律师观点分析
上诉人赵X因与被上诉人XX公司（以下简称XX公司）土地承包经营权出租合同纠纷一案，不服四川省炉霍县人民法院（2018）川3327民初22号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人赵X上诉请求：1.依法撤销四川省炉霍县人民法院（2018）川3327民初22号民事判决书，依法改判《转让协议》合法有效，并判决赵X不予退还土地转让金；2.一、二审案件受理费由XX公司承担。上诉人于2018年9月11日又补充上诉请求：本案XX公司的主体不适格。事实及理由：1.一审法院引用《中华人民共和国土地承包法》第十七条认定《转让协议》无效，属于适用法律错误；赵X至始至终没有实施过非农建设的行为，更不用说改变土地用途的说法。协议明确了转让的原因，是因为赵X没有将相关行政审批手续办理下来，才改变计划签署了转让协议。在转租前赵X没有对原河坝实施过任何行为，仅仅行使了转租权，XX公司取得使用权后做什么，赵X无权干涉。一审法院有意对《转让协议》的转让用途进行曲解。在签订后的两年内XX公司对此无异议，不能因为XX公司办证或资金遇到风险，就否定协议的效力；2.在案证据能证实案涉土地并非农业耕地，属于闲置河滩地，一审法院将该河坝纳入农业用地范围，认定事实错误；3.根据《四川省河道采砂管理条例》的规定，在取得采砂许可前开展的土地租赁行为是正常的，也是合法的，租赁土地是进行采砂作业的前提条件，一审法院不能因当事人改变投资计划而未申请采砂许可，否定平等主体之间签订的土地租赁协议的效力。且本案XX公司隐瞒2015年10月30日《记账凭证》上对该笔款项的记载为应收借款可以证实，导致一审法院错误认定XX公司主体适格。
被上诉人XX公司辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。赵X请求撤销一审判决并改判《转让协议》有效，且不予返还土地转让租金的上诉请求完全没有事实和法律依据，请求二审法院维持一审判决。
被上诉人XX公司一审诉讼请求：1.确认XX公司与赵X签订的合同无效；2.判令赵X返还XX公司支付的土地使用权转让费1,000,000元；3.判令赵X按银行同期贷款利率支付自XX公司支付土地使用权转让费之日起至该费用全额退还时止期间的损失赔偿金；4.本案诉讼费由赵X承担。
一审法院认定事实如下：2014年5月10日，XX公司授权其法定代表人高XX及公司监事王XX与赵X签订《土地转让协议》。2014年6月2日，赵X作为甲方与高XX、王XX（乙方）签订《转让协议》，协议约定：甲方现有色达县翁达XX一块，租地用途为采砂办砖厂，因投资计划改变，现将此地块的使用权转让给乙方。转让时间为三年，从2014年5月至2017年5月。转让费用为3,000,000元，分三期支付，每期支付1,000,000元。协议签订后，XX公司通过赵X指定的银行账户向赵X支付土地租赁费1,000,000元。之后，土地一直闲置，XX公司未进行实际经营。
案涉土地原系色达县翁达镇明达XX村民巴灯、向秋、牛麦三农户承包的农业耕地，多年前，该土地因河水冲刷无法耕种，一直闲置，大概四年前，三农户经村长及村支部书记及翁达镇人民政府的同意将土地出租给色达县翁达镇翁达村村民拉X。双方无书面合同，仅口头约定拉X将土地用于开办采砂场或者经营其他项目。后拉X将土地用于采砂，并经营了一段时间，但一直未能办理采砂证。之后拉X与赵X合作，俩人共同将案涉土地转租给XX公司用于开办采砂场，并分别与XX公司签订了《合作协议》和《转让协议》。无证据证明明达村集体经济组织知晓并同意拉X与赵X合作事宜及拉X与赵X将土地转租给XX公司的一系列行为。
一审庭审中，双方的陈述均认可双方签订《转让协议》时约定土地用途为采砂办砖厂。
一审法院认为，拉X从原土地承包经营权人巴灯、向秋、牛麦三农户处承租案涉土地后，与赵X达成了口头合作协议，虽然无证据证明该合作协议得到原土地承包经营权人及发包方的同意，但未经同意并不直接导致协议无效，且双方已按照协议的约定履行了各自的义务。据此，可认定赵X通过与拉X的合作取得了土地的转租权。根据双方签订的《转让协议》，赵X将案涉土地转租给XX公司。约定租金共3,000,000元，租金分三期支付，XX公司已向赵X支付了前期的1,000,000元。结合审理查明的事实，XX公司承租土地用于采砂办砖厂。因此，该土地转租协议涉及将农业用地用于非农建设，依照《中华人民共和国农村土地承包法》第十七条第一项“承包方承担下列义务：（一）维持土地的农业用途，不得用于非农建设；……”及第三十三条第二项“土地承包经营权流转应当遵守以下原则：……（二）不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途；……”规定，双方签订的《转租协议》违反了法律、法规的强制性规定。再依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”规定，XX公司要求确认合同无效于法有据，予以支持。
关于返还土地租金1,000,000元的问题，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿……”规定，赵X应返还因《转让协议》而取得的土地租金，故XX公司要求返还1,000,000元土地租金的诉求，予以支持。
