把户口迁到农村，再购买该村农民房屋合法吗？

把户口迁到农村，再购买该村农民房屋合法吗？

   答：不是本集体经济组织成员的村内村民，无法享有该集体经济组织成员的相关权利。

民众普遍认为只要把户口迁到某个村子，就成了这个村子的村民，能享受村子的所有权益，这其实是对“村民”和“村集体经济组织成员”这两个概念有所混淆。一般来说，村民往往也是村集体经济组织成员，二者在很多时候是重合的，但它们本质上不一样，成员范围也未必完全相同。根据我国现行法律及政策，农村房屋买卖的合法性以“受让人为本集体经济组织成员”为核心要件，而非单纯以“户口在本村”为标准。

户口迁入农村仅表明成为户籍意义上的居住者即“村民”，但村民不等于集体经济组织成员。“村民”是一个和居住地域相关的社会学概念，通常指的是长期在农村居住的农民，只要长期住在某个村子，大多能被认定为这个村子的村民。在实际操作中，也常常以户籍登记为依据，许多地区对“户口迁入者是否能成为集体经济组织成员”有严格限制。若仅迁入户口但未通过法定程序取得集体经济组织成员资格，受让方仍属于“非本集体成员”，而附着于宅基地的农村房屋买卖对象仅限本集体成员，此时购买行为因主体不适格而不合法。

而“集体经济组织成员”则是一个和产权相关的经济学概念。按照现行的法律、法规和政策，只有具备某村农村集体经济组织成员的身份，才能在该村享有土地承包经营权、宅基地使用权、集体收益分配权，以及对集体经济组织经营活动的民主管理权。那些不是本集体经济组织成员的其他村内村民，不能享受集体经济组织成员的权利，但可以作为村民自治组织的成员，享有对本村公共事务和公益事业的民主选举、民主决策、民主管理、民主监督等权利。村民，尤其是户口在某村的村民，一般都享有上述“政治权利”，但要想在某村享有“经济权利”，就必须是该村的集体经济组织成员。

综上，“户口迁入农村”只是购买该村房屋的形式条件之一，核心在于是否取得本集体经济组织成员资格。若未通过法定程序成为集体成员，即使户口在村，购买农民房屋的行为也因违反宅基地的身份属性和法律强制性规定，应认定为不合法。

  典型案例

被告刘某于1995年3月20日向某村申请翻建房屋一处，并取得了集体土地使用证。2000年3月，在某村土地证换证过程中，涉案房屋集体土地使用权证登记到安某名下，证号为(2000)字第X号。2003年10月20日，涉案房屋房权证换证，登记在刘某名下。2004年4月15日，某村向某市国土资源局出具关于注销土地证的申请，内容为：2000年土地证书年检换证时，由于我们的工作疏忽，在原宅基地使用者刘某未知晓，房产证未变更的情况下误将刘某的集体土地使用证换成了安某，属于工作失误。本宗土地面积240平方米，此宗地的房产还是刘某的，没有变更，现申请注销误发的土地使用证。某市国土资源局于2004年5月10日在《某某日报》刊登公告，公告内容为:“位于某区宅基地的集体土地使用证，证号(2000)字第X号，土地使用者安某，因2000年土地证年检换证时属误报误办，根据国家有关法律规定，并请示某市国土资源局同意，予以注销，有关权利人如有异议，请自公告之日起60日内到我局书面申报，逾期不再受理。”后安某在异议期内向某市国土局提出异议。

2016年6月7日，某市国土资源局出具证明一份，载明：“因安某提出书面申请，经我局调查，2004年5月8日在《某某日报》发布的关于证号为(2000)字第X号土地证的注销公告，因安某在60日内书面提出了异议，该注销公告被终止，不发生法律效力，安某名下的(2000)字第X号土地证真实合法有效。”

安某原户籍在甲村，于1994年4月将户口迁入某村，刘某系某村村民。2016年5月6日，因某村旧村改造，刘某就诉争房屋与某村签订了拆迁安置补偿协议，协议内容主要为：村集体规划正房五间及附属设施，应置换楼房面积170平方米，选择的户型100平方米和90平方米，各项奖励及补助共计157500元。

法院经审理认为，原告安某提供的证据已经达到高度盖然性标准，足以证实被告刘某已经将诉争房屋出售给原告安某的事实，被告提交的证据不足以反驳该事实，故对于被告将房屋出卖给原告的事实法院予以认定。

原告安某与被告刘某之间存在农村房屋买卖合同关系，双方之间的农村房屋买卖合同是否有效的关键在于原告安某是不是某村集体经济组织成员，《山东省实施〈中华人民共和国农村土地承包法〉办法》(2004年)第六条规定:“符合下列条件之一的本村常住人员，为本集体经济组织成员:(一)本村出生且户口未迁出的；(二)与本村村民结婚且户口迁入本村的；(三)本村村民依法办理领养手续且户口已迁入本村的子女；(四)其他将户口依法迁入本村，并经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，接纳为本集体经济组织成员的。”

安某于1994年4月将户口从甲村迁入某村，不符合上述第一项、第二项、第三项规定。某村村委于2019年7月3日出具的调查令回执中，不认可安某的集体经济组织成员资格，原因是依据《某村集体产权制度改革集体组织成员资格认定办法》的规定，1983年第一轮家庭联产承包责任制后迁入该村落户的非原籍村民不具有集体组织成员资格，而安某系1994年将户口迁入该村，故不具有村集体组织成员资格。该办法已经某村党员、村民代表大会表决通过，且集体组织成员名单已经在该村村务公开栏公开公示。可见，安某虽将户口迁入某村，但并未被该村接纳为集体经济组织成员。原告提交的孕情服务协议书、医疗费单据等证据，均系某村依据户籍而行使的管理、服务职能，而迁入户口并不等同于获得集体经济组织成员资格，原告提交的上述证据不能证实其集体经济组织成员资格。

被告刘某将涉案宅基地上的房屋出售给本集体经济组织成员以外的原告安某，双方之间的房屋买卖合同违反相关法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效。

  律师分析

   本案核心争议在于安某与刘某之间的农村房屋买卖合同效力，其关键在于安某是否具备某村集体经济组织成员资格。

   根据《山东省实施〈中华人民共和国农村土地承包法〉办法》及农村集体产权制度的基本原则，集体经济组织成员资格的取得需符合法定条件，且与“村民”身份存在本质区别。安某1994年迁入户口，既不符合“本村出生、结婚迁入、领养迁入”等法定情形，也因1994年在1983年后，被排除在外未通过某村的民主程序被接纳为成员。其持有的孕情服务协议、医疗费单据等，仅能证明某村依据户籍行使管理服务职能，与“集体经济组织成员资格”无关。因此，安某虽户籍在村为“村民”，但非“集体经济组织成员”。

根据《民法典》及相关司法解释，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。本案中，本集体成员刘某将宅基地上的房屋出售给非本集体成员安某，实质是将宅基地使用权转让给非成员，违反了“宅基地仅限本集体成员使用”的强制性规定，故合同应认定为无效。

综上，本案的核心结论是：农村房屋买卖的效力取决于买方是否为房屋所在地集体经济组织成员。安某虽迁入户口成为“村民”，但未获得“集体经济组织成员资格”，其与刘某的房屋买卖合同因违反宅基地使用权的身份限制规定，应属无效。这一裁判结果严格遵循了农村集体产权制度和相关法律规定，明确“户籍迁入”与“成员资格”的边界。

案号:(2020)鲁11民终2622号