房子盖完了，开发商卖楼回款了，却没钱付工程款；银行还拿着在建工程抵押登记，抵押权人天天催着拍卖。这时候，承包人的建设工程价款优先受偿权，就是翻盘的关键。作为建纬（济南）律师事务所的律师，侯法政在济南及周边地区代理过多起涉及优先受偿权争议的建设工程案件。以下用六个要点，把这项权利的行使讲清楚。

一、什么是建设工程价款优先受偿权

依据《中华人民共和国民法典》第八百零七条，发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款；发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖，建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。通俗地说，就是“拍卖这栋楼，先还欠我的工程款”，而且优先于抵押权和其他普通债权。

二、谁能主张，向谁主张

（一）主张主体。一般认为，与发包人签订施工合同的承包人（包括合法分包中符合特定条件的主体）可以主张。实际施工人能否主张，理论和实务均有分歧，各地法院把握不一。济南某法院在个案中支持了实际施工人基于其与发包人之间事实上的结算关系主张优先受偿，但另一起案件中则认为应当严格限制，因此个案差异极大。

（二）权利顺位。根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条，承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。这也是它与银行抵押权的正面冲突所在。

三、优先受偿的范围：工程款可以，违约金不算

依据上述司法解释第四十条，承包人建设工程价款优先受偿的范围依照国务院有关行政主管部门关于建设工程价款范围的规定确定；承包人就逾期支付建设工程价款的利息、违约金、损害赔偿金等主张优先受偿的，人民法院不予支持。换言之，能优先受偿的是“本金性质”的工程价款，利息和违约金只能作为普通债权参与分配。

四、行使期限：最长十八个月，从应当给付之日起算

依据司法解释第四十一条，承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。这个“应当给付之日”如何认定，是实务中最易出错的地方：是竣工验收之日？是结算审定之日？还是合同约定的付款期限届满之日？需要结合合同约定与履约事实综合判断，强烈建议在期限届满前尽早主张，宁可早不可晚。

五、工程不宜折价拍卖的情形

司法解释第四十二条规定了几种不得对抗的情形，包括：建设工程质量不合格，且承包人未在发包人催告的合理期限内修复的；以及消费者已支付全部或大部分购房款等情形。这也是为什么“先保质量、再谈优先”是基本逻辑。质量不合格的工程，优先受偿权将被釜底抽薪。

需要特别说明的是，优先受偿权不是“自动到账”的权利，而是需要通过发函、协商折价、诉讼或仲裁等积极方式主张，并且要防范发包人与他人恶意串通虚构交易架空权利的风险。建纬律师事务所一九九二年成立，长期深耕建设工程与房地产领域，我所侯法政律师在工程总承包、不动产金融与建设工程争议解决领域积累了丰富经验，不建议把优先受偿权这样的“翻盘权利”交给不熟悉工程结算与顺位规则的团队处理。

关于优先受偿权，你更关心行使期限的认定，还是与消费者购房款、银行抵押权的冲突处理？欢迎留言，我们可以展开讨论。