关于损失赔偿金的问题，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”及《中华人民共和国农村土地承包法》第三十三条第四项“土地承包经营权流转应当遵守以下原则：……（四）受让方须有农业经营能力。”规定，因XX公司明知自己没有农业经营能力仍承租农业耕地，也存在过错。故XX公司的诉讼请求，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国农村土地承包法》第十七条、第三十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二第五项、第五十八条规定，判决：一、确认原告XX公司与被告赵X签订的《转让协议》无效；二、被告赵X于判决生效之日起10日内向原告XX公司返还土地转租租金1,000,000元；三、驳回原告XX公司的其他诉讼请求。
二审中当事人没有提交新证据。
二审另查明，2018年6月6日色达县翁达镇人民政府、色达县翁达镇明达XX村长、村支书共同出具的情况说明载明：兹有我辖区内位于色达县明达XX，该土地承包经营权人为巴登、牛麦、向秋，因地块位于河边，长期受到河水冲刷，将土地表面适宜耕种的土壤冲走，导致该地块在10多年前已经无法耕种，土地一直闲置。巴登、牛麦、向秋3户属于我辖区内特困户，为增加其收入，改善其生活水平，翁达镇明达XX同意并支持巴登、牛麦、向秋三户将其土地出租给拉X办沙砖厂，涉及办理沙砖厂的手续由拉X自行办理。
本院二审查明的事实与一审法院基本一致。
本案争议焦点：1.双方当事人签订的《转让协议》是否具有法律效力；2.赵X是否应退还转让费；3.XX公司的主体是否适格。
一、关于双方当事人签订的《转让协议》是否具有法律效力的问题。赵X上诉认为，在案证据能证实案涉土地并非农业耕地，属于闲置河滩地，在转租前赵X没有对原河坝实施过任何行为，仅仅行使了转租权，XX公司取得使用权后做什么，赵X无权干涉。一审法院有意对《转让协议》的转让用途进行曲解，在签订后的两年内XX公司对此无异议，不能因为XX公司办证或资金遇到风险，就否定协议的效力。本院认为，农用地是指直接用于农业生产的土地、包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。本案中，色达县翁达镇人民政府、色达县翁达镇明达XX村长、村支书共同出具的情况说明，能够证明案涉承包土地为耕地的事实，只因河水冲刷，将土地表层土壤冲走无法耕种，但该证据并不能证明诉争土地性质的改变，双方当事人签订的《转让协议》已经将案涉土地的性质进行了改变，将农用地的性质用于非农业建设，该行为必须经相关部门的批准，否则将违反相关法律规定。色达县翁达镇人民政府以及所在村同意将案涉土地承包给巴登、牛麦、向秋，并同意其三人将该土地承包给拉X办理沙砖厂，且拉X办沙砖厂的行为未经依法批准，不具有合法性。赵X再次将承租的案涉承包土地使用权转让XX公司，且转让协议中明确约定租地用途为采砂办砖厂的事实，双方对此事实均无异议。依照《中华人民共和国物权法》第一百二十八条规定，土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。《中华人民共和国农村土地承包法》第八条规定，农村土地承包应当遵守法律、法规、保护土地资源的合理开发和可持续利用。未经依法批准不得将承包地用于非农业建设。《中华人民共和国农村土地承包法》第三十三条第二项规定，土地承包经营权流转“不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途”。故双方当事人在明知该农用地未经批准转变成非农用地的情况下签订土地转让协议，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，认定案涉《转让协议》无效，事实清楚，法律依据充分，本院予以维持。赵X上诉主张该《转让协议》有效，但未能提供支持其诉讼主张有效的证据予以证明，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，赵X的该项上诉请求缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。
二、关于赵X是否应退还转让费的问题。基于双方当事人签订的《转让协议》无效，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，认定合同自始无效，判决赵X因此取得的财产亦予以返还，其事实依据和法律依据充分。赵X该项上诉请求于法无据，本院不予支持。
三、关于XX公司的主体是否适格的问题。本院认为，XX公司与赵X土地经营权转包合同纠纷一案，四川省色达县人民法院于2016年12月19日作出（2016）川3333民初43号民事裁定，认定XX公司主体不适格，XX公司不服提起上诉，本院于2017年3月30日作出（2017）川33民终49号民事裁定，撤销一审法院作出的民事裁定，指令一审法院审理。一审法院在审理的过程中以及该案上诉后被二审法院发回重审的审理中，赵X均未对XX公司的主体提出异议，此次的主张也是超过本案的上诉期限，且未对其主张隐瞒证据的事实提供证据予以证明，故对其上诉请求依法不予支持。
综上所述，赵X的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。但一审法院确定案由为土地承包经营权转租合同纠纷不当，应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13,800元，由赵X负担。
本判决为终审判决。
黄重斌律师