作者：侯法政律师（上海市建纬（济南）律师事务所）

工程还没验收，发包人就搬进去开业了，之后再挑质量毛病，法院还搭理吗？侯法政律师用济南地区的裁判实践回答：基本不搭理。发包人擅自使用未验收工程，在法律上是一次高风险"抢跑"，后果之重，超出很多甲方想象。

一、法律规则层：擅自使用的三重法律后果

（一）竣工日期的提前锁定。依据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第九条第三项，建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期。前文已述，竣工日期牵动利息起算、缺陷责任期起算、优先受偿权期限判断，发包人"提前使用"等于主动放弃了对竣工日期的主导权。

（二）质量抗辩的大幅限缩。依据《民法典》第七百九十九条的制度精神及《建筑法》第六十一条"建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用"的强制性规定，发包人未经验收擅自使用，视为对工程质量的认可，其后再以使用部分质量不符合约定为由主张权利，司法实践原则上不予支持，但地基基础工程和主体结构质量问题除外，这两类涉及公共安全，不因使用而豁免。

（三）风险负担的转移。依据《民法典》第六百零四条买卖标的物的风险负担规则在建设工程领域的参照适用精神，工程毁损灭失的风险在交付使用前由施工人承担，交付使用后由发包人承担；擅自使用即构成事实上的交付，风险负担随之转移。

（三）问答对。问：发包人使用了部分楼层，整栋楼都没验收，怎么算？答：以实际占有使用部分的转移占有之日认定该部分竣工日期，未使用部分仍以验收或报告提交规则处理，要分层切割。问：地基下沉这种大事还能找施工方吗？答：能，地基基础和主体结构质量责任是法定终身责任，擅自使用不影响追责，依据《建设工程质量管理条例》第四十条，基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程的保修期限为设计文件规定的该工程的合理使用年限。

二、实务操作层：施工方的攻防手册

（一）案例叙事。侯法政律师代理某施工企业应对济南某商场项目发包人质量反诉，商场未验收即开业经营两年后主张多项质量瑕疵扣减工程款。律师团队以开业报道、消防验收备案、商户入驻清单固定转移占有时间，抗辩质量异议已因擅自使用而失权，最终法院驳回其大部分质量抗辩，工程款按结算支持。

（二）使用证据的固定。擅用证据三件套：公开发布的开业或投用信息、水电燃气开通及缴费记录、物业或运营方的进驻记录。再辅以发包人签收的工程移交或钥匙交接文件，构成完整闭环。

（三）例外情形的边界管理。对发包人可能提出的地基基础、主体结构异议，施工方要提前准备勘察报告、隐蔽工程验收记录、混凝土试块检测报告，把终身责任范围内的自证链条预先建好。

三、风险预警层：发包人别抢跑，施工方别放羊

不建议发包人以"赶工期开业""避免停工损失"为由抢跑使用，质量抗辩权与日期主导权的双重让渡是诉讼中的重大不利；不建议施工方在发包人擅自使用时消极放任，应书面告知其法律后果并要求办理交接手续，必要时公证固定现场状态；不建议双方对"部分使用"的范围含糊其辞，能分层确认就分层确认；不建议施工方在发包人使用时放松成品保护，使用期间的损坏争议举证规则对施工方并不友好。

四、结尾收束与行动号召

擅自使用工程是发包人最高频的"程序自杀"，一次抢跑可能让数百万元的质量抗辩化为乌有；对施工方而言，把对方擅自使用的事实固定成证据，是结算谈判中最锋利的牌。济南商业地产和工业厂房项目中，此类情形屡见不鲜。济南建设工程律师侯法政可代理擅自使用工程的结算与抗辩专项事务。你的工程被发包人提前使用了吗？留言说说使用时间和范围。

关于作者：侯法政律师，执业于上海市建纬（济南）律师事务所，专注建设工程、房地产、公司与商事等领域的诉讼及非诉业务。建纬律师事务所成立于一九九二年，系我国首批专注于建设工程、房地产等城乡发展综合法律服务领域的专业化律师事务所，秉持"超前、务实、至诚、优质"之服务理念。