律师观点分析
重庆市XX北区人民法院
民事判决书
（2019）渝0112民初9928号
原告：王XX，男，汉族，1962年4月9日出生，住重庆市沙坪坝区。
委托诉讼代理人：周XX，重庆XX律师。
委托诉讼代理人：时XX，重庆XX实习律师。
被告：重庆XX公司，住所地重庆市XX**泰山大道东段**，统一社会信用代码：9150XXXX3115190U。
法定代表人：蒋XX，董事长。
委托诉讼代理人：彭X，北京XX律师。
委托诉讼代理人：伍X，系公司员工。
原告王XX与被告重庆XX公司（以下简称华宇XX）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，先组织双方进行了庭前质证，后因案情疑难复杂，经批准转为普通程序审理，依法由审判员胡XX担任审判长，与人民陪审员鄢XX、晏XX组成合议庭，于2019年7月19日公开开庭进行了审理。原告王XX及其委托诉讼代理人周XX、时XX，被告华宇XX的委托诉讼代理人彭X、伍X到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。
原告王XX的诉讼请求为：1、请求贵院依法撤销原被告分别于2017年6月28日、2017年5月9日签订的《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》；2、请求判令被告退还原告购房款XXX元并赔偿代收税费50012.36元以及资金占用损失，资金占用损失以购房款XXX元为基数，自2017年6月29日起至付清时为止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；3、判令被告向原告支付再次购房所遭受的损失；4、判令被告向原告支付一倍的购房款XXX元；5、本案诉讼费、保全费由被告承担。在审理中，王XX变更诉讼请求为：1、确认原被告分别在2017年6月28日、2017年5月9日签订的《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》于2019年3月28日正式解除；2、判令被告向原告退还购房款XXX元并赔偿代收费50012.36元以及资金占用损失，资金占用损失以购房款XXX元为基数，自2017年6月29日起至付清时为止，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算；3、请求判令被告向原告给付逾期违约金301253.8元；4、请求判令被告赔偿原告经济损失684096.56元；5、判令被告向原告给付因再次购房所遭受的损失；6、本案诉讼费、保全费、评估费由被告承担。诉讼过程中，原告明确其第3项诉讼请求是依据合同第九条的规定，要求的总房价款的20%的违约金。诉讼请求4原告明确放弃。诉讼请求5原告向本院提出鉴定申请，后撤回其鉴定申请。事实和理由：2017年6月28日、2017年5月9日，原被告分别签订《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》，合同约定“被告将坐落于重庆市北部新XX商铺26出售给原告，商铺总成交价为XXX元及代收费50012.36元，并对付款方式及期限、交房期限及交付条件、交房手续的办理、逾期交房的违约责任、规划、设计变更及商品房质量、装饰、设备标准等内容进行了约定”，原告按照合同约定按时付清了所有购房款，但在接房时，被告要求原告接房时将案涉商铺唯一窗户所应有的玻璃窗和幕墙以及安全护栏违规拆除，并以户外广告牌和钢筋支架进行焊接封堵，致使商铺部分使用功能丧失，严重影响商铺的安全性、通风性、采光性、密封性和商用价值，致使原告合同目的不能实现。原告遂起诉。
被告华宇XX辩称，被告是按照合同约定履行，房屋交付符合设计标准，按图施工，并取得竣工验收等证明。案涉房屋为商铺，商铺不同于住宅特性及设计要求，相关法律规定行业规定没有对商铺通风、采光有强制要求。2018年12月27日发函，原告要求整改内容是有窗，根据设计规范合同约定，被告不能按照原告要求错误进行整改，原告要求窗户部位实际设计为广告位，所涉房屋均为玻璃幕墙，无单独窗户功能；现有证据显示房屋采光、通风及安全性均可得到保障，没有事实证明所涉房屋丧失使用价值及使用功能，原告诉请解除合同及协议应不予支持，同时，原告违约金计算和损失赔偿，予以驳回；原告律师函表达拒绝接房理由是被告未按图添加窗户改造广告牌，要求恢复窗户，理由不当；被告在交房期限内寄送接房通知书，原告自认到过房屋现场，应当视为完成交付；房产证已办理完毕，合同履行完毕。
双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换及质证，对双方当事人无争议的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议、收楼通知书、重庆市规划和自然资源局关于王XX申请政府信息公开的复函及案涉房屋图纸、票据、重庆两江新区建设管理局提供的竣工图、律师函、公证书、备案登记证、轴立面图、不动产权证书等证据本院予以采信。
