A与重庆XX公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

律师观点分析

重庆市第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）渝01民终1033号 上诉人（原审原告）：A，男，1971年11月3日出生，汉族，住四川省绵竹市， 委托诉讼代理人：A，重庆XX律师事务所律师， 被上诉人(原审被告)：重庆XX公司，住所地重庆市九龙坡区九龙XX，统一社会信用代码9150XXXX2028063369， 法定代表人：A，董事长， 委托诉讼代理人：A，重庆XX律师事务所律师， 委托诉讼代理人：A，重庆XX律师事务所律师， 上诉人A因与被上诉人重庆XX公司（以下简称光华控股公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市江北区人民法院（2016）渝0105民初20879号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年1月24日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理，于2018年3月9日进行了询问，上诉人A及其委托诉讼代理人B，被上诉人光华控股公司的委托诉讼代理人A、B到庭参加了审理，本案现已审理终结， 旷右贵上诉请求：1、依法撤销重庆市江北区人民法院（2016）渝0105民初20879民事判决，并依法改判；2、本案一、二审诉讼费由光华控股公司承担，事实和理由：1、截止原审结案时，涉案房屋没有通过工程质量监督、规划、消防、人防的验收，未进行综合竣工验收，未达到法定交付条件，违反了《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条的规定，涉案房屋未达到法定强制的交付条件，2、涉案房屋并非由光华控股公司交付给旷右贵，实际交付主体为重庆XX公司，光华控股公司并未证明其是房屋的合法出租人及其与重庆XX公司的法律关系，一审法院仅凭物管公司交付房屋就忽略法定强制交付条件，认定事实和适用法律错误， 光华控股公司辩称，一审判决认定事实清楚，程序合法，请求予以维持，事实和理由：1、建筑法规定的交付使用条件只有工程竣工验收合格，涉案房屋已通过了竣工验收并取得了备案登记证，根据相关法律规定，只有分别通过了规划、环保、消防、人防、工程质量等单项验收合格，才能取得工程最后整体验收合格的备案登记证，证明涉案房屋通过了综合竣工验收，且验收合格，符合建筑法规定的强制交付条件，其他行政管理性规定，不是交付使用的强制性条件，本案涉及的租赁房屋为商业裙房，不是住宅，其他生效法律文书已对涉案房屋符合强制性交付条件予以确认；2、光华控股公司因新建而取得涉案项目的所有权，有权对外出租；3、重庆XX公司代表光华控股公司向承租人交房，上诉人也明知其接收的房屋就是本案租赁房屋，应视为光华控股公司完成了交房义务， 旷右贵向一审法院起诉请求：1、依法判决解除旷右贵与光华控股公司于2013年10月14日签订的《租赁合同》；2、依法判决光华控股公司返还旷右贵已缴纳的租金7127元；3、依法判决光华控股公司返还旷右贵已缴纳的租赁保证金17817元；4、依法判决光华控股公司赔偿旷右贵损失3741.6元（计算方式：以24944元为基数，按照同期中国人民银行贷款利率计算，从2014年6月1日计算至2016年12月1日，2016年12月1日以后的金额以上述方式计算至被告实际还清为止）；5、判决光华控股公司承担旷右贵因本案产生的律师服务费5000元，本案诉讼费由光华控股公司承担， 一审法院认定事实:2013年10月14日，A（承租人、乙方）和光华控股公司（出租人、甲方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于重庆市江北区门面房屋出租给乙方，计租建筑面积107.98平方米，乙方租赁甲方物业的用途为汽车用品……乙方的经营范围为汽车用品、太阳膜，乙方的店招为鼎峰膜业，租赁期3年，自2014年6月1日起至2017年5月31日，房屋交付时间：预计2014年6月1日，以甲方发出交付通知书为准……以交付通知书为起租日，4.2条租金支付：租金按季结付，乙方在签署本合同当日即向甲方缴纳第一期租金（2014年6月1日-2014年12月31日）7127元；4.3租赁保证金：租赁保证金为17817元，乙方应在本合同签署当日向甲方交纳……租赁合同终止时，租赁保证金不得用以冲抵乙方拖欠的租金、违约金等其他应由乙方承担的费用，乙方交还租赁物业后7日内甲方无息退还租赁保证金给乙方，合同第十条还约定：根据本合同需要发出的全部通知以及甲方与乙方的文件往来及与本合同有关的通知和要求等，应以书面形式进行，如以人手传达，于传达时视为已接收；如以特快专递信件发出的通知，应以回执发出之日为送达日，2013年10月15日，A通过银行汇款向光华控股公司支付了保证金17817元、2014年6月1日-