穆女士诉刘先生民间借贷纠纷

律师观点分析

这个案件刘先生作为被告来找我时已经经过了诉前调解，原被告双方心理预期差距过大没能达成一致。看了案件材料以后，我给刘先生分析的当时最大的隐忧就是，这个因为商品房买卖产生的民间借贷纠纷，法庭审理必然不可能绕开商品房交易细节，按照法律和限购政策，刘先生和第三人张某之间的房屋买卖合同极有可能被认定为无效，而房屋买卖合同是否有效将成为案件争议焦点之一。

原告穆女士的诉讼请求：1、请求判令被告偿还原告借款本金19万元及利息（利息计算标准：以本金19万元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款利率的四倍，自2020年12月28日起计算至实际清偿之日止）；2、请求判令被告赔偿原告维权产生的8000元律师费损失；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告刘先生因购买长沙市房屋资金周转的需要，于2020年12月28日向原告借款19万元整，并于当日向原告出具借条一份，原告也于当日按照借条要求及时履行借款支付义务。借条约定还款期限至2021年1月31日，不计利息。同时借条约定，被告逾期未还款，则按当期一年期贷款市场报价利率（LPR）的四倍计付逾期利息。但借条到期后，经原告穆女士多方沟通，被告刘先生拒不履行还款义务。

我方辩称，19万元不是借款，而是临时周转款，且穆女士已实际收回，刘先生不再具有还款义务。而对于房屋买卖合同本身，还是倾向于维持交易现状认定合同有效，只是从房屋中介收费标准、交易时信息不透明等强调中介公司赚取高额差价的行为违法，我方已经实际支付了远高于购房款的价款，不应该再还款。

第三人唐某、张某未发表陈述意见。

经法院审理查明：第三人唐某系某房地产公司负责人，原告穆女士系唐某的妻子。第三人张某与案外人周某系夫妻关系，是长沙市某商业广场南侧住宅5栋1704房共有人。2020年10月，张某、周某想出售共有房屋，因该房屋2018年才取得不动产权属证书，根据长沙市住宅商品房限售政策，取得不动产权属证书未满4年的商品房尚不能出售。张某、周某找到唐某咨询，唐某告知两人可以通过夫妻更名等操作方式实现售房目的。2020年10月8日，由张某、周某作为甲方、某房地产公司作为乙方，签订了一份《房屋独家销售合作协议》，约定：甲方自愿将坐落于长沙市长沙市某商业广场南侧住宅5栋1704房授权乙方独家销售，甲乙双方协商后的约定价格为85万元，如实际成交价高于约定价格，高出部分差价作为乙方市场营销佣金分成，差价部分全归乙方所有。

同时期，被告刘先生想在长沙购买房屋，但根据长沙市住宅商品房限购政策，其尚未取得购房资格。刘先生找到了唐某咨询，唐某告知刘先生可以通过夫妻更名等操作方式实现购房目的，并将张某、周某委托其销售的房屋推荐给刘先生。2020年11月24日，由张某作为甲方（出售方）、唐某作为张某的代理人、刘先生作为乙方（买受方），签订了一份《房屋买卖合同》，合同约定：甲方将坐落于长沙市长沙市某商业广场南侧住宅5栋1704房出售给乙方，房屋建筑面积97.31平方米，房屋售价为106万元，此房价包含中介费、贷款费、高评费、个税、契税等。乙方支付定金5万元，于产权过户手续办理时支付购房首付款44万元（含定金），银行贷款62万元。唐某代张某在合同上签名，刘先生在合同上签名。在签订《房屋买卖合同》并仅支付3万元定金后，刘先生向唐某提出因首付款不够，且担心夫妻更名的方式存在较大风险，想等到自己有购房资格后再买房，要求退还定金。唐某表示如果悔约则所交定金不予退还，刘先生即扬言要报警。双方进一步协商后，唐某提出，由自己的妻子穆女士向刘先生出借19万元用于支付首付款，《房屋买卖合同》继续履行，刘先生予以同意。

2020年12月28日，刘先生向穆女士出具《借条》一份，载明：“为购买房屋资金周转需要，向穆女士借款19万元，还款期限至2021年1月31日。逾期未还，则按当期一年期贷款市场报价利率（LPR）的四倍计付逾期利息。如借款人违约，出借人为维护权益向违约方追偿的一切费用包含律师费等均由违约方承担。”当日，穆女士向刘先生转账19万元，刘先生随后将该19万元作为房款支付给了张某。

此后，在唐某的策划下，张某与周某办理了离婚手续，案涉房屋由张某、周某共同所有变更登记为张某单独所有。随后，张某又与刘先生登记结婚，案涉房屋以夫妻更名的方式变更登记至刘先生名下，办完不动产登记后张某与刘先生即办理离婚登记。通过上述操作，案涉房屋登记到刘先生名下，刘先生已收房入住。

在上述操作过程中，刘先生共计支付房款106万元，具体如下：1、直接向张某支付36万元（包括向穆女士借款19万元和过户当日另行支付的17万元）；2、向唐某支付8万元（包括定金5万元和税费3万元）；3、银行贷款62万元（该款由银行直接支付至实际由穆女士控制的张某名下的银行账户）。唐某、穆女士收到刘先生所付的70万元后，由穆女士将其中的49万元支付给了张某。至此，张某获得房款85万元，唐某、穆女士获得售房差价21万元。办理上述房屋不动产变更登记中，根据各方合同约定，产生的下列费用由唐某、穆女士承担，包括：契税13075元、个人所得税17434元、公证费800元、贷款服务费19900元。

