目前，随着各地新农村建设、村庄改造以及农民新居建设等“春风”的兴起，一批数量可观的“小产权房”逐渐进入买房者的视野，因其价格便宜、投资预期可观等原因，导致这样的房产交易数量大增，同时法律问题也层出不穷。

首先买房主体多元化。由于投资主体的多元化或者其他原因，不少城镇居民进入农村购买宅基地和房屋的现象很多，此外本村集体经济组织成员和本村外的其它集体经济组织成员都有可能成为买房主体;

其次卖方主体不统一。有的是村集体经济组织成员由于某种原因出卖自己的宅基地和房屋，有的是开发商进行开发后(是否合法暂不讨论)，以自己的名义与买房者签订购房合同，有的是村集体经济组织对于多开发的房屋以集体经济组织的名义对外出卖;

第三、合同约定内容多样化。由于买卖合同双方法律知识水平的不统一，或者为规避法律风险，签订的买卖合同内容也是“五花八门”。

我国实行严格的土地管理制度，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地;但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外;我国法律允许在特定情况下农村集体建设用地流转，但必须符合土地利用总体规划、村庄、集镇规划并纳入土地利用年度计划，同时需要履行相应的审批手续，但是，除因依法破产、兼并等情形外，集体建设用地使用权的流转仅限于本集体经济组织内部，因此利用集体建设用地进行房地产开发，其土地转让行为本身就不合法。

国土资源部关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知【国土资发[2009]106号】规定：严肃查处违反土地管理法律法规新建“小产权房”和高尔夫球场项目用地。必须严格按照《土地管理法》和《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》(国办发〔2007〕71号)的规定执行。对在建在售的以新农村建设、村庄改造、农民新居建设和设施农业、观光农业等名义占用农村集体土地兴建商品住宅，在地方政府统一组织协调下，必须采取强力措施，坚决叫停管住并予以严肃查处。国办发〔2007〕71号明确规定：农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。《中华人民共和国房地产管理法》规定未经依法登记取得权属证书的或者没有取得预售许可证的房地产不得转让，因此城镇居民到农村购买房屋的行为，大多数合同都会被认定无效。

小产权房如何处理问题已纳入国家法治进程，国土资源部的相关负责人表示，要选择部分问题相对突出的地区，开展小产权房的试点清理工作。对于在购买此类房屋的购房人来说，如何规避风险、更好的保障自己的合法权益，已成为人们日益关注的话题。

王胜军律师