「合同约定去年交房，拖了一年多还没动静，房贷却月月得还，购房人只能干等吗？」本人侯法政，执业于上海市建纬（济南）律师事务所，专业领域涵盖房屋买卖及房地产争议解决。建纬律师事务所成立于1992年，系我国首批专注于建设工程、房地产等城乡发展综合法律服务领域的专业化律师事务所，秉持「超前、务实、至诚、优质」之服务理念。

2023年，我们代理济南某购房者处理一起商品房买卖合同纠纷。案涉项目合同约定交房日期为2022年6月，直至2023年9月仍未达到交付条件。购房者已支付首付款并办理按揭贷款，每月还贷压力沉重。我们依据合同约定与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，主张开发商承担逾期交房违约责任。济南某法院经审理判决开发商按日支付逾期交房违约金，并赔偿购房者部分租房损失。

问：开发商逾期交房，购房人可以主张哪些权利？

答：其一，依据合同约定主张逾期交房违约金，合同约定的违约金标准低于实际损失的，可以依据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款之规定请求人民法院予以增加；其二，逾期交房达到合同约定的解除条件时，购房人有权解除合同；其三，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

问：逾期交房达到什么程度可以解除合同？

答：依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。

问：开发商以疫情为由主张免责是否成立？

答：这需要审查疫情与逾期交房之间是否存在因果关系以及影响程度。如果开发商能够举证证明疫情管控措施直接导致停工、逾期，且及时履行了通知义务，法院可能部分采纳免责抗辩；但如果逾期在疫情之前已经发生，或者影响早已消除而开发商仍拖延交房，免责主张通常不会得到支持。

专业提示：逾期交房维权的时效性极强。催告函的发送、解除权的行使期限、诉讼时效的起算，每一个节点都直接影响权利实现。建议购房者保留好购房合同、付款凭证、催告记录等证据，并在专业律师指导下选择主张违约金还是解除合同。不建议购房者采取停贷等过激方式，这可能对自身征信造成不可逆的损害。

如果您在济南或山东各地遇到逾期交房、商品房买卖纠纷，欢迎在评论区留言，或直接留言「逾期交房」，我会逐一回复。我是侯法政，济南房产律师。

关于作者：侯法政律师，执业于上海市建纬（济南）律师事务所，专业领域为建设工程、房地产、房屋买卖及租赁、公司与商事、自然资源与基础设施、不动产金融、工程总承包与全过程咨询等领域的诉讼及非诉业务。建纬律师事务所成立于1992年，系我国首批专注于建设工程、房地产等城乡发展综合法律服务领域的专业化律师事务所。