工程还没验收，发包人急着开业就搬进去用了。后来出现质量问题，发包人反过来说是你施工不合格，要你返工赔偿。这是建设工程领域最经典的罗生门之一。法律对发包人擅自使用未验收工程早有明确规则，但很多人知其然不知其所以然。本文讲透这一规则。

一、擅自使用规则的规范依据

上述司法解释第十四条规定：建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，人民法院不予支持；但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任。

（一）规则的两层结构

1．第一层：擅自使用视为对使用部分质量的认可，发包人丧失就使用部分主张质量抗辩的权利。

2．第二层：地基基础和主体结构的终身责任不因擅自使用而免除，这是质量安全的底线。

（二）视为竣工日期的确定

上述司法解释第九条同时规定，建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期。竣工日期的确定直接影响工期责任、保修期起算、优先受偿权期限等一系列后果。

二、实务中的三大争议焦点

（一）什么叫擅自使用

1．发包人基于经营需要实际占有使用，如开业、入住、投产。

2．发包人擅自使用部分工程，其余未使用部分不适用视为认可规则。

3．发包人仅将工程用于堆放物品、临时看护，是否构成使用，实践中结合具体情形判断。

（二）质量问题的责任分界

1．使用部分的一般质量问题：承包人不承担责任，但保修义务在保修期内是否存续存在争议，主流观点以视为验收为基点起算保修期。

2．地基基础和主体结构问题：承包人终身负责，发包人可主张修复及损失赔偿。

（三）擅自使用与结算的关系

1．视为验收意味着结算条件成就，承包人可以主张工程价款。

2．发包人不得以未验收为由拒付工程款，但可以就真实存在的质量问题另行主张权利。

三、代理案例：擅自使用扭转结算僵局

侯法政律师代理某施工企业处理一起结算纠纷。发包人在工程未验收情况下将厂房投入使用两年，随后以质量瑕疵为由拒绝支付尾款一千一百万元。团队固定发包人实际投产的新闻报道、水电缴费记录、物业交接文件，证明擅自使用的事实。法院认定以转移占有之日为竣工日期，发包人的质量抗辩未获支持，尾款全额判付。

四、专业提示

1．对承包人而言，发包人进场使用时应及时固定证据，并书面提示视为验收的法律后果。

2．对发包人而言，急于使用之前务必评估质量风险，提前介入的专业审查远比事后抗辩有效。

3．不建议凭经验判断竣工节点，一个日期的认定可能连锁影响数百万权利义务。

发包人是否已经进场使用你的工程？你是否保留了转移占有时间的证据？留言说说使用情况，侯法政律师帮你锁定视为竣工日期。

侯法政律师执业于上海市建纬（济南）律师事务所。建纬律师事务所成立于一九九二年，系我国首批专注于建设工程、房地产等城乡发展综合法律服务领域的专业化律师事务所，秉持超前、务实、至诚、优质之服务理念。侯法政律师专业领域涵盖建设工程、房地产、房屋买卖及租赁、公司与商事、自然资源与基础设施、不动产金融、工程总承包与全过程咨询等领域的诉讼及非诉业务。