律师观点分析
重庆市第一中级人民法院
民事判决书
（2019）渝01民终10757号
上诉人（原审被告）：重庆XX公司，住所地重庆市渝**泰山大道东XX**，统一社会信用代码9150XXXX3115190U。
法定代表人：蒋XX，董事长。
委托诉讼代理人：彭X，北京XX律师。
委托诉讼代理人：贾X，北京XX律师。
被上诉人（原审原告）：王XX，男，汉族，1962年4月9日出生，住重庆市沙坪坝区。
委托诉讼代理人：周XX，重庆XX律师。
委托诉讼代理人：时XX，重庆XX实习律师。
上诉人重庆XX公司（以下简称华宇XX）因与被上诉人王XX商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初9928号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月3日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人华宇XX的委托诉讼代理人彭X、贾X，被上诉人王XX及其委托诉讼代理人周XX、时XX到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
华宇XX上诉请求：1、撤销重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初9928号民事判决第一、二、三项，依法改判驳回被上诉人全部诉讼请求；2、本案一审二审费用由被上诉人承担。主要事实及理由：1、涉案房屋符合合同约定的交付条件，一审法院认定上诉人逾期交房应当承担逾期交房的违约责任错误；2、建管局说明不能表明对该房屋主体结构、房屋功能、价值产生影响，不属于根本违约，合同不能解除；3、一审判决认定房屋买卖合同解除权成就属于事实认定错误；4、一审判定解除合同情形下，判决上诉人返还购房款及资金占用利息、代收款并支付违约金行为错误；5、代收费已经支付相关部门，即使合同解除也应由被上诉人到相关部门办理退款，不应由上诉人退还；6、即使判定承担违约金，违约金也过高，应予以调低。
王XX辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
王XX向一审法院起诉请求：1、请求贵院依法撤销原被告分别于2017年6月28日、2017年5月9日签订的《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》；2、请求判令被告退还原告购房款XXX元并赔偿代收税费50012.36元以及资金占用损失，资金占用损失以购房款XXX元为基数，自2017年6月29日起至付清时为止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；3、判令被告向原告支付再次购房所遭受的损失；4、判令被告向原告支付一倍的购房款XXX元；5、本案诉讼费、保全费由被告承担。在审理中，王XX变更诉讼请求为：1、确认原被告分别在2017年6月28日、2017年5月9日签订的《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》于2019年3月28日正式解除；2、判令被告向原告退还购房款XXX元并赔偿代收费50012.36元以及资金占用损失，资金占用损失以购房款XXX元为基数，自2017年6月29日起至付清时为止，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算；3、请求判令被告向原告给付逾期违约金301253.8元；4、请求判令被告赔偿原告经济损失684096.56元；5、判令被告向原告给付因再次购房所遭受的损失；6、本案诉讼费、保全费、评估费由被告承担。诉讼过程中，原告明确其第3项诉讼请求是依据合同第九条的规定，要求的总房价款的20%的违约金。诉讼请求4原告明确放弃。诉讼请求5原告向一审法院提出鉴定申请，后撤回其鉴定申请。
一审法院认定事实：2017年6月28日，华宇XX作为甲方（卖方）与王XX作为乙方（买方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定：乙方购买商品房座落为：重庆市北部新区高新XX人和组团N25-1号地块裙房幢1-商铺26。本商品房所在楼层名义层为第4层（指标识楼层，一般为规划部门或公安机关确定的楼层）。本商品房为清水房，总成交额为XXX元。乙方于2017年6月28日支付购房定金301000元，2017年6月28日支付购房款XXX元。第七条交房期限及交付条件2、属预售商品房的，甲方应当在2018年12月28日前，依照国家和地方有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。（2）本商品房为装修房，装修质量应符合本合同关于装修方面的约定（具体约定见附件四）。第八条交房手续的办理1、甲方应于确定交房的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。2、由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（1）如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由乙方承担。第九条甲方逾期交房的违约责任。逾期在90日（含）之内，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之5的违约金。