同时，为了避税，唐某指导张某与刘先生签订了一份用于备案的《长沙市二手房买卖合同》，该合同约定的房屋售价为73万元。办理不动产变更登记后，刘先生得知张某的实际出售价格只有85万元，向穆女士提出少还借款，穆女士不同意，因而成诉。

另查明，《长沙市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》（长政办函（2018）75号），第三条规定：进一步加强商品住房（含新建商品房和二手住房）购买资格审查，在限购区域（除浏阳市、宁乡市以外的行政区域）购买商品住房须符合以下规定：（四）在本市稳定就业且无住房的非本市户籍家庭，连续缴纳24个月个人所得税（或社会保险），在限购区域内限购1套商品住房；（六）在本市限购区域内购买的商品住房，须取得不动产权属证书满4年后方可上市交易。该通知于2018年6月25日发布并于2018年6月26日开始实施。

法院认为，被告刘先生为实现购房的目的，向穆女士出具借条借款19万元用于支付房款，双方已形成民间借贷关系。本案民间借贷关系发生的原因，与房屋买卖相关联，故应当将民间借贷行为和房屋买卖行为结合起来进行综合评判。对此，本院评析如下：

第一，穆女士具有出借人和房产中介双重身份。穆女士作为唐某的妻子，在《房屋买卖合同》履行过程中全程掌控资金的流转与结算，与唐某是利益共同体。穆女士根据唐某的安排向刘先生出借首付款，目的是为了促使刘先生积极履行《房屋买卖合同》，从而共同获取远超过一般中介费的房屋差价。穆女士能否要求刘先生返还借款本金并支付利息，唐某、穆女士能否依据《房屋独家销售合作协议》、《房屋买卖合同》的约定获取房屋差价，关键要看上述合同是否有效。

第二，关于案涉合同的效力。民事主体从事民事活动，不得违背公秩良俗，违背公秩良俗的法律行为无效。《长沙市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》（长政办函（2018）75号）是为保障刚性购房需求，遏制投机炒房，维护房地产市场秩序，促进房地产市场平稳健康发展而作出的规定，符合国家关于“房子是用来住的，不是用来炒的”宏观政策精神和要求。唐某、穆女士作为房产中介从业人员，应当严格遵守上述规定。而本案中，唐某明引导刘先生、张某、周某通过夫妻更名的方式规避长沙市住宅商品房限售限购政策，与张某、周某签订《房屋独家销售合作协议》，与刘先生签订《房屋买卖合同》。为了案涉房屋办理不动产变更登记，唐某指使张某与周某离婚，张某再与刘先生结婚，房屋办理变更登记后，张某与刘先生离婚。为了少交税，唐某又引导张某与刘先生签订价格明显低于实际成交价格的《长沙市二手房买卖合同》用于备案。唐某及房屋买卖双方的上述行为，系通过规避国家政策红线获取不当利益，与社会主义核心价值观相违背。司法对上述行为如不加限制而任其泛滥，势必导致国家房地产宏观调控政策落空，影响婚姻家庭关系稳定，增加交易风险，损害社会公共利益。故司法对唐某及房屋买卖双方的上述行为应当给予否定评价，上述《房屋独家销售合作协议》、《房屋买卖合同》、《长沙市二手房买卖合同》，均违反公秩良俗，应认定为无效合同。同理，穆女士在向刘先生出借资金之前，明知刘先生不具备购房资格、案涉房屋不具备出售条件。穆女士为了能与唐某一起赚取巨额房屋差价，向刘先生出借资金用于支付购房首付款的行为，也因违背公序良俗，应认定为无效。

第三、合同无效的处理。民事法律行为无效的，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还。穆女士与刘先生之间的民间借贷合同无效，刘先生因此取得的借款应当返还，但同时穆女士不得要求刘先生按借条约定支付借款利息及逾期利息。《房屋买卖合同》、《房屋独家销售合作协议》及《长沙市二手房买卖合同》无效，唐某、穆女士不能据此取得房屋差价款，刘先生取得的商品房及张某取得的房款均应当返还。本案中，唐某、穆女士向张某支付的房款为85万元，除19万元借款外刘先生实际已支付房款87万元，穆女士、唐某未实际向张某垫付房款。刘先生的62万元银行贷款有一部分已由穆女士支取，故在贷款发放后，穆女士提供给刘先生的借款已全部收回，故穆女士无权再要求刘先生返还借款本金并支付利息。法院对穆女士请求刘先生返还借款本金19万元并支付利息、律师费的诉讼请求，均不予支持，判决驳回了穆女士的全部诉讼请求。

律师提醒：突破法律和限购政策规定的房屋交易行为很有可能被认定为无效，很容易给交易双方造成不可估量的损失。购房需谨慎，交易需合规。本案中好在刘先生最终无需额外偿还19万元所谓借款，但是整体房屋交易被要求恢复原状带来的损失也不能纯靠金钱来计量。