经本院审理查明：2017年6月28日，华宇XX作为甲方（卖方）与王XX作为乙方（买方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定：乙方购买商品房座落为：重庆市北部新XX商铺26。本商品房所在楼层名义层为第4层（指标识楼层，一般为规划部门或公安机关确定的楼层）。本商品房为清水房，总成交额为XXX元。乙方于2017年6月28日支付购房定金301000元，2017年6月28日支付购房款XXX元。第七条交房期限及交付条件2、属预售商品房的，甲方应当在2018年12月28日前，依照国家和地方有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。（2）本商品房为装修房，装修质量应符合本合同关于装修方面的约定（具体约定见附件四）。第八条交房手续的办理1、甲方应于确定交房的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。2、由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（1）如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由乙方承担。第九条甲方逾期交房的违约责任。逾期在90日（含）之内，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之5的违约金。逾期超过90日（自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止）后，乙方有权解除合同，乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之20向乙方支付违约金。第十五条规划、设计变更的约定（一）甲方应当按照批准的规划、设计建设商品房，不得擅自变更。甲方规划变更、设计变更导致下列影响到乙方所购商品房质量、使用功能或使用环境的，甲方应当在有关部门批准同意之日起10日内将变更内容书面通知乙方。第十六条甲方交付使用的商品房的建筑材料、设备安装标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照下列第2种方式处理：甲方按标准配齐。第十九条本商品房所在楼宇的屋面使用权、外墙面使用权归全体产权人所有，楼宇的命名权按国家和我市的有关规定执行。附件三3、外窗：玻璃窗（设计无窗者除外）。附件五：《重庆市商品房买卖合同》补充协议五、特别约定1、根据《物权法》等国家法律法规规定以及规划和设计要求，乙方对购置的房屋套内部份享有所有权。3、乙方同意由甲方或甲方委托的物业公司对本物业项目建筑屋面、墙面、店招、公共场地及设施统一规划管理。7、乙方已了解该项目商业用房的规划布局，同意其购买的商业用房按该项目统一规划的商业布局经营。十二、其他约定2、《购房合同》中所列地址，为双方约定通知送达地址，乙方应保证其提供之联络方式的真实、可靠，如果发生变化，应提前10天以书面形式告知甲方及物业公司。若乙方为两人或多人，甲方对其中一人发出的通知对全体买受人均具约束力。因乙方的原因造成甲方不能按时告知变更内容或房屋相关状况，甲方不承担违约责任。合同所指的书面通知是指挂号信函、特快专递、传真、电子邮件、当地报纸公告之任意一种通知方式。双方同意，本合同约定的送达地址同时适用于纠纷发生后诉讼、仲裁相关文书的送达。
2017年6月8日、6月28日，王XX共计支付购房款XXX元；大修基金5599.2元、契税43036.26元、印花税753.1元，工本费73.8元、转移登记费550元，共计各种代收费50012.36元；
2018年11月19日，华宇XX取得了华XX组团《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》两江新区建竣备字【2018】0264号；2018年12月17日，华宇XX向王XX发出收楼通知书，确定交房时间为2018年12月26日、27日办理接房手续。
2019年3月28日，王XX向华宇XX发出《律师函》，内容为“2018年12月27日，本所委托人委托重庆XX以律师函的形式正式要求贵司对重庆市北部新XX商铺26商品房进行整改恢复原有功能，但截止本所委托人要求的整改期以及《重庆市商品房买卖合同》第七条、第八条、第九条、第十五条、第十六条确定的义务和责任贵司均没有履行。因XXX实施的欺诈和逾期交房等违约行为，致使贵司与本委托人签订的商品房买卖目的无法实现。为此发函，立即解除（自2019年3月28日起解除）贵司与本委托人分别于2017年5月9日、2017年6月28日签订的《重庆市商品房买卖合同》补充协议和《重庆市商品房买卖合同》。”该函件王XX于2019年3月28日向华宇XX以XXX特快专递的方式发出，邮件查询显示2019年3月29日妥投，他人收，前台。华宇XX认可收到该函件，但认为，该函件中明确合同于2019年3月28日解除，且王XX在解除合同前并未向华宇XX进行催告，故不符合法律关于解除的规定。华宇XX交付的房屋达到了约定的交付标准和法律规定的验收标准，王XX要求按其主观意愿进行整改，既破坏房屋外墙整体设计，又违反了合同约定的交付条件，其解除理由不成立。
