申波律师
2020年初爆发的新型冠状病毒引发的肺炎疫情，给全国经济、企业带来了一定程度的打击，甚至对一些企业带来了重创。如何降低损失，并有序复产，成了政府部门、企业、个人关心的问题。昆明合同律师网申波律师接下来就在疫情防控期间，租户如何降低损失提供法律服务。
一、新型冠状病毒疫情是否构成不可抗力？
根据《民法总则》第一百八十条、《合同法》第一百一十七条的规定，不可抗力是指不能遇见、不能避免且不能克服的客观情况。
新型冠状病毒疫情引发的肺炎疫情，显然是普通民众乃至医学专家也无法预见的突发性传染病事件，且目前仍未研发出可有效治疗或预防的药物。在此次疫情下，国家及各级政府大规模进行交通及经营管制，对生产、经营造成的影响不言而喻。因而，此次疫情构成不可抗力。但在司法实践中，疫情是否为导致合同不能履行的客观情况，是否可以抗辩免除违约责任，应结合具体情形予以认定。
二、承租人主张见面疫情期间的租金或解除合同的，需满足哪些条件？
若租赁合同明确约定减、免租金或解除条件的，可依照合同约定，若未明确约定的，可以主张不可抗力或情势变更，具体应满足一下条件：第一，租赁合同签订并生效，且在疫情爆发前正常履行，不存在迟延履行或其他违约的情形；第二，租赁合同的履行受到疫情的直接影响，且因政府采取的防控措施导致合同无法履行。第三，提供相关证据证明确实因疫情遭受严重损失。
三、承租人主张减免租金或解除合同的，应注意哪些事项？
1. 及时履行通知义务，不扩大损失，提供相关证明。根据《合同法》规定，当事人一方行使法定解除权的，应及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并在合理期限内提供证明。
2. 固定及留存相关证据。应当注意收集和留存有关疫情发展、防控措施以及造成合同履行障碍的证据，比如政府针对疫情发布的相关政策，采取的具体措施等；承租人因疫情防控被隔离、入院治疗的证据；承租人因疫情防控导致停产、停业以及经营收入骤减的相关证据；疫情防控期间存在协商沟通的，应保留相关往来函件、邮件、聊天记录等，必要时可通过公证的方式予以固定。
3. 结合具体情况，合理选择使用不可抗力或情势变更。如承租人的经营收益确实受到疫情的不利影响，但并不必然导致合同目的不能实现的，则不能以不可抗力为由主张解除或免除疫情期间的租金；但承租人可以根据情势变更或公平原则，要求减免部分租金或延迟缴纳租金。
（来源：昆明合同律师网www.htongls.com）