律师观点分析
上诉人四川XX公司（以下简称XX公司）、王X因与被上诉人四川XX公司（以下简称XX公司）租赁合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初10304号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
XX公司、王X上诉请求：一、撤销一审判决第二、三、四项，依法改判驳回XX公司要求XX公司退还定金、赔偿损失及要求王X承担连带责任的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由XX公司公司承担。事实与理由：一、一审认定事实、适用法律错误。首先，案涉协议对双方均有约束力，未协商一致任何一方不得单方面进行变更。XX公司在发送《律师函》要求暂停执行案涉合同后既未就合同履行期限与XX公司进一步协商，也未按合同约定于2018年6月11日支付租金，更未要求XX公司交付场地。故XX公司的动机、行为、愿望足以说明其2018年6月1日向XX公司发送《律师函》是解除案涉合同的意思表示。其次，基于XX公司发出解除合同的意思表示，XX公司为免于损失扩大将案涉场地另行出租，是同意XX公司解除案涉合同的意思表示和行为。一审认定XX公司未与XX公司进行积极沟通存在过错系认定错误。二、因不履行案涉合同的为XX公司，违约解除合同的也是XX公司，一审适用《中华人民共和国合同法》第97条规定，是在事实认定错误的情况下，适用法律错误。首先，双方当事人依照《中华人民共和国担保法》在合同中约定XX公司向XX公司支付900000元定金系作为其履行案涉合同的担保，不是对案涉合同的履行。其次，双方签订案涉合同并未实际履行，XX公司不履行并违约解除合同，依法应适用定金罚则，根据《中华人民共和国合同法》第115条规定，XX公司无权要求XX公司返还定金。
XX公司答辩称，一审判决的事实认定清楚，适用法律正确，XX公司、王X所述并非事实。一、关于违约的问题，双方签定《场地使用协议》后，XX公司按约支付了定金，而XX公司在6月1日之前并未按约交付场地，构成违约。二、关于合同是否履行的问题，XX公司、王X在上诉状中提到合同没有履行，然双方签订了合同且按约支付了定金，合同已经在履行。由于XX公司没有交付场地及其配套的设施，包括床、桌、椅，明显违约是XX公司。
XX公司向一审法院提出诉讼请求：1、解除XX公司与XX公司于2018年2月1日签订的《场地使用协议》；2、XX公司退还XX公司已付的定金人民币900000元，王X承担连带责任；3、XX公司双倍退还XX公司已付的定金人民币900000元，王X承担连带责任；4、XX公司以XXX元年度租金为基数，按银行同期贷款利率的四倍向XX公司支付自2018年6月1日起至《场地使用协议》解除之日止期间的损失赔偿金（截止2019年5月31日暂定为人民币720000元），王X承担连带责任；5、XX公司、王X承担本案全部诉讼费。
一审法院经审理查明：2018年2月1日，XX公司（乙方）与XX公司（甲方）签订《场地使用协议》，约定由乙方有偿使用甲方场地进行办学，地址位于高新西区，租赁场地内由甲方提供2000个学生床位及宿舍配置，租赁期限为2018年6月11日至2023年6月10日，第一年度租金为XXX元，在协议签订之日起5日内，乙方向甲方支付定金人民币900000元，甲方应于2018年6月1日前向乙方移交租赁场地，经双方移交确认后（以双方签字的移交验收清单为准），租赁场地由乙方自行管理和维修。自然人王X自愿为甲方承担经济连带责任担保，范围包括但不限于应由甲方承担的违约金、损害赔偿金等。该《场地使用协议》签订后，XX公司于2018年2月7日通过银行转账方式向XX公司的银行账户支付了定金900000元，后双方没有进行租赁场地的实际交付。2018年7月15日，XX公司将案涉场地租赁给了案外人成都铁路技工学校用于办学使用，并已完成了实际交付。
一审另查明，2018年5月29日，XX公司向XX公司发出《告知函》，要求XX公司向XX公司告知金海洋学校的整改情况及出示相关证照，XX公司未进行回复；2018年6月1日，XX公司向XX公司邮寄发出《律师函》，要求XX公司就前述问题进行书面回复，并提出在XX公司没有回复之前，将暂停执行双方的《场地使用协议》，XX公司在2018年6月3日收到《律师函》后未作回复。
上述事实，有双方当事人提交的《场地使用协议》、《告知函》《律师函》、定金转款凭证、定金交付收据、照片等证据予以证明，上述证据具有真实性、合法性、关联性，一审法院予以确认。
一审法院认为，XX公司与XX公司签订的《场地使用协议》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，内容真实、合法有效，双方应按约履行合同权利义务。
第一、关于双方《场地使用协议》解除的问题。按照双方合同的约定，XX公司按约履行了支付合同定金的义务，XX公司应当按照合同的约定在2018年6月1日前向XX公司交付租赁场地，但是，双方最终没有完成案涉场地的实际交付，2018年7月15日，XX公司将案涉场地另行租赁给了案外人成都铁路技工学校用于办学使用，并已完成了实际交付，本案中双方签订的《场地使用协议》已无法再实际履行，故一审法院确认双方于2018年2月1日签订的《场地使用协议》于2018年7月15日解除。
