卖人按约定收受购房款”的法定条件。即便认购书提及将来签《商品房订购合同》，但双方以实际履行行为突破预约条款限制，按“实质重于形式”原则，该认购书已具备本约合同效力。

因此法院认定认购书为有效房屋买卖合同，逻辑清晰且合法合理。

案号：广东省梅州市中级人民法院(2020)粤14民终524号民事判决书。