没有《商品房预售许可证》，所签购房合同是否一定无效？

没有《商品房预售许可证》，所签购房合同是否一定无效？

答：没有《商品房预售许可证》，所签购房合同不一定无效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

《商品房预售许可证》需明确包含以下信息：

(1)房地产开发企业的名称；

(2)预售许可证的编号；

(3)预售商品房对应的建设工程规划许可证编号；

(4)预售商品房的具体坐落位置、幢号、楼层及面积；

(5)土地的使用性质和使用年限；

(6)发证机关名称和发证日期。

房地产开发企业必须依据《商品房预售许可证》上核准的内容开展商品房预售活动。在预售过程中，企业需向购房人出示该许可证。此外，购房人还需留意验证许可证的真伪，避免《商品房预售许可证》被不法开发商伪造、涂改、租借、转让或冒用。

因此，购房人在查看商品房预售广告时，除了关注价格、位置、户型等信息，切记要查看广告中是否标注了《商品房预售许可证》的编号。若广告中未标注该编号，购买时则需保持谨慎。

经典案例：

牛某于2013年参与甲公司组织团购商品房，2013年4月21日交纳购房报名款5万元，2013年5月26日交纳选房款5万元。2013年7月1日，牛某与甲公司乙公司签订了《商品房团购三方协议》，约定由甲公司组织公司员工团购乙公司开发建设的铂某小区。2013年6月4日，乙公司开具10万元房款收据。

2014年10月27日，牛某与乙公司签订了《商品房买卖合同》，约定牛某购买的商品房为铂某小区第6幢1单元0903号房，房屋价款为423101元。同日，牛某的妻子谢某向乙公司银行转账73101元。

2014年11月21日，牛某与某市住房公积金管理中心签订《个人住房公积金借款合同》，牛某与某银行签订《个人住房公积金委托借款合同》，约定贷款金额27万元。某银行于2014年11月24日发放贷款27万元，汇入乙公司账户。乙公司于2014年11月28日向牛某出具226425元的购房款收据(注明收款方式为公积金扣款)。

2018年10月15日，牛某向乙公司缴纳19794元，其中包含购房尾款10481元。同日，牛某与乙公司签订《铂某小区入住合约》。但是，因施工合同纠纷，法院于2016年1月18日依法查封了乙公司铂某小区项目的未售房产查封期限为三年。

2019年1月15日，法院向某市不动产登记中心送达协助执行通知书和最高人民法院作出的民事裁定书，继续查封乙公司铂某小区项目价值1亿的未售房产，查封期限为自2019年1月15日起至2022年1月14日止，上述查封房产中包括案涉房屋。

2019年4月1日，申请执行人丙公司依照最高人民法院作出的民事判决书申请强制执行，一审法院依法立案执行。执行过程中，牛某以案外人身份向一审法院提出书面异议。

申请执行人辩称，涉案商品房买卖合同签订于乙公司取得《商品房预售许可证》之前，且至今未办理网签备案手续，牛某与乙公司之间的购房交易不符合房屋买卖常理，涉案商品房买卖合同非有效书面买卖合同。

但是，法院经审理认为，尽管在签订《商品房团购三方协议》时，乙公司未取得涉案《商品房预售许可证》，但是，在案件起诉时已经取得《商品房预售许可证》，上述合同未违反法律法规强制性规定，合法有效，一审、二审法院支持了牛某的诉讼请求，丙公司不服，向最高人民法院提起再审:牛某最终也得到最高人民法院的支持，避免了房屋被拍卖。

律师分析：

这是一起典型的开发商在取得《商品房预售许可证》前仅签订非规范购房协议，且未办理网签备案，最终购房者仍获法院支持的案例。案件的核心胜诉关键，正是开发商在起诉前已补正手续、取得了《商品房预售许可证》。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条明确规定，出卖人未取得预售许可时订立的预售合同本应无效，但只要在起诉前取得许可，合同即可认定有效，这一法律条款成为了案件裁判的核心依据。

实践中，许多购房者存在认知误区，将网签视为购房合同有效的“通行证”，认为没网签就等于合同无效。但司法实践早已明确，网签本质是行政主管部门为防范“一房多卖”设立的网络管理与公示制度，仅是对买卖双方合同关系的确认，是否办理网签并不影响合同本身的效力。就像本案中，申请执行人丙公司以“未网签备案不符合常理、可能存在虚假交易”为由抗辩，但因缺乏法律依据和事实支撑未被法院采纳。

由此可见，只要买卖双方签订了合法的商品房买卖合同（哪怕是团购协议等非规范形式），即便未办理网签或备案，只要开发商在起诉前取得了《商品房预售许可证》，该合同就会被认定为有效，购房者的合法权益也能得到法律保护。

案号：最高人民法院(2021)最高法民终516号民事判决书。