「看房时头脑一热交了五万定金，回家冷静后不想买了，这钱还能要回来吗？」这是房屋买卖中最高频的问题之一。本人侯法政，执业于上海市建纬（济南）律师事务所，专业领域涵盖房屋买卖及房地产法律服务。建纬律师事务所成立于1992年，系我国首批专注于建设工程、房地产等城乡发展综合法律服务领域的专业化律师事务所，秉持「超前、务实、至诚、优质」之服务理念。

2024年，我代理济南某购房者处理一起定金返还纠纷。委托人签订认购协议并支付定金十万元，其后发现所购房屋所在土地存在查封情形，开发商未在认购协议中如实告知。我们主张开发商隐瞒重大事实构成违约，依据《中华人民共和国民法典》第五百八十七条之规定，收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。法院最终判决开发商双倍返还定金二十万元。

问：定金和订金有什么区别？

答：二者法律性质截然不同。「定金」是法定担保方式，适用定金罚则；「订金」本质上是预付款，不适用定金罚则。依据《中华人民共和国民法典》第五百八十六条之规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。

问：交了定金后不想买了，定金一定不退吗？

答：原则上，给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金。但如果存在以下情形，定金可以主张返还：其一，认购协议存在重大瑕疵，例如开发商未取得预售许可证即收取定金；其二，双方对合同主要条款未能协商一致，导致本约合同无法签订；其三，因不可归责于双方的事由导致合同不能履行。

问：如何防范定金陷阱？

答：签约前务必核实房屋产权状况、抵押查封情况、预售许可情况；仔细审查认购协议中关于定金性质的表述；对于口头承诺的优惠、学区、配套等关键信息，务必写入书面协议。支付款项时，注意收款账户是否为开发商监管账户，并索取加盖财务章的收据。

专业提示：定金纠纷案件的核心在于「合同不能签订的原因归责于谁」的认定。这类案件看似标的小，但举证要求精细，往往需要梳理大量沟通记录与交易文件。建议购房者在支付定金前咨询专业律师审查认购协议，付款后一旦发现风险迹象，第一时间固定证据。不建议购房者直接与销售人员口头争吵，因为情绪对抗解决不了证据问题。

如果您正面临定金退还纠纷，或准备购房想提前做好法律风控，欢迎在评论区留言，或直接留言「定金」，我会逐一回复。我是侯法政，济南房产律师。

关于作者：侯法政律师，执业于上海市建纬（济南）律师事务所，专业领域为建设工程、房地产、房屋买卖及租赁、公司与商事、自然资源与基础设施、不动产金融、工程总承包与全过程咨询等领域的诉讼及非诉业务。建纬律师事务所成立于1992年，系我国首批专注于建设工程、房地产等城乡发展综合法律服务领域的专业化律师事务所。