发布者:刘雪飞律师 时间:2023年06月26日 693人看过 举报
律师观点分析
律师观点分析
刘律师代理的原告
案件基本情况:
原告邢XX向本院提出诉讼请求:1、请求依法判令被告为原告购买的位于呼市锡林南路某房屋办理《商品房买卖合同》登记备案手续;2、请求依法判令被告立即向原告交付上述房屋,并为原告办理该房屋的不动产权证;3、请求依法判令被告向原告赔偿上述房屋装修损失41296元(装修费用按照每平米800元计算);4、请求依法判令被告向原告支付自2014年9月1日至实际交付房屋之日止的利息损失(该利息损失以已付房款175028元为基数,按中国人民银行同期贷款利率计算,暂计至2019年3月30日为40584.86元);5、保留原告因被告违约行为而继续追究被告违约责任的今后诉讼权利。以上共计81880.86元。
裁判分析过程:
本院认为,原告邢XX与被告XX公司签订的《内部认购协议》已就公寓的价格、交付条件、房屋面积、位置、违约责任等事项作出具体而明确的约定,双方所签协议已具备商品房买卖合同的主要内容,依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定,“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。”故对其性质应认定为商品房买卖合同。同时,结合本案实际,本案诉争房屋已实际建成并投入使用,符合现房销售的条件,购房人的诉讼主张也是以履行《内部认购协议》为基础,签订《内部认购协议》是双方真实意思的表示,为维护市场交易秩序的稳定,故不应再以出卖人未取得商品房“预售”许可证为由认定合同无效。故本院认定原告邢XX与被告XX公司所签《内部认购协议》系双方当事人真实意思表示,应认定为有效协议。
对于原告邢XX的诉讼请求能否成立的问题,首先,关于原告邢XX诉请办理网签备案合同手续的请求,被告XX公司负有向有关机关办理《商品房购买协议》登记备案行为的义务,但该义务属于房地产管理部门的一种行政管理行为,登记备案与否并不影响合同效力,也不影响出卖人与买受人之间权利义务关系,故人民法院不宜直接以司法手段进行干预。本院对原告邢XX请求办理涉案房屋《商品房买卖合同》网签备案登记手续的诉讼请求不予支持。另外,因本案相关工程手续不健全,故原告邢XX可待被告XX公司资料具备后另案主张被告XX公司将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因办理不动产权属证书的主体并非被告XX公司,而是行政机关,被告XX公司对购房人办理房屋权属证书仅负有将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务,故原告邢XX直接请求被告XX公司为其办理不动产权证的诉讼请求不能成立。其次,依据双方签订的《内部认购协议》约定,该房屋暂定2014年8月31日前交付原告邢XX使用。被告XX公司违反该项约定至今未交付,构成违约,应当承担相应违约责任。且本案的涉案房屋已经具备了交付条件,故被告XX公司应当向原告邢XX交付涉案房屋,并承担逾期交房的违约责任,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“……当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定,应予以调高,故本院支持按中国人民银行同期同类贷款年利率调整,即被告XX公司应向原告邢XX支付自2014年9月1日至实际交付房屋之日止的利息损失(该利息损失以已付房款175028元为基数,按中国人民银行同期同类贷款利率计算)。被告XX公司未按合同约定装修涉案房屋,构成违约,故原告邢XX的该项诉讼请求本院予以支持。原告邢XX请求装修费用按照每平米800元计算,XX公司作为装修义务方,未提出装修涉案房屋的实际发生金额或计算方法,依据生效法律文书确定的事实,本院对上述费用予以采信,涉案房屋建筑面积51.62平方米,故被告XX公司应当赔偿原告邢XX房屋装修损失41296元(800元/平方米×51.62平方米)。原告邢XX请求保留因XX公司违约行为而继续追究XX公司违约责任的今后诉讼权利,如出现新的事实、理由,当事人可另案提出,不存在保留今后诉讼权利的问题。
综上,原告邢XX的诉讼请求部分成立,本院予以部分支持。
裁判结果:
一、被告内蒙古XX房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向原告邢XX交付位于呼和浩特市锡林南路与滨河路交汇处西南角内大翡翠城10号楼615号房屋;
二、被告内蒙古XX房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内赔偿原告邢XX房屋装修损失41296元;
三、被告内蒙古XX房地产开发有限责任公司赔偿原告邢XX利息损失(以已付房款175028元为基数,按中国人民银行同期同类贷款利率计算,自2014年9月1日计算至实际交付房屋之日);
四、驳回原告邢XX的其他诉讼请求;
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费924元,由被告内蒙古XX房地产开发有限责任公司负担924元。