逾期超过90日（自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止）后，乙方有权解除合同，乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之20向乙方支付违约金。第十五条规划、设计变更的约定（一）甲方应当按照批准的规划、设计建设商品房，不得擅自变更。甲方规划变更、设计变更导致下列影响到乙方所购商品房质量、使用功能或使用环境的，甲方应当在有关部门批准同意之日起10日内将变更内容书面通知乙方。第十六条甲方交付使用的商品房的建筑材料、设备安装标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照下列第2种方式处理：甲方按标准配齐。第十九条本商品房所在楼宇的屋面使用权、外墙面使用权归全体产权人所有，楼宇的命名权按国家和我市的有关规定执行。附件三3、外窗：玻璃窗（设计无窗者除外）。附件五：《重庆市商品房买卖合同》补充协议五、特别约定1、根据《物权法》等国家法律法规规定以及规划和设计要求，乙方对购置的房屋套内部份享有所有权。3、乙方同意由甲方或甲方委托的物业公司对本物业项目建筑屋面、墙面、店招、公共场地及设施统一规划管理。7、乙方已了解该项目商业用房的规划布局，同意其购买的商业用房按该项目统一规划的商业布局经营。十二、其他约定2、《购房合同》中所列地址，为双方约定通知送达地址，乙方应保证其提供之联络方式的真实、可靠，如果发生变化，应提前10天以书面形式告知甲方及物业公司。若乙方为两人或多人，甲方对其中一人发出的通知对全体买受人均具约束力。因乙方的原因造成甲方不能按时告知变更内容或房屋相关状况，甲方不承担违约责任。合同所指的书面通知是指挂号信函、特快专递、传真、电子邮件、当地报纸公告之任意一种通知方式。双方同意，本合同约定的送达地址同时适用于纠纷发生后诉讼、仲裁相关文书的送达。
2017年6月8日、6月28日，王XX共计支付购房款XXX元；大修基金5599.2元、契税43036.26元、印花税753.1元，工本费73.8元、转移登记费550元，共计各种代收费50012.36元；
2018年11月19日，华宇XX取得了华XX组团《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》两江新区建竣备字【2018】0264号；2018年12月17日，华宇XX向王XX发出收楼通知书，确定交房时间为2018年12月26日、27日办理接房手续。
2019年3月28日，王XX向华宇XX发出《律师函》，内容为“2018年12月27日，本所委托人委托重庆XX以律师函的形式正式要求贵司对重庆市北部新区高新XX人和组团N25-1号地块裙房幢4-商铺26商品房进行整改恢复原有功能，但截止本所委托人要求的整改期以及《重庆市商品房买卖合同》第七条、第八条、第九条、第十五条、第十六条确定的义务和责任贵司均没有履行。因XXX实施的欺诈和逾期交房等违约行为，致使贵司与本委托人签订的商品房买卖目的无法实现。为此发函，立即解除（自2019年3月28日起解除）贵司与本委托人分别于2017年5月9日、2017年6月28日签订的《重庆市商品房买卖合同》补充协议和《重庆市商品房买卖合同》。”该函件王XX于2019年3月28日向华宇XX以XXX特快专递的方式发出，邮件查询显示2019年3月29日妥投，他人收，前台。华宇XX认可收到该函件，但认为，该函件中明确合同于2019年3月28日解除，且王XX在解除合同前并未向华宇XX进行催告，故不符合法律关于解除的规定。华宇XX交付的房屋达到了约定的交付标准和法律规定的验收标准，王XX要求按其主观意愿进行整改，既破坏房屋外墙整体设计，又违反了合同约定的交付条件，其解除理由不成立。
2019年4月7日，王XX在重庆市国信公证处申请了保全证据，对案涉房屋现状进行保全证据并公证。
2019年7月4日，王XX取得了案涉房屋的房屋所有权证。
一审法院认为，王XX与华宇XX签订的《重庆市商品房买卖合同》及其补充协议是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应为合法有效。
《重庆市商品房买卖合同》的附件三约定，外窗为玻璃窗（设计为无窗者除外）。从两江新区建管局情况说明中所称的“发现此处实体与竣工验收时不一致，建设单位表示在竣工验收后为安装广告，对该广告部位处原施工构造进行了拆除改造。建管中心立即责令建设单位对拆除改造部分进行恢复处理。目前，已经对防护栏杆进行了恢复”的内容可知，华宇XX向王XX所交付的房屋在取得了竣工验收备案登记证后，其又对房屋原施工构造进行了拆除。故由于其拆除行为导致王XX所提出的影响商铺的安全性、通风性、采光性、密封性和商用价值的问题是其在取得竣工验收备案登记证后对房屋进行的侵权行为造成，王XX无权以此为由要求解除合同。
由于华宇XX对所交付的房屋原施工构造进行了拆除造成实体上与竣工验收备案登记不一致，既使其已取得了竣工验收备案登记证，其向王XX交付的房屋不符合竣工验收备案的标准，故王XX于2018年12月27日拒绝接房的理由成立，华宇XX构成逾期交房，应当承担逾期交房的违约责任。
按双方合同约定的2018年12月28日前交付房屋的约定，华宇XX应当从2018年12月29日开始向王XX承担逾期交房的违约责任，超过90日，即第91日（2019年3月29日）开始，王XX即具有合同解除权。王XX虽于2019年3月28日向华宇XX发出解除合同通知书，但华宇XX在2019年3月29日收到解除合同通知书，故合同的解除时间为2019年3月29日，王XX要求确认双方的合同在2019年3月28日解除的诉讼请求不能成立，一审法院不予支持。