2019年4月7日，王XX在重庆市国信公证处申请了保全证据，对案涉房屋现状进行保全证据并公证。
2019年7月4日，王XX取得了案涉房屋的房屋所有权证。
王XX另举示了如下证据：
1、宣传页、沙盘图照片。拟证明被告并没有明确告知涉案房屋存在广告牌，故意隐瞒了不利的购房因素。
2、《律师函》一份及三张照片。拟证明原告在接房时发现与房屋买卖合同约定的内容不一致，立即表示拒绝接房，并于2018年12月27日以律师函的形式要求及时整改。内容为：王XX2018年12月26日前去接房，发现XXX售重庆市北部新XX唯一的窗户被室外的广告牌位设施完全遮住。根据双方签订的商品房买卖合同第八条、第九条、第十六条及附件三的约定，这不符合约定的交房标准，添附的室外广告牌位设施从现场情况来看，应当属于永久性放置广告牌的设施，是严重违反双方合同之约定的。函告如下：1、贵司接函后立即撤除窗户外的广告牌设施，恢复该房的采光功能。2、因贵司提供的房屋不符合双方合同约定，从2018年12月27日起，按照已付房款日万分之五支付王XX违约金至贵司整改撤除室外广告牌设施恢复采光功能之日止。3、如逾期超过90日未完成整改的，或未达成和解，则保留司法救济的权利。
3、2017年4月26日案外人谭XX与被告签订的《重庆市商品房买卖合同》以及宣传页。拟证明被告对案外人谭XX、傅XX、陈XX所购买的同地段同位置商品房的不利因素（广告牌）进行了明确告知或者说明，对本案原告则故意隐瞒了不利因素。其中在宣传页上手写字体“经公司研发部确定，广告牌下边缘，离楼板距离145厘米，且于F4-32号铺外墙承重墙处装上”。
4、重庆住房和城乡建设委员会对案涉房屋相关问题的回复和重庆市两江新XX提供的竣工图。拟证明被告故意隐瞒了不利的购房因素（广告牌）。
5、重庆住房和城乡建设委员会对涉案房屋相关问题的回复。拟证明被告对规划和设计进行了变更，不符合交房条件。手机号码“”，回复内容为“关于您反映的华宇天宫花城F组团裙房F4-商铺X窗户被室外的广告牌位遮挡导致无法采光，同时窗户上无玻璃无护栏的问题，经两江新区建设局与您联系及4月9日现场核实，确实存在广告牌位遮挡及洞口未安装玻璃、护栏问题，两江新区建设局已责令建设单位进行整改；关于您反映的窗户外的广告牌位设施相关问题，建议您向城管部门进行咨询。本邮件承办单位：重庆两江新区建设管理局。”
6、重庆市两江新XX建管局情况说明。拟证明被告对案涉房屋原有设计结构进行私自改变。内容为：“2019年4月，我局收到华宇天宫花城F组团裙房栋商铺王XX业主投诉该商铺在广告位处未安装外围护结构和防护栏杆事宜。2019年4月9日，我局安排建管中心工作人员唐显均组织建设单位重庆XX公司陈远福、物业单位重庆XX，与该商铺业主王XX及其代理律师周XX到现场进行了核实，发现此处实体与竣工验收时不一致，建设单位表示在竣工验收后为安装广告，对该广告部位处原施工构造进行了拆除改造。建管中心立即责令建设单位对拆除改造部分进行恢复处理。目前，已经对防护栏杆进行了恢复。近期，建设单位告知因其与该业主已进入司法诉讼程序，待司法诉讼程序完成后，将按照法院判决结果对相关工作进行处理。”
7、视频资料。拟证明沙盘真实状况是沙盘上没有明确标准原告购买房屋设计广告位及广告牌安装。
8、录音资料。拟证明被告交付案涉房屋达不到交房标准，且被告已实际收到原告发出第一份律师函，至今未回复。
被告对上述证据，经质证后认为，证据1真实性不认可，没有制作时间，宣传页面虽然没有说明有广告牌，但也达不到原告证明目的，沙盘图片真实性不予认可，并非案涉商业沙盘展示，案涉裙楼商业沙盘有单独模型；证据2华宇XX称未收到，三张照片与案涉房屋实际情况不符，案涉房屋广告牌位置并无门窗设计；证据3案外人谭XX等的说明及告知在合同中无相关记载，真实性不予认可，出具内容无法证明由出具人出具，出具内容与本案物管，出具人身份无法核实，不予认可；证据4真实性无异议，不清楚是否与竣工图一致，从图纸显示案涉房屋无窗户。竣工图查阅章真实性不认可，达不到证明目的。无论是规划图还是竣工图均为本案无关的平面图，显示不出外立面，外立面有专门平面图。证据5真实性不予认可，证明内容不认可，回复内容没有说明案涉房屋广告位违反设计，没有确认广告牌导致房屋无法采光，整改问题是加装玻璃和护栏，不构成不符合交房条件；证据6真实性无法核实，与本案无关，主要处理为安装防护结构及栏杆，并要求恢复原状，现原状已恢复。广告位属于城管部门管理，规划部门规划批准，与建管局行政管理范围有重叠和不重叠地方，有原告举示住建委回复为证。
