A、河南XX公司商品房预售合同纠纷、金融借款合同纠纷二审民事判决书

律师观点分析

河南省濮阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）豫09民终520号 上诉人（原审原告）：A，女，1981年12月29日出生，汉族，住濮阳县， 委托诉讼代理人：A，河南XX律师事务所律师， 被上诉人（原审被告）:河南XX公司，住所地濮阳市XX， 法定代表人：A，该公司总经理， 委托诉讼代理人：A，濮阳市华龙区“148”法律服务所法律工作者， 被上诉人（原审第三人）：濮阳市XX，住所地濮阳市开州XX， 法定代表人：A，该中心主任， 委托诉讼代理人：A，河南XX律师事务所律师， 委托诉讼代理人：A，河南XX律师事务所律师， 原审第三人：中国建设银行股份有限公司濮阳县支行，住所地濮阳县红旗路中段路北， 代表人：A，该行行长， 委托诉讼代理人：A，河南XX律师事务所律师， 上诉人A因与被上诉人河南XX公司（以下简称弘毅公司）、濮阳市XX（以下简称公积金中心），原审第三人中国建设银行股份有限公司濮阳县支行（以下简称建行濮阳县XX）商品房预售合同暨公积金借款合同纠纷一案，不服濮阳市华龙区人民法院（2016）XX0902民初9444号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年2月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理，上诉人A及其诉讼代理人B，被上诉人弘毅公司的诉讼代理人A，被上诉人公积金中心的诉讼代理人A、B，原审第三人建行濮阳县XX的诉讼代理人A到庭参加诉讼，本案现已审理终结， A上诉请求：撤销一审判决第二项，改判由弘毅公司偿还公积金中心贷款本金及利息；二审诉讼费由被上诉人承担，事实与理由：上诉人与公积金中心解除个人购房担保借款合同系开发商违约导致商品房买卖合同解除所致，故弘毅公司承担相应法律后果，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，亦应由弘毅公司承担偿还公积金中心剩余房屋贷款本息，涉案个人购房担保借款合同是格式条款合同，公积金中心对免除或者限制其责任条款，未尽到解释说明及明示义务，合同中19、20条不具有法律约束力，且一审法院针对同一小区同一事实，作出不一样的判决，显失公正， 被上诉人弘毅公司辩称，作为商品房买卖合同已经解除，购房XX担保借款合同也应当一并解除，公积金贷款购房无须开发商的预先保证，故让弘毅公司承担担保合同中的偿还义务没有事实依据， 被上诉人公积金中心辩称，上诉人与公积金中心的借款合同，是各方当事人真实意思表示，借款合同合法有效，公积金中心作为出借人履行了足额发放贷款的义务，上诉人作为借款方，应按照合同约定偿还剩余公积金贷款本息，一审认定事实清楚，应予维持， 原审第三人建行濮阳县XX述称，建行与公积金中心系委托法律关系，建行已按照合同约定履行放款义务，而上诉人与公积金中心系借贷法律关系，其双方的权利义务与建行无关， 张会敏向一审法院起诉请求：1、解除原、被告之间的商品房买卖合同及地下室转让协议；2、被告弘毅公司退还原告已付首付款137087元、地下室款20000元，赔偿已付贷款本金31463.44元，并赔偿损失（自2016年9月30日起至付清之日，按照银行同期贷款基准利率6.55%计算）；3、被告赔偿原告已付贷款利息35089.49元；4、被告赔偿违约金2000元；5、解除原告与第三人之间签订的住房公积金借款合同，由被告偿还下余贷款，被告承担诉讼费， 一审法院认定事实：2013年1月15日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告以银行按揭贷款形式购买被告弘毅公司开发的XX小区XX号住房，总价款377087元，房屋交付时间为2013年9月30日前；被告应当在房屋交付使用后365天内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案；如因被告责任，原告不能在规定期限取得房地产权属证书的，原告同意给予90日顺延期，期间结束时被告仍不履行产权登记备案的，原告有权退房，被告承担全部房款0.5%的违约金，合同签订当日，原告向被告交纳首付款137087元，2013年7月27日，原告与案外人A就同一处地下室使用权与被告签订转让协议，当日，原告交纳地下室款20000元，2014年6月18日，因原告提出房屋结构设计与样板房不符，原、被告为解决该争议，签订《协议书》，约定被告向原告支付违约金及其他补偿金，原告不得提出退房要求并不得再发生聚众闹事、信访等行为，2015年3月29日，原、被告办理房屋交接手续，另查明，2013年1月22日，经第三人公积金中心委托，第三人建行濮阳县XX以贷款人身份与原告签订《住房公积金借款合同》，约定原告从第三人处借款240000元用于支付涉案房屋余款，借款期限240个月，贷款年利率4.50%，该合同第二十条另约定：如借款人与售房人签订的商品房买卖合同被确认无效或被撤销、被解除的，借款人仍应承担合同项下的还款义务，借款人应将售房人返还的已付购房款及利息、售房人支付的赔偿损失款项，用于清偿本合同项下的债务；借款人如请求解除与售房人的商品房买卖合同的，贷款人有权在商品房买卖合同被解除后，单方面解除与借款人之间的借贷关系，借贷关系解除后，借款人应当立即返还其所欠的贷款本金、利息、罚息及实现债权的费用，2013年2月6日，第三人将贷款240000元按约定转入被告账户，此后至2016年10月21日，原告向第三人偿还上述贷款本金31467.41元、利息35089.49元，尚余贷款本金208532.59元未予偿还，再查明，涉案房屋至今未办理所有权转移备案及登记，一审法院认为，本案为商品房买卖合同纠纷，原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反有关法律规定，应为有效，根据该合同约定，被告应当于房屋