哪些“经济适用房“可以合法买卖？

哪些“经济适用房“可以合法买卖？

答：按照是否享受政策优惠，可以将房产类型分成商品房、经济适用房与限价房，经济适用房是具有保障性质的商品住宅，具有经济和适用的特点。

“经济适用房”与商品房一样，都由国家相关管理部门核发《不动产权证书》。不过，经济适用房的产权证上通常会通过备注注明“经济适用房”字样，或加盖“经济适用房”专用管理章予以标识。根据国家有关经济适用住房的规定，在取得房屋所有权证后的五年内，此类房屋不得上市交易。

当经济适用房取得产权证满五年后，若要进行出售，则除需缴纳正常的商品房交易过户税费外，还需视具体情况处理：一种情况是，卖方将房屋按原价出售给符合经济适用房购买资格的家庭，并能提供当地住房保障部门出具的同意出售证明，此时可免缴土地出让金，房屋仍保持经济适用房性质；另一种情况是，按照当地政策和流程补缴土地出让金，补缴金额一般为当前市场价与原购房价之间差额的一定比例，完成补缴后，该房屋性质即转为普通商品房，可自由交易。

综上，购买经济适用房的人必须先通过当地房管部门的资格审核，具备经济适用房购买资格方可购买；或者，在补缴土地出让金、将房屋性质转为普通商品房后，再按商品房流程进行交易。但需注意，为加强管理，部分城市对经济适用房后期的上市交易及转商政策设定了更严格的限制，有的甚至明令禁止对外销售。在这种情况下，原业主若想出售房屋，只能由原开发建设单位或政府指定机构进行回购。

为保障自身权益，购房者在交易前应主动咨询当地房管或住房保障部门，了解最新的政策规定；同时，应认真查阅原购房合同，确认其中是否有关于转让的特殊条款，特别是原售房单位是否享有优先回购权，以避免后续产生纠纷。

典型案例：

2012年8月27日，吴某与周某、叶某签订《购房协议书》一份，约定周某、叶某将位于杭州市下城区的案涉“经济适用房”优先购买权及房屋转让给吴某。房屋转让总价格500000元，优先购买权出让费50000元。

协议同时约定，因该房屋为周某、叶某有指标的“经济适用房”目前不能以吴某的名义购买，也不能直接过户到吴某名下，周某、叶某承诺待将来此房屋的产权可以过户时，周某、叶某按照吴某要求将房屋产权过户到吴某或吴某指定的第三人名下。该房屋允许转让后，过户到吴某名下时所产生的全部税、费，由周某、叶某承担。

协议签订后，周某、叶某将房屋所有权证等材料交付给吴某，吴某依约向周某、叶某支付50000元优先购买出让费；房屋交付后，吴某依约支付50000元购房款。

限制上市交易期限届满后，因根据杭州市外地户口购买房屋政策的影响，吴某发函给周某、叶某要求将涉案房屋指定过户在黄某名下，周某、某拒不配合。2018年4月4日，吴某、黄某诉至法院，请求将周某名下的案涉房屋过户至吴某妻子黄某名下。

法院查明案涉房屋为经济适用房性质，根据杭州市经济适用房政策涉案房屋五年内不得上市交易。2011年1月12日，周某、叶某离婚，2011年8月16日周某、叶某将涉案房屋产权全部转入至周某名下，并由周某取得湖案房屋的产权。

法院认为，该房屋系“经济适用房”，根据相关政策规定，卖方购买该房屋五年后才能上市交易，周某已于2011年8月16日取得了该房屋的产权证现距离周某取得涉案房屋已满五年，房屋的交易条件已经具备，且周某已将房屋的产权证交由吴某掌握、房屋交由吴某居住至今。吴某要求将涉案房屋过户在黄某名下的诉讼请求于法有据，予以支持。

律师分析：

本案涉及经济适用房转让的法律效力及履行问题，核心在于对经济适用房政策与合同约定之间关系的认定。根据国家及杭州市相关规定，经济适用房在取得房屋所有权证后五年内不得上市交易，且上市转让需符合特定条件，如补缴土地出让金或经住房保障部门批准。本案中，案涉房屋为经济适用房，周某、叶某于2011年8月16日完成产权登记，至2018年起诉时已满五年，限制上市交易的期限已届满，具备了依法转让的条件。

吴某与周某、叶某于2012年签订《购房协议书》，约定由吴某支付55万元（含5万元优先购买权转让费），受让该经济适用房的购买资格及房屋，并约定在可过户时将产权转移至吴某或其指定第三人名下，相关税费由卖方承担。该协议虽在限制交易期内签订，但双方真实意思表示明确，且未违反法律强制性规定，应认定为合法有效。尤其在限制期满后，合同履行障碍已消除，卖方理应依约履行过户义务。

法院查明，周某、叶某已将房屋交付吴某长期居住，并将产权证交其保管，表明双方已实际履行合同主要义务。吴某在符合条件后要求将房屋过户至其妻子黄某名下，属于合同约定的“指定第三人”，符合协议约定。尽管经济适用房转让通常需补缴土地出让金并转为商品房性质，但本案判决未涉及该程序，可能基于当地政策允许符合条件的家庭间转让，或法院侧重保护诚实信用与合同履行。

综上，法院支持吴某、黄某的诉讼请求，体现了对合同效力的尊重和对守约方权益的保护，同时也反映出司法实践中对经济适用房“满五年”后转让行为的认可趋势。但此类交易仍存在政策风险，购房者应审慎核实当地最新规定。

   案号: (2019)浙01民终3723号民事判决书