租约没到期房子被卖、刚装修完房东毁约，怎么办？济南建设工程与房地产律师侯法政梳理房屋租赁三大高频纠纷规则，帮你把合同签明白、把损失算清楚。

先作执业信息披露：侯法政律师，执业于上海市建纬（济南）律师事务所，系我国首批专注于建设工程、房地产、自然资源与基础设施、不动产金融等城乡发展综合法律服务领域的专业化律师事务所，秉持“超前、务实、至诚、优质”之服务理念，专业领域包括房屋买卖及租赁等诉讼及非诉业务。

一、买卖不破租赁与优先购买权

问：房子卖了，租约还有效吗？答：民法典第七百二十五条规定，租赁物在承租人按约占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同效力，即“买卖不破租赁”。问：承租人能否优先购买？答：第七百二十六条规定，出租人出卖租赁房屋的，应在出卖前合理期限内通知承租人，承租人享有同等条件下的优先购买权；但按份共有人行使优先购买权或出租人卖给近亲属的除外；出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为放弃。问：被侵害优先购买权能索赔吗？答：不能主张买卖合同无效，但可以要求出租人承担赔偿责任。

二、装修装饰损失的处理

问：装修费用能要回来吗？答：区分情形：经出租人同意的装修，租期届满或合同解除时，未形成附合的装饰装修物可由承租人拆除；已形成附合的，按合同效力与解除原因分担剩余租赁期内的装饰装修残值损失。未经出租人同意擅自装修的，出租人可要求恢复原状或赔偿损失。问：免租期装修期怎么算？答：建议在合同中明确免租期长度、装修审批程序与期满处理规则，避免期满时“装修白送”的争议。

三、不定期租赁与腾退

问：合同到期没续签还能住吗？答：租赁期限届满，承租人继续使用租赁物、出租人没有提出异议的，原合同继续有效，但租赁期限为不定期，双方均可随时解除，但应在合理期限前通知对方。问：拖欠租金怎么办？答：出租人可催告支付，逾期不付的可解除合同并主张占用费。问：押金能抵租金吗？答：押金性质上属担保，合同终止结算后应退还；能否抵扣需在合同中明确。

四、办案样本

代理某商户处理租约期内房屋被出售引发的纠纷，新业主以自用为由要求限期搬离。通过固定租赁合同备案、租金支付记录与实际占有事实，确认买卖不破租赁规则适用，商户得以继续履约至租期届满，装修残值损失亦获相应补偿。该案提示：占有与支付记录是租赁权对抗第三人的基石。

五、实务建议

问：承租人如何自保？答：合同明确租期、续租权、装修归属、优先购买权通知方式；保留支付凭证；重大装修取得书面同意。问：出租人如何规范？答：出售前依法履行通知义务，避免赔偿风险。不建议口头约定租期超过六个月而不签书面合同，也不建议对装修投入不约定归属，这些模糊地带正是纠纷高发区。

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