由于双方合同已于2019年3月29日解除，华宇XX应当按照双方的《重庆市商品房买卖合同》第九条的约定退还王XX所缴纳的购房款及利息，并承担违约责任。
对于王XX所缴纳的代收款，也应由华宇XX退还。
王XX的其他诉讼请求于法无据，一审法院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：
一、被告重庆XX公司在本判决生效后立即退还原告王XX购房款XXX元并从2017年6月28日起，按中国人民银行同期贷款利率的标准支付资金占用损失至款项付清之日止；二、被告重庆XX公司在本判决生效后立即退还原告王XX代收费50012.36元；三、被告重庆XX公司在本判决生效后立即支付原告王XX违约金301253.8元；四、驳回王XX的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费31700元，由被告重庆XX公司负担。
二审中，双方均未举示新证据。上诉人主张对一审已提交的《沙盘制作公司情况说明》进行质证，本院认为，沙盘制作公司不能证实上诉人在与被上诉人签订《商品房买卖合同》及《补充协议》时有无告知被上诉人案涉房屋的窗户部分系户外广告牌的情形，故该两份证据与本案不具有关联性，故不予重新组织质证。
本院二审查明事实与一审判决一致。
本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有约束力，双方均应诚实遵照履行。上诉人与被上诉人签订的《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效。《重庆市商品房买卖合同》附件三约定，外窗为玻璃窗（设计为无窗者除外）。从两江新区建管局情况说明中所称的“发现此处实体与竣工验收时不一致，建设单位表示在竣工验收后为安装广告，对该广告部位处原施工构造进行了拆除改造。建管中心立即责令建设单位对拆除改造部分进行恢复处理。目前，已经对防护栏杆进行了恢复”的内容可知，上诉人虽然取得了案涉房屋竣工验收备案登记，但其向被上诉人交付房屋之前为安装广告对案涉房屋的施工构造进行了拆除改造，导致其向被上诉人交付的房屋与竣工验收时不一致，而建管部门亦责令上诉人对改造部分进行恢复处理，故可以认定被上诉人向上诉人交付的房屋不符合竣工验收备案标准，被上诉人于2018年12月27日拒绝接房的理由成立。上诉人构成逾期交房，应当承担逾期交房的违约责任。
按双方于2018年12月28日前交付房屋的合同约定条款，上诉人应当从2018年12月29日开始向被上诉人承担逾期交房的违约责任，超过90日，则被上诉人享有合同解除权。即被上诉人于2019年3月29日开始可以以逾期交房超过90日为由主张解除合同。解除权系单方法律行为，采取到达主义，被上诉人向上诉人寄出的解除合同的律师函于2019年3月29日到达上诉人，故一审法院确认双方合同关系于2019年3月29日解除符合法律规定。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故被上诉人要求上诉人返还购房款及代收款的诉讼主张符合法律规定，应予支持。关于损失，被上诉人主张按照其交纳的购房款XXX元为基数自交纳之日即2017年6月29日起按照人民银行同类贷款利率计算资金占用损失具有事实及法律基础，对其主张应予支持。鉴于被上诉人未举示证据证实其存在其他损失及具体金额，故对其其他损失不予认定正确。关于违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条规定，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失……当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。虽然因上诉人逾期交房导致双方合同解除，但上诉人亦提出双方合同约定的违约金过分高于损失请求人民法院予以调低，鉴于被上诉人主张资金占用损失已获支持，故本院综合双方在合同履行中的过错大小，对违约金不再主张。上诉人的该部分上诉理由成立，本院予以支持。
综上所述，华宇XX的上诉请求部分成立。一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、维持重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初9928号民事判决第二项；
二、撤销重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初9928号民事判决第一项、第三项、第四项；
三、重庆XX公司于本判决生效后立即返还王XX购房款XXX元并以此为基数从2017年6月29日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率、从2019年8月20日起至实际履行之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算资金占用损失；
四、驳回王XX的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费31700元，由王XX负担9510元，重庆XX公司负担22190元。二审案件受理费31700元，由王XX负担9510元，重庆XX公司负担22190元。
本判决为终审判决。
审判长 陈孟琼
审判员 赖生友
审判员 刘润荔
二〇二〇年二月十三日
法官助理 王XX
书记员 程XX
