小区配建双语幼儿园”“楼间距超50米”“绿化率达40%”——买房时开发商的美好宣传，交房后却屡屡“缩水”，不少购房者遭遇过这样的落差。面对宣传与实际不符的情况，购房者是否只能认栽？
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料通常为要约邀请，但如果出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，且对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，即便未载入合同，也构成要约，当事人违反的需承担违约责任。
典型案例中，某开发商宣传小区将配建大型生鲜超市，购房者因该配套选择购房，交房后却发现规划中并无超市用地。法院审理认为，超市配套宣传具体明确，且对购房决策影响重大，判决开发商承担违约责任并赔偿损失。
维权提示：购房者应留存开发商的宣传册、沙盘照片、直播售房录像等资料，若发现宣传内容与实际不符，先与开发商协商，协商不成可依据上述司法解释起诉，要求继续履行、赔偿损失或解除合同。同时需注意，模糊性表述如“品质居所”“潜力地段”等，通常难以被认定为要约。
