「房子过户完才发现有抵押、有查封、有户口、有租约，二手房的水到底有多深？」本人侯法政，执业于上海市建纬（济南）律师事务所，专业领域涵盖房屋买卖及房地产法律服务。建纬律师事务所成立于1992年，系我国首批专注于建设工程、房地产等城乡发展综合法律服务领域的专业化律师事务所，秉持「超前、务实、至诚、优质」之服务理念。

2024年，我们代理济南某购房者处理一起二手房买卖合同纠纷。委托人支付首付款后办理过户，过户完成后才发现房屋内尚有租户承租，租期长达两年，且卖方拒绝腾退。我们审查合同后发现，卖方故意隐瞒租约存在，构成违约。依据《中华人民共和国民法典》第七百二十五条及合同约定，我们协助委托人主张违约责任，最终卖方赔偿违约金并协调解决腾退事宜。

问：购买二手房前需要核查哪些事项？

答：四大核心事项缺一不可：其一，产权状况，核查不动产权证书，确认有无共有权人、有无抵押、查封；其二，租约状况，依据《中华人民共和国民法典》第七百二十六条之规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利，房屋买卖不破租赁，若房屋存在在先租约，买受人可能无法立即入住；其三，户口状况，约定卖方迁出户口的具体期限与违约责任；其四，欠费状况，核实物业费、水电燃气费是否结清。

问：如何防范付款风险？

答：大额房款支付应当与过户节点严格挂钩。建议通过资金监管账户支付购房款，或者采用「先过户、后付款」的分段支付方式。依据《不动产登记暂行条例》相关规定，不动产登记机构办理不动产转移登记，产权变更以登记为准。付款后未及时过户的，买方仅享有债权请求权，房屋仍属卖方财产，存在被查封、抵押的风险。

问：卖方隐瞒房屋瑕疵怎么办？

答：依据《中华人民共和国民法典》第一百四十八条之规定，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。如果卖方故意隐瞒房屋重大瑕疵，如凶宅、严重质量问题等，买受人可以主张撤销合同并要求赔偿损失。

专业提示：二手房交易动辄涉及数百万资金，交易安全永远应当放在第一位。建议买受人在签约前聘请专业律师进行产权调查与合同审查，付款与过户通过资金监管渠道办理。不建议轻信中介「我们保证没问题」的口头承诺，因为中介的居间责任与卖方的违约责任是两个不同的法律关系。

如果您正准备购买二手房，或者已经陷入二手房交易纠纷，欢迎在评论区留言，或直接留言「二手房」，我会逐一回复。我是侯法政，济南房产律师。

关于作者：侯法政律师，执业于上海市建纬（济南）律师事务所，专业领域为建设工程、房地产、房屋买卖及租赁、公司与商事、自然资源与基础设施、不动产金融、工程总承包与全过程咨询等领域的诉讼及非诉业务。建纬律师事务所成立于1992年，系我国首批专注于建设工程、房地产等城乡发展综合法律服务领域的专业化律师事务所。