秦萌萌律师
律师观点分析
全款买房、实际占有却被查封？秦萌萌律师代理楚某某提执行异议，法院裁定解封！
导语：购房人已付全款、已实际占有房屋，却因出卖方债务问题导致房屋被法院查封，怎么办？浙江众诺律师事务所秦萌萌律师代理案外人楚某某，通过执行异议程序，成功推动法院解除查封。本文依据裁定，梳理案情与法律要点。
一、案件描述
2017年8月某日，楚某某购买宁波市某房产，总价款983033元。涉案房产由甲公司、乙合作社共同开发，乙合作社委托甲公司售房。楚某某作为买受人与甲公司签订《某广场房屋买卖预约合同》，并依约支付全部房款，同日房屋交付楚某某占有使用。此后，乙合作社取得房屋登记证书，却一直未办理过户手续。
后因舒某与浙江丙公司、乙合作社建设工程合同纠纷一案，法院于2019年10月某日保全查封了乙合作社名下包括案涉房产在内的多套房地产。该案进入执行程序后，法院于2021年3月某日前往案涉房产张贴公告。楚某某遂委托秦萌萌律师提出执行异议，请求解除查封。
二、办案过程
秦萌萌律师代理楚某某后，围绕“查封前已签约、已付款、已占有、未过户无过错”这一核心，向法院提交了购房合同、购房款收据、业主钥匙移交单等关键证据，主张楚某某在法院查封前已签订合法有效的房屋买卖合同，支付全部价款并实际占有房屋，未办理过户系出卖人及乙合作社自身原因所致，案外人没有过错。
法院受理后依法组成合议庭进行书面审查。申请执行人与被执行人均未作答辩。法院查明：案涉房产确由乙合作社委托甲公司售卖；2017年8月某日楚某某签订合同、支付全款并获交付；法院于2019年10月某日查封，2021年3月某日立案执行。
三、判决（裁定）结果
法院认为，现有证据能够证明楚某某在查封之前已与甲公司签订合法有效的房屋买卖合同，并已支付全额房款且实际占有。虽然涉案房地产未办理过户登记，但未及时过户系被执行人及甲公司自身原因所致，楚某某没有过错。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条，以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，法院裁定：解除对宁波市某房地产的查封。如不服裁定，可在送达之日起十五日内向法院提起诉讼。
四、点评分析
本案是一起典型的案外人执行异议案件。法院查封登记在被执行人名下的房产，但若案外人符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的条件，可以排除执行。该条通常要求：查封前签订合法有效书面买卖合同；查封前合法占有不动产；已支付全部价款或按约定付款；非因买受人自身原因未办理过户。
本案中，秦萌萌律师精准抓住上述要件，用购房合同证明买卖关系，用收据证明全款支付，用钥匙移交单证明实际占有，并论证未过户不可归责于楚某某。最终，法院支持了解封请求。
普法提示：购房人应妥善保存合同、付款凭证、交房及占有证据，并及时推动过户。若因出卖人原因无法过户，又遇法院查封，应尽快委托专业律师提出执行异议。需要说明的是，执行异议裁定解封不等于确权，若对方不服仍可能提起诉讼，后续权利维护仍需谨慎应对。
（本文根据真实案例编写，人物均为化名，仅供参考）