拿不到产权证书，购房者如何维权？

代理思路：

涉案房产虽未取得不动产权证书，但其原因是开发商怠于办理引起的，因此买房人可以依法主张由开发商协助卖房人办理不动产权证书后，再由卖房人将涉案房产过户登记至买房人名下。

案例简介：

2015年8月1日，张某（买房人）向李某（卖房人）购买昆明某小区房产一套，双方签订了《房屋买卖合同》。因该房产尚未取得不动产权证书，仅由卖房人李某与开发商办理了购房网签合同，买房人张某担心存在风险，遂又要求双方办理《公证书》。上述《房屋买卖合同》及《公证书》约定：“卖房人李某将涉案房产出卖于买房人张某，房屋总价人民币80万元整，张某在签订合同当日支付购房款人民币60万元，余款人民币20万元待李某取得不动产权证书并将房产过户至张某名下时支付；一方违约的，将向守约方承担房产总价20%的违约金。”张某在签订合同当日依约向李某支付了购房款人民币60万元；李某也在签订合同当日将涉案房产钥匙交付给张某。后房价大涨，2018年5月，李某向张某表示涉案房产仍未取得不动产权证书，自己要解除合同，收回房产，并退还张某购房款人民币60万元。张某经市场调查，目前涉案房产价值人民币150万元，双方协商不成，张某遂向法院申请财产保全并起诉李某及开发商，要求继续履行合同；办理房产过户手续；李某支付违约金。

争议焦点：

法官提炼案件争议焦点有四：第一、开发商是否是本案的适格主体；第二、涉案房产尚未达到双方约定的房产过户条件（涉案房产尚未取得不动产权证书），张某是否有权主张办理房产过户手续；第三、《房屋买卖合同》及《公证书》是否应当继续履行；第四、张某主张的违约金人民币16万元是否应当支持。

法庭辩论：

卖房人李某辩称，双方合同约定是在取得涉案房产不动产权证书后办理过户手续，目前由于开发商原因，房产尚未取得不动产权证书，合同约定的条件不成就，因此，要求驳回张某的诉讼请求。并且由于房价大幅上涨，李某要求收回房产，退还张某购房款人民币60万。

开发商称，其只与李某签订过《房屋买卖合同》，与张某没有合同关系，因此其不是本案的适格主体。

买房人张某的代理律师认为，第一、开发商是本案适格主体。根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”因此，开发商是本案适格主体。第二、涉案房产办理不动产权证书的条件已经成就。尚未取得不动产权证书的原因是开发商怠于办理，所以开发商有义务协助李某办理不动产权证书，李某在取得该不动产权证书后应将涉案房产过户至张某名下。第三、涉案《房屋买卖合同》及《公证书》是有效合同，根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”并且本案没有合同不能履行的法律障碍，因此，合同应当继续履行。第四、李某表示要收回房屋，不愿意继续履行合同，属于违约行为，应当承担违约责任。

法官说理：

依法有效的合同应当受到法律保护；虽然涉案房产尚未达到合同约定的房产过户条件，但涉案房产可以办理不动产权证书，开发商应当协助李某办理不动产权证书，所以合同应当继续履行；至于张某主张的违约金，因尚未取得涉案房产不动产权证书的原因是由于开发商怠于办理引起，而不是因李某不配合办理而引起，因此，李某不承担违约金。

判决结果：

法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条和《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，判决合同继续履行；开发商在30日内配合李某办理涉案房产的不动产权证书；李某在取得不动产权证书15日内配合张某将涉案房产过户至张某名下；张某在涉案房产办理完过户手续3日内向李某支付购房尾款人民币20万元。

法律评析：

本案胜诉的最大原因在于将开发商列为诉讼参与人参加诉讼并保全涉案房产。

如果本案未将开发商列为诉讼参与人，那么法院就无从查清涉案房产是否达到办理不动产权证书的条件，而卖房人也可以简单以涉案房产尚未达到合同约定的过户条件为由，要求法院驳回诉讼。法院也会以办理涉案房产过户的条件不成立为由而判决驳回诉讼请求。

如果本案买房人不向法院申请保全涉案房产，那么卖房人在自行办理不动产权证书后又将涉案房产过户与善意第三人（新的买房人）的话，本案的买房人就可能只能主张损失赔偿，到时候又是无尽的诉讼，会导致时间和金钱的大量耗费。（作者：申波）

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