新房变惊房，是购房者最不愿面对的噩梦。侯法政律师提醒：在济南，商品房有质量问题，别急着砸墙，也别忍气吞声，先分清能不能退房。我是侯法政，上海市建纬（济南）律师事务所执业律师，专业领域为房地产、房屋买卖及租赁、建设工程、公司与商事等诉讼及非诉业务。建纬律师事务所成立于一九九二年，系我国首批专注于建设工程、房地产等领域的专业化律师事务所。工程背景加持的房产律师，更能看穿质量问题的本质。
质量问题分三六九等，法律后果完全不同。主体结构质量不合格的，可以解除并索赔；严重影响正常居住使用的，可以解除；一般质量瑕疵的，只能要求修复和赔偿损失。定性不同，路径迥异，这正是需要专业律师把关的地方。
一、主体结构出问题，是底线
房屋主体结构质量经核验确属不合格的，购房者有权解除合同并要求赔偿损失。主体结构的认定，需要专业鉴定，一般以设计文件和验收规范为依据。裂缝、倾斜、承载不足，达到影响结构安全程度的，才可能构成解除条件。这类案件，鉴定意见就是胜负手。
二、严重影响居住，也能解除
即使主体结构合格，若质量问题严重影响正常居住使用，购房者也可请求解除。比如严重渗漏、隔音极差导致无法居住、重大安全隐患等。是否严重影响，需结合鉴定和常理综合判断。侯法政律师建议：先委托检测，拿到数据再决定诉求，避免情绪化退房反被认定违约。
三、一般瑕疵，修和赔
空鼓、开裂、门窗不严、防水局部渗漏等一般瑕疵，开发商负有修复责任；拒不修复或拖延修复的，购房者可自行或委托他人修复，费用及合理损失由开发商承担。保修期内，施工单位还要承担保修责任。
四、验房收房，证据为王
验房时要形成书面记录，问题部位拍照录像，要求开发商书面确认整改事项和期限。收房不等于放弃质量权利，但收房文件上若写了无异议，后续举证会被动。签字之前，看清每一个字。
质量问题的终点不是吵架，是定性、鉴定、索赔的专业流程。
你的新房发现了什么质量问题？有没有想过它属于哪一档？
五、精装房缩水，怎么固定证据
精装房交付与样板房、宣传材料不符，是质量纠纷的重灾区。购房者应在收房时对照合同附件的装修标准逐项查验，对不符之处拍照录像，要求开发商书面确认。虚假宣传的内容，也可作为缔约证据固定。必要时申请质量鉴定和装修价值评估，用数据支撑索赔。侯法政律师提醒：样板间的承诺要落实到合同附件里，这是预防缩水的根本办法。
最后，证据保全的意识要贯穿购房全程：宣传材料、沙盘照片、销售承诺的聊天记录，都可能成为日后的关键证据。很多购房者在纠纷发生后才想起固定证据，往往已错过最佳时机。