2014年12月31日租金7127元、共计24944元，2014年7月22日，旷A办理接房手续，江北区XX2014年1月27日通过环境保护验收，B区地上裙房商业部分2014年5月29日通过建设工程消防验收，B地块商业裙房竣工验收时间为2014年10月17日，并且在2016年5月23日取得建设工程竣工验收备案登记证，一审法院认为，本案系租赁合同纠纷，与房屋产权登记无必然关系，2013年10月14日，双方当事人签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方作为租赁合同缔约方均应依约行使权利、履行义务，对于A的第一项诉讼请求，一审法法院不予支持，理由如下：本案中，A要求解除合同的主要依据及理由为：商铺所在项目未经过综合竣工验收，没有达到交房条件，整个工程处于未完工状态，项目背后通行条件无法达到，合同目的无法实现，而《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持……（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，”本案中，旷右贵已经在2014年7月22日办理了涉诉商铺的接房手续，涉诉商铺所处的江北区XX.XX商业裙房在2014年10月17日也进行了竣工验收，虽然竣工验收时间晚于交付时间，但是并无证据证明涉诉商铺无法使用，A在办理接房手续时也并未提出房屋不能使用的异议，庭审中虽然光华控股公司自认因为擅自在B区一侧修建地下车库问题曾被处以行政处罚，但是该行政处罚造成的影响，不能达至解除《租赁合同》的必然结果，另，虽然庭审中A提到涉诉房屋实际交付主体为物业公司，但是这并不影响A已经办理接房手续的客观事实，因为《租赁合同》并未解除，旷右贵办理接房手续后已经缴纳的首期租金不存在返还的合法理由，一审法院不予支持，根据《租赁合同》4.3条约定：租赁合同终止时，租赁保证金不得用以冲抵乙方拖欠的租金、违约金等其他应由乙方承担的费用，乙方交还租赁物业后7日内甲方无息退还租赁保证金给乙方，现双方的《租赁合同》并未到期终止，返还租赁保证金的条件尚不具备，因此对于第三项诉讼请求，一审法院不予支持，A要求返还租金、租赁保证金的诉讼请求，没有法律及合同依据，因此对于其要求支付此两项资金利息损失的诉讼请求，一审法院亦不予支持，对于第五项诉讼请求，A提出的5000元的律师服务费标准并没有证据证明，而且庭审中，A也陈述该笔费用尚未实际发生，故一审法院不予支持，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告A的全部诉讼请求，案件受理费减半收取258元，由原告A负担， 二审中，光华控股公司提交（2016）渝仲字第2605号裁决书，重庆市第一中级人民法院（2017）渝01民特962号民事裁定书，拟证明，已有生效法律文书对涉案房屋通过了竣工验收符合强制性交付条件进行了确认，A认为，认可仲裁裁决书和民事裁定书的真实性，但该证据与本案没有关联性，已申请撤销仲裁， 本院二审审理查明的其他案件事实与一审审理查明的案件事实相同， 本院认为，上诉人A与被上诉人光华控股公司于2013年10月14日签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同的约定履行自己的义务，因双方签订租赁合同时租赁房屋尚未竣工验收，故租赁合同约定交房时间为预计2014年6月1日，以甲方发出交付通知书为准，旷右贵于2014年7月22日办理了涉案商铺的接房手续，虽然租赁房屋由重庆XX公司交付给旷右贵，但《商铺交接确认单》、《房屋验收表》、《交房流程单》内清楚载明了租赁房屋的位置及房号，指向明确具体，与租赁合同中约定的位置及房号一致，且经A签字确认，而由物业管理公司代为交房，XX合现实生活中的一般交易习惯，因此，重庆XX公司将涉案房屋交付给旷右贵，应视为光华控股公司完成了租赁合同约定的房屋交付义务，该商铺所在裙房于2014年10月17日进行了竣工验收，2016年5月23日取得建设工程竣工验收备案登记证，关于上诉人A提出涉案商铺所在房屋的验收不符合《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条的规定问题，本院认为，对建设房屋的验收是行政机关的职权范围，其已对本案租赁房屋所在裙房进行了建设工程竣工验收备案登记，说明涉案商铺经验收合格，符合使用条件，可以交付使用，故A以此为由要求解除租赁合同的请求本院不予支持，同时，旷右贵基于解除租赁合同的前提下要求光华控股公司返还租金及保证金、赔偿损失和承担律师服务费的诉讼请求本院亦不应支持， 综上所述，A的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判， 二审案件受理费516元，由A负担， 本判决为终审判决， 审 判 长　　郑　泽 审 判 员　　师玉婷 审 判 员　　闫信良 二〇一八年四月十七日 法官助理　　江满意 书 记 员　　程　容