申波律师
房屋连环买卖各方均未办理过户登记，最终买受人
如何保障合法权益？
云南凌云律师事务所 申波律师
引言：
现实房屋交易过程中，经常出现房屋连环买卖且均未办理权属登记的情形，进而造成大量纠纷出现。房屋连环买卖的最终买受人，如果其目的是占有和取得房屋所有权，那么，在此情形下，如何最大限度地保障自己的合法权益，便成为需要解决的棘手问题。本文仅就此展开论述，供大家参考。
一、房屋连环买卖中，各方出卖人及买受人之间的房屋买卖合同是否有效？
《中华人民共和国民法典》第一百四十三条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”
因此，只要房屋连环买卖各方出卖人及买受人符合上述法律规定，那么交易各方的房屋买卖合同均为有效。
二、最终买受人向前手出卖人主张的是确认所有权还是过户登记请求权？
《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外”。
由于房屋属于不动产，所以房屋的所有权必须经依法登记后才发生效力，未办理权属登记前最终买受人对房屋没有所有权。因此，在房屋连环买卖中均未办理权属登记的情形下，最终买受人只能向前手出卖人主张房屋的过户登记请求权而不能主张确认所有权。
三、过户登记请求权属于物权还是债权？
司法实践中以上两种观点都存在。
一种观点认为过户登记请求权属于债权。理由是过户登记请求权基于买卖合同产生，而双方订立买卖合同的目的在于转移房屋的占有和所有权，如果出卖人不配合办理过户，属于主合同义务没有履行，因此属于债权请求权性质。且2019年11月8日最高人民法院发布实施的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第124条规定：“······基于以转移所有权为目的有效合同（如买卖合同），判令向案外人交付标的物的，其性质属于债权请求权，不能排除执行。”显然，该《会议纪要》将房屋过户登记请求权认定为债权请求权。
还有一种观点认为过户登记请求权属于物权。理由是出卖人办理过户登记的义务，是基于买受人的目的在于转移房屋的所有权，而所有权属于物权保护的权利，因此，过户登记请求权属于物权请求权性质。有最高人民法院判决认定过户登记请求权属于物权请求权，最高人民法院在（2020）最高法民再115 号民事判决书中明确指出：“过户登记请求权具有物权请求权性质，不适用诉讼时效的规定。”买受人提出过户登记请求权，其原因是“为了使其对涉案资产的物权状态得以圆满，其请求权具有物权属性，不适用诉讼时效的规定。”
综合来看，对于买受人而言，将过户登记请求权认定为物权对其更为有利，因为这更能保障房屋买卖的交易安全，实现交易目的。
四、最终买受人是否可以向第一手出卖人主张直接将房屋过户至最终买受人名下？
答案是否定的。因为根据合同相对性原理，最终买受人只与其前手出卖人存在买卖合同关系，其与第一手出卖人之间不存在买卖合同关系，所以，最终买受人不能向第一手出卖人主张直接将房屋过户至其名下。另外，从税收原理来讲，如果允许最终买受人可以向第一手出卖人主张直接将房屋过户至其名下，会造成国家税收的流失。并且，从法理上讲，国家并不鼓励房屋买卖交易双方在未办理产权过户登记的情形下，房屋买受人又向其他人交易该房屋，因为这可能会产生大量的纠纷，并导致一系列的社会问题，不利于维护社会秩序的稳定。
五、最终买受人是否可以主张前手出卖人直至第一手出卖人逐级将房屋过户登记至其名下？
针对房屋连环买卖产生的此种情形，目前没有最高人民法院的相关司法解释和指导案例。
但少数地方法院对此有相关规定。
例如：2010年《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第十四条规定：“房屋经多次转手买卖，均未办理转移登记，终局买受人以前手出卖人为被告提起诉讼，要求办理房屋所有权转移登记的，法院可以依申请或根据案件具体情况追加登记权利人（第一手出卖人）作为第三人参加诉讼，经审查诉讼请求应予支持的，可以判决当事人依次办理房屋所有权转移登记，但当事人另有约定的除外。对于参与中间流转的其他出卖人，法院可以根据案件具体情况决定是否追加其为第三人。”
2018年《江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》：“24、连环买卖如何处理？买受人与出卖人签订商品房买卖合同后，未登记领取权属证书情况下与第三人签订房屋买卖合同的，第三人在买受人取得权属证书，请求买受人履行房屋买卖合同的，应予支持。第三人在买受人具备领取权属证书的条件，请求前手逐级办理房产过户手续的，予以支持。”
2022年《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》：“十九、房屋连环买卖均未办理不动产转移登记，最终买受人以其合同相对人为被告提起诉讼，请求协助办理不动产转移登记的，人民法院可以通知参与房屋买卖的其他当事人作为第三人参加诉讼。被告以及第三人不提出抗辩或者抗辩理由不成立的，可以判决当事人依次办理不动产转移登记。第三人提出的抗辩理由成立的，人民法院可以依据民法典第五百八十条第一款第一项的规定驳回最终买受人的诉讼请求。”
在司法实践中，一些地方法院为了保障最终买受人的利益，并避免国家税收的损失，在法定范围内支持最终买受人主张其前手出卖人直至第一手出卖人逐级将房屋所有权过户登记至其名下的诉讼请求。如（2021）京0108民初24526号；（2020）甘05民终411号；（2020）苏05民终7236号；（2021）沪01民终443号；（2022）辽1003民初2214号；（2022）粤14民终664号。
此类判决主要适用关于代位权的法律规定。法理依据是因前手出卖人怠于向其前手出卖人主张协助办理房屋过户的权利，影响了最终买受人的房屋过户登记请求权及其他相关权利的行使，因此，最终买受人可以主张其前手出卖人直到第一手出卖人依次协助办理房屋过户手续，以保障最终买受人合法权益的实现，保障房屋交易安全，维护正常的房屋交易秩序，进而实现社会经济发展的长久稳定。
综上所述，本文主要从法律、法理及司法实践的角度对涉及房屋连环买卖且买卖各方均未办理权属登记的情形下，最终买受人在现有法律框架下，如何最大限度地保障自己的合法权益进行解析和探讨。希望能给大家一些启发，最终共同推动有权机关针对此类纠纷进行司法明确和立法完善。