第二、关于合同解除的责任承担问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”规定，该定金罚则适用于一方当事人有违约行为且具有过错。只有当给付定金方完全守约，且收受定金方发生违约行为并有过错，或收受定金方完全守约，给付定金方发生违约行为并有过错时，才适用定金罚则。本案中，XX公司向XX公司发出的《告知函》和《律师函》，均以案外人“金海洋学校”需进行一定的限期整改为由，表示暂停履行案涉《场地使用协议》，告知XX公司将暂停履行《场地使用协议》的理由与本案涉及的“场地租赁”事宜无关，同时其行为也未积极履行《场地使用协议》的权利义务；XX公司在未及时、积极与XX公司沟通的情况下，将场地另行租赁，事实上解除了双方的《场地使用协议》。一审法院认为，综合全案分析，双方均未积极履行《场地使用协议》中的权利义务，在合同履行过程中均有一定的过错，不符合定金罚则适用的条件，故对XX公司要求XX公司双倍返还定金的请求，一审法院不予支持。同时，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，当事人可以要求恢复原状，故对XX公司要求XX公司返还定金900000元的诉讼请求，一审法院予以支持。
第三、关于XX公司要求XX公司承担相关损失赔偿金的问题。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条之规定，合同解除后，当事人可以要求赔偿损失，赔偿损失的范围应相当于因违约所造成的损失。本案中，XX公司没有相应的证据证明其因XX公司的违约行为而导致的实际发生的相应损失金额，因此，综合全案双方履约过程中的过错因素，按照公平原则，按照XX公司已支付的900000元计算的贷款利息已足以弥补其相关损失，故对于XX公司要求XX公司、王X连带承担以XXX元年度租金为基数计算的损失赔偿金，一审法院部分支持，将损失金额调整为：按照应返还金额900000元为基数，按照同期中国人民银行贷款利率的标准，从支付之日（2018年2月7日）起计算至实际返还之日止。
同时，王X作为连带责任保证人在《场地使用协议》上进行了签字确认，故其对XX公司的上述返还义务应当承担连带责任。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条规定，判决：一、XX公司与XX公司签订的《场地使用协议》于2018年7月15日解除；二、XX公司于判决生效之日起十日内向XX公司返还定金人民币900000元；三、XX公司于判决生效之日起十日内向XX公司赔偿损失，计算方式为，以900000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，从2018年2月7起计算至实际付清之日止；四、王X就XX公司的上述义务承担连带责任；五、驳回XX公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取6400元，由XX公司负担3200元、XX公司、王X负担3200元。
二审中，XX公司、王X、XX公司均无新证据提交。
本院二审查明的事实和采信的证据与一审一致，本院对此予以确认。
本院认为，根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、XX公司是否应当向XX公司返还定金并赔偿损失；二、王X是否应当就XX公司的支付义务承担连带责任。现将上述争议问题阐述如下：
对XX公司是否应当向XX公司返还定金并赔偿损失，XX公司主张XX公司出具《律师函》主张暂停执行案涉合同，且未按合同约定支付第一笔租金，也未要求XX公司交付场地，应可以认定为表达了解除案涉合同的意思，构成违约解除案涉《场地使用协议》，依据定金罚则，XX公司无需向XX公司返还定金并赔偿损失。本院认为，XX公司出具《律师函》要求暂停执行案涉协议，但并未明确表示终止合同的履行，而根据合同约定，XX公司支付第一笔租金的日期在XX公司交付案涉场地之后，其也未在函件中主张定金返还和合同终止履行后双方责任的承担。基于此本院对XX公司主张XX公司存在违约解除案涉合同不予支持。
另，根据合同约定及双方当事人认可，案涉合同的履行程序为在XX公司向XX公司支付900000元定金后，XX公司应向其交付案涉场地。现虽XX公司以案外纠纷向XX公司出具《律师函》要求暂停执行案涉合同存在过错，但该行为系XX公司的单方要求，在双方未达成一致的情况下，不能阻碍XX公司义务的履行。因XX公司无证据证明其向XX公司交付案涉场地XX公司拒不接收，或其要求XX公司前来接收案涉场地，而交付租赁物为出租人的主要合同义务，故XX公司在案涉合同的履行中同样存在违约。对XX公司所称因XX公司未按照约定履行合同导致案涉合同并未实际履行，本院认为，合同约定的定金虽具有担保合同继续履行的性质，但按照合同约定支付定金的行为应视为履行案涉租赁合同，故对XX公司的主张本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”，本案中因双方当事人均因怠于履行合同存在一定过错，故不适用于定金罚则。对XX公司主张依据定金罚则其无需返还XX公司定金本院不予支持，因案涉合同无法继续履行实质系基于XX公司将案涉场地另行出租给案外人，合同目的客观无法实现，故其应当向XX公司返还定金900000元。
因XX公司在签订合同后向XX公司支付900000元定金保障合同的履行，但案涉合同的最终解除实际是基于XX公司的另行出租行为，XX公司确会因此产生损失。因其无证据证明由此产生损失的具体数额，一审综合双方过错，按照公平原则认定XX公司按应返还金额900000元为基数，以同期中国人民银行贷款利率为标准从支付之日（2018年2月7日）起至实际返还之日止，向XX公司赔偿损失并无不当，本院予以维持。
对王X是否应当就XX公司的支付责任承担连带责任，王X二审认可如按照合同约定，其确应当承担连带责任。故一审认定王X对XX公司上述义务承担连带责任并无不当，本院予以维持。
综上所述，XX公司、王X的上诉请求不成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12800元由四川XX公司、王X负担。
本判决为终审判决。
黄重斌律师