交付使用后455天内完成房屋产权登记备案义务，经查，被告至今未完成上述约定，已经超过双方约定的期限，依照双方合同约定，原告有权退房，要求解除合同，现原告要求解除涉案房屋买卖合同的诉讼请求，有事实基础和法律依据，应予以支持，住房买卖合同被解除的，地下室使用权转让协议应一并予以解除，原、被告签订的《协议书》基于解决房屋结构设计问题，并未明确排除原告基于其它原因依法提出合同解除权，故被告基于该协议主张原告不得解除合同的辩解意见，不予采信，涉案合同被解除后，被告返还原告已支付购房款，原告退还被告房屋；同时，被告应按合同约定赔偿原告违约金1885.44元（377087元×0.5%），涉案房屋买卖合同解除后，原告为购买涉案房屋与被告、第三人签订的借款合同的目的已无法实现，无继续履行之必要，亦应予以解除，根据双方签订《住房公积金借款合同》第二十条之约定，借款合同解除后，原告仍应承担下余贷款本金及利息的偿还责任，因第三人建行濮阳县XX系受第三人公积金中心委托与原告签订本案借款合同，该行实为受托人，借款合同的借贷双方为原告和第三人公积金中心，故第三人公积金中心要求原告偿还下余贷款本息的诉讼请求，予以支持，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”之规定，本案借款担保合同解除后，被告A与原告对未偿还贷款本息承担共同偿还责任，利息标准按照该借款合同约定的方式承担，原告已负担的贷款本息作为原告的损失应由被告予以赔偿，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决：一、解除原告A与被告河南XX公司于2013年1月15日签订的本案商品房买卖合同及地下室转让协议，原告返还被告涉案房屋（位于濮阳市××小区××号）；被告退还原告已付购房款137087元、地下室款20000元，并赔偿原告已负担贷款本金及利息66556.9元（31467.41元+35089.49元）、违约金1885.44元，共计225529.34元及利息损失（自2016年12月14日起至付清之日，按照银行同期贷款基准利率计算），于判决生效后30日内履行完毕；二、解除原、被告及第三人于2013年1月22日签订的《住房公积金借款合同》，原告A、被告河南XX公司共同偿还濮阳市XX贷款本金208532.59元及利息（自2016年11月23日起至付清之日，按照合同约定年利率4.50%计算），于判决生效后30日内履行完毕，被告如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，案件受理费4664元，由被告弘毅公司负担， 二审中，上诉人A提交个人借款对账单，证实截至2016年10月28日，A偿还贷款本金31467.41元、利息35085.11元，未偿还贷款本金为208532.59元，之后，A一直偿还贷款本息至2017年3月21日，弘毅公司、公积金中心、建行濮阳县XX对该个人借款对账单均无异议，对当事人二审争议的事实，本院经审理查明，至2016年10月28日，A偿还贷款本金31467.41元、利息35085.11元，未偿还贷款本金为208532.59元，上诉人在一审诉讼中，未对已还贷款利息、违约金主张利息损失，另查明，经濮阳XX批准，2013年6月25日，中国建设银行股份有限公司濮阳京开道支行更名为中国建设银行股份有限公司濮阳县支行，本院对一审查明的其他事实予以确认， 本院认为，本案为商品房买卖合同纠纷，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人，本案中，一审判决解除商品房买卖合同和住房公积金贷款合同时，认定由弘毅公司向公积金中心返还下余的贷款本息，予法有据，公积金中心因贷款合同解除后所受损失，可A约要求购房人赔偿，但由于贷款担保合同的解除，系弘毅公司违约导致房屋买卖合同解除而致，上诉人向公积金中心承担的损失赔偿责任，最终应由弘毅公司承担，在商品房买卖合同纠纷与抵押贷款合同纠纷合并审理时，可由贷款的实际收取方即弘毅公司，直接将购房贷款返还公积金中心，并直接承担上诉人应当承担的责任，一审判决由上诉人向公积金中心承担责任，有违民事公平的基本原则，故本院对一审判决由上诉人返还下余贷款本息的部分内容，予以变更，上诉人A的上诉请求，予以支持，在二审诉讼期间，上诉人向公积金中心交纳的贷款本息，由弘毅公司承担，因上诉人在一审诉讼中，未对已还贷款利息、违约金主张利息损失，一审判决赔偿该两项的利息损失不当，本院予以纠正， 综上，对一审法院认定事实不清、适用法律不当部分，予以纠正，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销濮阳市华龙区人民法院（2016）XX0902民初9444号民事判决； 二、解除张会敏与河南XX公司于2013年1月15日签订的本案商品房买卖合同及地下室转让协议，A返还河南XX公司涉案房屋（位于濮阳市XX），河南XX公司退还A已付购房款137087元、地下室款20000元、已负担贷款本金31467.41元，计188554.41元及利息损失（自2016年12月14日起至付清之日，按照银行同期贷款基准利率计算）；并赔偿A已负担贷款利息35085.11元、违约金1885.44元，以上款项于判决生效后30日内履行完毕； 三、解除张会敏、河南XX公司及第三人于2013年1月22日签订的《住房公积金借款合同》，河南XX公司偿还濮阳市XX贷款本金208532.59元及利息（自2016年10月29日起至付清之日，按照合同约定年利率4.50%计算），于判决生效后30日内履行完毕； 四、驳回A的其他诉讼请求， 如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息， 一审案件受理费4664元，由河南XX公司负担；二审案件受理费4442元，由河南XX公司负担， 本判决为终审判决， 审　判　长　　张东亚 代理审判员　　A 代理审判员　　马艳芳 二〇一七年四月十七日 书　记　员　　B