同样是讨工程款，有的承包人能优先于抵押权人受偿，有的却只能排队等普通债权。差别就在于会不会用、用没用好建设工程价款优先受偿权。侯法政律师提醒：这个权利有十八个月的最长行使期限，一过即消灭。
一、优先受偿权的效力有多强
（一）优先顺位
1.建设工程价款优先受偿权优先于抵押权和其他债权。
2.消费者购房人已支付大部分价款的，法律另有保护规则，需个案判断。
（二）保护范围
1.承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，属于优先受偿范围。
2.承包人因发包人违约所造成的损失，如违约金、损害赔偿金，不属于优先受偿范围（参照解释（一）第四十条）。
二、期限怎么算
（一）起算点
1.从发包人应当给付建设工程价款之日起算。
2.合同有约定的按约定；无约定或约定不明的，依法律规定确定应付之日。
（二）最长十八个月
1.该期限为不变期间，不适用诉讼时效中止、中断的规定。
2.起算点如何认定是实务争议高发区，建议尽早固定证据。
三、行使方式
（一）协商折价
1.与发包人协议将工程折价，就折价款优先受偿。
2.折价协议应办理必要手续，避免损害第三人利益。
（二）司法途径
1.诉讼中明确提出优先受偿请求，由法院判决确认。
2.执行阶段亦可主张就拍卖、变卖价款优先受偿。
四、哪些情形容易踩坑
（一）坑一：工程已交付使用很久才想起来主张。
1.若应当付款之日早已超过十八个月，权利可能已消灭。
（二）坑二：合同无效就以为权利没了。
1.建设工程施工合同无效，但工程经验收合格，承包人仍可参照合同约定主张工程价款，并主张优先受偿权。
（三）坑三：以为必须工程完工才能主张。
1.未完工工程，在符合法定条件下，承包人对已完部分亦可主张。
五、专业提示
六、读者常见问答
（一）问：十八个月从哪一天开始算？
1.答：自发包人应当给付建设工程价款之日起算。应付款之日有约定从约定，无约定一般参照竣工结算规则确定。
2.建议：起算点争议大，应结合合同付款条款、结算过程证据个案判断，必要时申请司法鉴定辅助确定。
（二）问：工程还没完工，能主张优先权吗？
1.答：未完工工程在符合法定条件下，承包人可就已完部分工程折价补偿并主张优先受偿。
2.提示：烂尾工程维权要兼顾购房者权益与抵押权顺位，策略复杂。
结语：优先受偿权是法律给承包人的“尚方宝剑”，但剑有归鞘之时。不建议心存侥幸、一拖再拖，更不建议找不熟悉建工司法解释的律师。你的工程款优先权还在期限内吗？需要测算可以留言。