本院对上述证据的认证意见为：证据1系被告制作，对其真实性予以认可；证据2系律师函原告单方制作，且未举示证据证实该份律师函送达到了被告，本院不予采信，对于拍摄的三张照片，与被告举示的现场照片一致，本院予以采信；证据3因被告不予认可，本院不予采信；证据4因有相关单位盖章，本院予以采信；证据5因手机号码与本案原告手机号码一致，且回复内容与本案有关，本院对其真实性予以认可；证据6因有相关单位盖章，本院对其真实性予以认可；证据7与被告举示的沙盘图片一致，本院予以采信。
华宇XX另举示了如下证据：
1、重庆市设计院轴立面图一份。拟证明该图显示整个立面为浅灰色玻璃及广告位构成，没有窗户设计，有窗户标注是消防救援窗户，属于易碎玻璃。
2、现场照片一张。拟证明被告是按照轴立面图施工。
3、沙盘图片一张。拟证明被告在沙盘中明确展示案涉房屋所属位置及广告位位置，不存在原告说的销售欺诈行为。
对上述证据，原告经质证后认为，证据1真实性认可，关联性合法性不予认可，证明目的不予认可。2、真实性、合法性、关联性不认可，拍摄地点时间无法核实；证据3真实性、合法性、关联性不认可，照片不能真实客观反映沙盘真实状况，且原告已向法院提交沙盘视频资料。
本院对上述证据认证如下：证据1因原告对真实性予以认可，本院予以采信；2与原告举示的图片一致，本院予以采信；证据3与原告举示的沙盘视频一致，本院予以采信。
原告王XX认为，宣传页、沙盘、以及重庆市商品房买卖合同及其补充协议均未明确告知涉案房屋存在广告位以及广告牌的事实，原告据此解除合同。被告没有提供任何证据证明案涉房屋设计并无窗户，建委派人现场实地勘察，要求安装安全护栏，说明案涉项目是有窗的。
被告华宇XX认为，在销售时由裙楼商业模型，上面明确展示有案涉广告牌，告知义务并非法律强制义务，不是合同约定，系原告特殊诉求，合同附件三门窗部分明确交付标准，门窗设计无窗除外，故门窗是装饰装修问题，不是设计结构问题，且从被告举示立面图可以看出，整栋楼没有窗户设计，案涉房屋已经合法验收程序，使用功能满足原告使用，不构成达不到合同目的的解除条件。
本院认为，王XX与华宇XX签订的《重庆市商品房买卖合同》及其补充协议是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应为合法有效。
《重庆市商品房买卖合同》的附件三约定，外窗为玻璃窗（设计为无窗者除外）。从两江新区建管局情况说明中所称的“发现此处实体与竣工验收时不一致，建设单位表示在竣工验收后为安装广告，对该广告部位处原施工构造进行了拆除改造。建管中心立即责令建设单位对拆除改造部分进行恢复处理。目前，已经对防护栏杆进行了恢复”的内容可知，华宇XX向王XX所交付的房屋在取得了竣工验收备案登记证后，其又对房屋原施工构造进行了拆除。故由于其拆除行为导致王XX所提出的影响商铺的安全性、通风性、采光性、密封性和商用价值的问题是其在取得竣工验收备案登记证后对房屋进行的侵权行为造成，王XX无权以此为由要求解除合同。
由于华宇XX对所交付的房屋原施工构造进行了拆除造成实体上与竣工验收备案登记不一致，既使其已取得了竣工验收备案登记证，其向王XX交付的房屋不符合竣工验收备案的标准，故王XX于2018年12月27日拒绝接房的理由成立，华宇XX构成逾期交房，应当承担逾期交房的违约责任。
按双方合同约定的2018年12月28日前交付房屋的约定，华宇XX应当从2018年12月29日开始向王XX承担逾期交房的违约责任，超过90日，即第91日（2019年3月29日）开始，王XX即具有合同解除权。王XX虽于2019年3月28日向华宇XX发出解除合同通知书，但华宇XX在2019年3月29日收到解除合同通知书，故合同的解除时间为2019年3月29日，王XX要求确认双方的合同在2019年3月28日解除的诉讼请求不能成立，本院不予支持。
由于双方合同已于2019年3月29日解除，华宇XX应当按照双方的《重庆市商品房买卖合同》第九条的约定退还王XX所缴纳的购房款及利息，并承担违约责任。
对于王XX所缴纳的代收款，也应由华宇XX退还。
王XX的其他诉讼请求于法无据，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告重庆XX公司在本判决生效后立即退还原告王XX购房款XXX元并从2019年6月28日起，按中国人民银行同期贷款利率的标准支付资金占用损失至款项付清之日止；
二、被告重庆XX公司在本判决生效后立即退还原告王XX代收费50012.36元；
三、被告重庆XX公司在本判决生效后立即支付原告王XX违约金301253.8元；
四、驳回王XX的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费31700元，由被告重庆XX公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 胡XX
人民陪审员 鄢XX
人民陪审员 晏XX
二〇一九年十月十五日
法官 助理 郭XX
书 记 员 唐XX
