申波律师
2021年2月，王某从高某、刘某（均为化姓）手上买了一套位于无锡市新吴区一拆迁安置房小区里的二手房，房屋总价为115万元。双方签署的买卖合同约定，高某和刘某应当在收到全部购房款的5个工作日内将房屋交付给王某。
合同还约定：高某、刘某承诺，该房屋在其持有期间，在房屋本体结构内未发生过非正常死亡事件（包括但不限于自杀、他杀等），如果二人在前述本合同前就前述事项隐瞒真实情况的，经双方确认，因高某和刘某的欺诈行为，使得王某在违背真实意思的基础上订立本合同，王某有权依法要求撤销房屋买卖合同及相关协议。
到了5月份，经过一番操作，王某通过贷款方式，顺利地将房款交给了高某和刘某，对方也依约将房屋过户到他的名下。但是，因为对方的原因，房屋却迟迟没有交付就这么一直拖着。没想到，就这么拖出事了。
原来，就在办理过户后没几天，王某突然得到一个消息：自己买的那套房子里有人自杀身亡了，是原来的一个租户，这一消息也很快得到了确认。好不容易买个房子，却突然变成了“凶宅”，王某很不能接受，并要求退房退款，遭到了对方的拒绝。
高某、刘某认为，房屋所有权已经转移给了王某，交付房屋仅是履行合同的附随义务。现在房屋内出现非正常死亡事件系意外事件，不影响房屋正常使用，因此不予退房。最终，王某起诉到无锡市新吴区法院，要求解除房屋买卖合同，退还房款并赔偿相应损失。
法院审理后认为，“凶宅”的观点属于民间普遍存在的民风民俗，不违背法律强制性规范，可以认定为民法上的“善良风俗”，受法律保护。案涉房屋在交付前发生了非正常死亡事件，符合社会普通民众对于“凶宅”的界定，应当认定为一般意义上的“凶宅”。
而“凶宅”虽然不会影响使用价值，但就房屋市场的交易观念而言，一般会给购房者带来内心的恐惧，从而影响购房意愿，在交易上，房屋的价值也会大打折扣，甚至出现无人问津的情况，属于房屋的重大瑕疵，继续履行明显有违公序良俗和公平原则，导致购房人合同目的不达，所以王某有权解除其与高某和刘某签订的《存量房屋买卖合同》。
同时，虽然非正常死亡事件系双方均不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。但此前双方签署的合同已有专门约定，高某、刘某不仅负有在持有房屋期间对房屋本体结构内不发生非正常死亡事件的义务即瑕疵担保义务，同时也负有按约交付房屋的义务。而高某、刘某未能按期交付房屋，且在此期间又发生非正常死亡事件，不能免除其违约责任，应由其承担王某因解除合同而产生的主要损失。
审理中，法官耐心地向双方当事人进行了释法工作，高某和刘某终于意识到了自己的违约行为带来的一系列法律后果。王某也逐渐转变了观念，慢慢调试好了心态。考虑到王某付出的诉讼成本、实际损失，以及可能出现的房屋价值贬损等情况，最终，双方当事人达成调解：合同继续履行，王某接受房屋，但高某和刘某补偿王某40万元。
“这40万，除去原告方王某已经花掉的成本，大部分是房屋的价值折损赔偿。”江溪法庭法官助理王成英告诉记者，就责任来说，卖房的被告方需要承担全部责任，但考虑到违约交房与租户死亡没有因果关系，高某一方也比较无辜，在体现公平的基础上，通过调解，卖房人承担85%的责任，经过调解，双方也最终达成了和解。(来源：公众号：“新闻夜航”)